Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды сделок: какими они бывают?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.
Альтернативная сделка
Гораздо чаще продавец становится также покупателем и хочет не только получить деньги за свою квартиру, но и тут же купить на эти деньги (с доплатой или без) новое жилье. Такая сделка называется альтернативной, а расклад, который мы только что описали — всего лишь наиболее простой ее вариант. На деле в альтернативной продаже (или покупке) может быть множество участников — целая цепочка людей, которые хотят покупать и продавать недвижимость одновременно. Конечно, когда в цепочке более 6 участников, их стараются делить на части — чтобы немного облегчить процесс согласования условий со всеми сторонами сделки.
Большинство сделок на рынке — именно альтернативные. Поэтому пометка «альтернатива» в объявлении о продаже не должна вас отпугивать. Но вот осторожность не помешает. Давайте разберем подробнее, что представляет собой альтернативная сделка, и что нужно учитывать, чтобы все прошло максимально безболезненно.
Что стоит учесть при продаже квартиры?
При продаже квартиры стоит учесть множество факторов и рисков, особенно если сделка осуществляется через альтернативную или прямую форму продажи. Однако, наибольшую свободу покупателей и возможность избавиться от некоторых рисков предоставляет свободная сделка.
Что стоит учесть при продаже квартиры через свободную сделку? Во-первых, необходимо определить цену продажи и подготовить все необходимые документы. Также важно учесть, что свободная сделка освобождает от посреднических услуг и комиссий, что может существенно снизить затраты на продажу.
Как избежать рисков при продаже квартиры через свободную сделку? Во-первых, рекомендуется провести тщательную проверку покупателя и его финансовой состоятельности. Также стоит учесть, что при продаже квартиры без посредников, ответственность за подготовку документов и соблюдение всех правовых формальностей лежит на продавце.
Альтернативная сделка
Ключевой особенностью «альтернатив» являются цели продавца. В этом случае им необходимо продать недвижимость, а также найти и купить на вырученные деньги новое жилье. Иначе им негде будет жить.
Если другие продавцы также продают альтернативные дома, это называется «альтернативной цепочкой».
В таких ситуациях все стороны зависят друг от друга. Продавец не может купить новую квартиру, пока покупатель не вернет деньги. В то же время, пока владелец продаваемой квартиры не найдет новую, он не может переехать.
Альтернатива» означает, что два контракта должны быть подписаны одновременно. Это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.
Основные части такого договора следующие
- покупатель первой квартиры
- продавец первой квартиры — который в то же время является покупателем второй (альтернативной) квартиры, и
- продавец второй (альтернативной) квартиры.
Такие сделки по понятным причинам считаются более сложными и рискованными, и чем больше участников и секторов вовлечено в сделку, тем сложнее становится подготовка. Существует также проблема того, что в серии альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и прервать сделку для всех остальных покупателей и продавцов.
Важно осознавать все риски альтернативной продажи.
- Поиск альтернативных решений со стороны продавца может занять недели или даже месяцы.
- Существует множество контактов с другими участниками цепочки, и
- Если один из собственников еще не достиг 18-летнего возраста, это, скорее всего, вызовет проблемы у органов опеки. Лицензии выдаются только на 15 дней, и если сделка «не удалась», документ необходимо получить снова.
- Возможны несоответствия между участниками цепочки.
- Будьте готовы к задержкам при выселении предыдущего владельца.
Однако не все так плохо. Альтернативные решения» являются наиболее частым вариантом продажи на рынке недвижимости, причем каждый день на рынке заключаются одновременно договоры купли-продажи, образуя цепочку таких договоров.
Преимущества альтернативных контрактов :
- Если в объявлении упоминается о другой продаже квартиры и цепочка уже подобрана, то, скорее всего, недвижимость будет доступна для покупки в ближайшем будущем.
- Если у продавца уже есть альтернативное предложение, цена может быть снижена. Продавец может согласиться на такие условия, так как не хочет упустить возможность приобрести выбранную недвижимость.
- Юридические разрешения» на недвижимость проверяются не один раз — брокеры всех сторон заинтересованы в постоянной сделке.
Возможна ли ипотека при прямой продаже?
Ипотека для заявителей на покупку с чистой продажи имеет ряд преимуществ в отношении времени подачи заявки. Банковские кредитные тендеры имеют ограниченные сроки, обычно не превышающие трех месяцев.
При немедленной продаже заемщик получает средства сразу же после одобрения банком и заключения договора. При альтернативной продаже заемщик должен ждать продавца. Покупатель также должен повторно подать заявку на получение ипотечного кредита, если срок его действия истекает в момент покупки.
При рассмотрении заявки на ипотеку банки следуют своим обычным процедурам и всегда направляют сотрудника для осмотра недвижимости. Кроме того, приобретаемая квартира гарантируется кредитором и подлежит рыночной оценке.
Простота и чистота договора не влияет на размер платы за кредит.
При покупке новостройки по прямой сделке заемщик имеет возможность получить льготную процентную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у производителя, уполномоченного банком.
Кроме того, заемщику не нужно предоставлять никаких дополнительных рекомендаций по имуществу, так как банк уже провел оценку и имеет необходимую документацию на все имущество.
Что такое прямые продажи и чем отличаются от непрямых
Это продажа товара или услуги через прямой контакт между продавцом и клиентом. Другими словами, продавец или консультант лично встречается с каждым потенциальным клиентом, проводит презентацию своего продукта в той или иной форме и заключает сделку.
Нет никаких ограничений на продукты, которые можно продавать таким образом. Однако некоторые категории встречаются чаще.
Продукты, наиболее часто выбираемые для прямых продаж
- Косметика,.
- Бытовая химия.
- Бытовые товары,.
- Одежда, и
- Аксессуары
- Пищевые добавки,.
- Деловые услуги.
Торговые представители и дистрибьюторы являются наиболее распространенными примерами таких продаж. Общение с клиентами может происходить как лично, так и в режиме онлайн. Современные инструменты позволяют им эффективно общаться с потребителями, не выходя из дома.
При косвенных продажах, с другой стороны, продукция реализуется через посредников. Каждый товар должен пройти больший путь, чтобы добраться до покупателя. Поