Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое апартаменты и можно ли их перевести в жилое помещение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Только владелец здания имеет право инициировать переоборудование. Если у человека заключен договор о совместной собственности с подрядчиком, но в документах указано, что здание является квартирой, подрядчик имеет право обратиться в компетентные органы.
Будут ли апартаменты переводить в жилой фонд?
Москва резиновая, а вот земля вокруг нее — нет. Из этого достаточно явно следует, что скоро для строительства новых домов закончится место. И если говорить прямо, оно закончилось еще в 2018 году. Тогда-то застройщики и попытались пролоббировать закон о придании апартаментам статуса жилого помещения.
Закон оказался сырым и его не приняли, раскритиковав саму концепцию, но на этом история не закончилась. В 2020 году апартаментам снова попытались придать статус жилых помещений, но затея опять закончилась ничем.
На сегодняшний момент история так и не сдвинулась с мертвой точки: в Российском законодательстве нет четкого определения апартаментов, а перевод их статуса — отдельная, часто непростая процедура.
Предварительная подготовка
В ходе подготовки к перевыпуску необходимо сделать следующее
- Получение права собственности на помещение. Для помещений в новом здании необходимо дождаться окончания строительства и регистрации в Росреестре.
- Снятие веса. На участке не должно быть препятствий, блокировок или помех, связанных с правами третьих лиц.
- Поручите специалисту оценить, соответствует ли недвижимость установленным правилам и нормам. Если обнаружены несоответствия, следует определить, можно ли их устранить.
- Перепланировка. Если это технически возможно, следует провести перепланировку. Все работы должны быть предварительно согласованы с компетентными органами (пожарная служба, СЭС, жилищное управление).
Изменения законодательства
В 2018 году в Госдуму был внесен законопроект о внесении изменений в Федеральный жилищный кодекс РФ. Было предложено распространить нормы закона о жилье на квартиры, предназначенные гражданами в качестве жилья.
Действующие правила создают ряд проблем как для собственников, так и для других граждан. С одной стороны, люди могут жить на территории. С другой стороны, постоянная регистрация запрещена.
Граждане не зарегистрированы, и поэтому местная инфраструктура не предназначена для них. Детские сады, школы и поликлиники не производятся. Таким образом, возникают проблемы для других граждан, проживающих в этом районе.
Проблема плоского режима не была решена в течение 2022 года. Поэтому при покупке недвижимости необходимо учитывать недостатки ситуации.
В 2022 году не существует устоявшейся судебной практики относительно перевода нежилых помещений в жилые. Каждый случай рассматривается индивидуально, в зависимости от обстоятельств дела.
Основными причинами отказа судов являются наличие веса, отсутствие прав на владение недвижимостью и отсутствие консенсуса между всеми жильцами дома. Отказ также может быть сделан, если помещение не соответствует бытовым стандартам.
Пример Собственник квартиры в новостройке, обратившийся в суд . Во время расторжения биржевого контракта подрядчик заверил мужчину, что получит собственность на дом. Однако во время строительства возникли проблемы, и производитель обанкротился.
Имущество было передано другой компании для доработки. В результате недвижимость не получила статус жилой. Когда мужчина обратился в сертификационный орган, его заявление было отклонено, поскольку квартира не соответствовала требованиям, предъявляемым к жилому дому.
Реабилитация также была невозможна. Суд изучил документы и назначил экспертизу. Однако результаты подтвердили обоснованность отказа.
Суд вынес отрицательное решение.
Этот пример наглядно иллюстрирует трудности, которые могут возникнуть при покупке квартиры, находящейся в стадии коммунального строительства. Стоимость участка значительно ниже, но гражданин несет неоправданный риск.
Если вы оказались в сложной ситуации при покупке квартиры, мы рекомендуем обратиться за юридической помощью. Наши специалисты изучат документацию и определят перспективы преобразования квартиры в жилье. Просто свяжитесь с юристом службы для получения исчерпывающей консультации.
- Поскольку законы, нормативные акты и судебная практика постоянно меняются, мы можем не успеть обновить информацию на нашем сайте.
- Поскольку ваш юридический вопрос в 90% случаев носит личный характер, базовые варианты разрешения ситуации с самостоятельной защитой ваших прав часто оказываются недостаточными и только вызывают осложнения!
Поэтому обратитесь к адвокату за бесплатной консультацией сейчас и избавьтесь от проблемы позже!
Действуя согласно рекомендациям, приведенным в данной статье, и при наличии соответствующих условий, можно перевести апартаменты в статус жилой недвижимости. Однако стоит понимать, что часто собственники наталкиваются не только на невозможность это сделать чисто по техническим параметрам, но и на нежелание чиновников менять статус жилья. Связано это не в последнюю очередь с ответственностью за безопасное проживание на переоформленной жилплощади, которую им приходится принимать не себя, а также на некоторую «размытость» законодательства.
Таким образом, если возникла необходимость смены статуса жилья, собственнику понадобится консультации экспертов, как с технической стороны вопроса, так и с юридической. Мы, со своей стороны, надеемся, что приведенная здесь информация поможет вам добиться успеха при проведении всех процедур.
Апартаменты: что будет с правовым статусом в 2023 году?
Хоть и 2022 год начался с оживленного обсуждения статуса апартаментов, к конкретному выводу власти еще не пришли. В новой статье обсуждаем этот вопрос с экспертами в сфере недвижимости.
Что мы имеем сейчас?
Апартаменты – нежилое помещение, коммерческая недвижимость. А это значит, что прописаться в нем нельзя, а собственник будет платить повышенный налог.
Апартаменты славятся доступной ценой и хорошой окупаемостью. Еще пару лет назад на этапе строительства можно было приобрести апартаменты у метро за 2,5 млн рублей. Сейчас цена выросла практически втрое. То есть люди, которые купили апартаменты два-три года назад, получили профит 200-300%.
Но есть минусы. В апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, а налоги и коммунальные платежи в них выше по сравнению с традиционными квартирами. Перевести апартаменты в жилье сложно, поскольку они изначально возводились не в зоне жилой застройки, без соблюдения норм, которые необходимы при строительстве многоквартирного жилого дома.
Какие прогнозы?
Уже несколько лет идут обсуждения закона об апартаментах. Летом 2022 года стало известно, что правовой статус апартаментов могут изменить. Поправки в закон обсуждают в Совете Федерации.
«И в 2023 году будет продолжаться работа над изменениями правового статуса, налоговой базы, условий для собственников, возможно появятся альтернативные варианты с точки зрения прописки и получения дохода – такие идут разговоры, но что будет на самом деле – неясно», – объсняет Виктория Шехирева, руководитель SMM отдела агентства Galstuki.pro.
Большинство покупателей уже знают, что это за формат, у них нет реакции в духе «это не собственность, апартаменты могут отнять» и так далее. По идее острой необходимости о смене статуса сейчас нет.
«Отсутствие возможности сделать постоянную регистрацию в апартаментах уже никого не пугает. Поэтому все подобные инициативы и регулирование статуса апартаментов нужны были раньше, когда ни у кого не было понимания, как жить в апартаментах, сейчас же, на мой взгляд, в этом нет острой необходимости. Да, с точки зрения городской власти до сих пор есть дисбаланс в части обеспечения комплексов апартаментов социальной и бытовой инфраструктурой», – делится мнением Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom.
Однако популярность апартаментов колоссальная. В Санкт-Петербурге, Москве и Сочи продажи апартаментов растут с каждым новым месяцем.
«После резкого спада продаж весной и в начале лета в третьем квартале 2022 года реализация апартаментов выросла на 41%. Люди интересуются инвестициями в коммерческую недвижимость. Понимают, что это выгодно и удобно, особенно в новых реалиях. Сейчас, когда много жителей нашей страны на какое-то время уехали за границу, инвестирование в апартаменты очень актуально, поэтому в дальнейшем они будут набирать популярность», – комментирует Виктория Шехирева.
Пока что 2023 год не несет за собой неожиданные потрясения для владельцев апартаментов, думают специалисты. Если и будут приняты какие-то законы, то они должны только улучшить положение собственников. Инвесторы тоже останутся в плюсе: недвижимость растет в цене, а внутренний туризм развивается.
- А также читайте:
- – Уход нулевых ставок: что предложат девелоперы?
- – Рынок элитного жилья: как сказались потрясения 2022 года?
- – Траншевая ипотека: как работает и есть ли риски?
- – Самые шумные районы Москвы: где громче всего жить?
- – Умный дом в 2022 году: тренды рынка недвижимости
В чем отличия от квартиры
На рынке недвижимости представлено огромное количество апартаментов, причем застройщики, занимающиеся возведением жилых многоквартирных домов, часто продают данные объекты частным гражданам, обещая легкий перевод в жилой фонд.
К преимуществам такого перевода относится:
- тарифы по коммунальным услугам за жилые помещения намного ниже по сравнению с тарифами, по которым рассчитывается плата владельцами коммерческих объектов;
- появляется возможность оформления временной или постоянной регистрации;
- при покупке жилой недвижимости можно воспользоваться разными государственными субсидиями или программами, а также частично погасить ипотеку средствами маткапитала;
- рядом с жилыми домами находится множество нужных объектов, к которым относятся сады, поликлиники, школы, аптеки и магазины.
Виды жилья перечислены в разделе 16 Жилищного кодекса. К ним относятся квартиры, жилые дома или их части и комнаты. К этим объектам недвижимости предъявляются довольно жесткие требования. Самое главное, они должны находиться в жилом районе, иметь электричество, воду, отопление, газ (если дом на бензине), а также вентиляцию и дренаж.
- Требования к дому
- Подготовка к перепланировке
- Какие документы вам нужны?
- Куда нужно отправить заявление?
- Как долго будет рассматриваться заявление?
- Скачать Акт приема-передачи
- Скачать план земельного участка.
- Регистрация информации в едином государственном реестре недвижимости.
Если в доме более одной комнаты, то хотя бы одна комната должна иметь доступ к дневному свету. Все сантехнические приборы и инженерные коммуникации отвечают требованиям безопасности. Если нежилое помещение не соответствует вышеуказанным требованиям и это несоответствие невозможно устранить, оно не может быть переведено в жилое.
Исключений из этой части действующего законодательства (часть 4 статьи 22 Жилищного кодекса и общественных помещений) нет.
Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.
Так как для строительства апартаментов устанавливаются сниженные требования к месту размещения, и стоимость проекта ниже, застройщик может специально оформить документы на нежилое помещение. При заключении договора долевого строительства, он может обещать вам переоформить апартаменты в квартиру в процессе строительства.
Однако никто не может дать гарантии, что процедура будет разрешена уполномоченным органом.
Закон не предусматривает возможность привлечения к ответственности застройщика, если в процессе строительства он не может переоформить помещение в жилое. Так как по договору вы заплатили за апартаменты.
Как перевести апартаменты в жилые помещения
- Начать процесс перевода апартаментов в жилые помещения следует с обращения к юристу, который поможет разобраться во всех деталях и выполнять все требования и условия.
- Процесс перевода может быть связан с определенными формальностями и бумажной работой. Так, необходимо подготовить и подать в Росреестр заявление о переводе помещения в жилой статус.
- Возможно, потребуется провести экспертизу помещения, чтобы удостовериться, что параметры помещения соответствуют жилому статусу.
- В процессе рассмотрения заявления Росреестр может потребовать дополнительные документы или провести проверку.
- После получения положительного решения о переводе, необходимо оформить документы о собственности на жилое помещение.
Как перевести в жилой фонд?
Вопрос перевода нежилого помещения в жилое решается в индивидуальном порядке. Для его рассмотрения владельцу необходимо предоставить следующий пакет документов:
- заявление о переводе недвижимости в статус жилого помещения, которое подается в компетентные органы – в Москве – это Департамент городского имущества;
- техническую документацию объекта;
- план сооружения по этажам;
- выписку из распоряжения о переводе апартаментов в жилой фонд;
- справку органов технического надзора;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость.
Если гражданин хочет осуществить не только перевод апартаментов из нежилой недвижимости в жилой фонд, но совместно с этой процедурой также сделать модификацию помещения, то совместно с этим пакетом рекомендуется также подготовить соответствующую документацию на разрешение на перепланировку квартиры. Такая процедура по-большому счету даже не связана с желанием владельца жилья. Перепланировка – это обязательное условие для тех граждан, которые хотят перевести апартаменты из нежилого помещения в жилой фонд.
Кто принимает решение
В течение 48 дней с момента поступления заявления о переводе нежилого помещения в жилое орган местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ) обязан принять решение и направить гражданину, обратившемуся за услугой, соответствующее уведомление, по форме, утвержденной постановлением Правительства России от 10.08.2005 № 502. Если бумаги подавались в МФЦ, срок рассмотрения обращения исчисляется со дня его поступления в администрацию из многофункционального центра (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
В некоторых регионах, например в Москве, можно подать заявление и документы через портал «Госуслуги».
Требования к жилому помещению
Глава 3 Жилищного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47 определяют требования к жилому помещению, а равно и к помещению, которое претендует на статус жилого.
Согласно ей:
- объект должен находиться в собственности;
- расположение инженерных коммуникаций должно соответствовать санэпидтребованиям, вентиляция из туалета и ванны одного помещения не должна вести в жилую комнату другого;
- инсоляция (освещаемость) помещения также должна отвечать санитарным нормам, установленным в регионе;
- ванна, кухня душевая в помещении не может быть расположена над жилыми комнатами;
- межквартирная перегородка должна иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ и так далее.
И если что-то из этого можно привести в соответствие, то с освещенностью и шумоизоляцией могут возникнуть нерешаемые проблемы. И в этом случае перевести помещение в жилое будет невозможно.
Заключение о возможности перевода апартаментов в жилое помещение должна дать экспертная комиссия, которая осмотрит помещение на предмет его соответствия требованиям и выдаст заключение. Имея его на руках, можно начинать оформление документов.
Плюсы, минусы, подводные камни
Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.
Апартаменты выгодно сдавать в аренду.
Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.
Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).
Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.
Рядом может не быть социальной инфраструктуры.
По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс». Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов. Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.
Нельзя оформить постоянную регистрацию.
Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке».
Примеры из судебной практики
Граждане часто сталкиваются с тем, что администрация выносит отрицательные решения по их заявлениям, хотя собраны все документы, а также объект соответствует требованиям жилья. Поэтому владельцы недвижимости вынуждены подавать исковые заявления.
К самым популярным примерам из практики относится:
- Решение по делу № 2А-2873/2016. Собственник апартаментов пытался через суд обжаловать решение администрации. Суд установил, что помещение не соответствует требованиям, поэтому в исковых требованиях было отказано.
- Решение по делу № 2-3169/2013. Владелец нежилого помещения пытался через суд признать апартаменты жилым помещением. В его исковых требованиях было отказано, поскольку объект имеет множество технических недостатков.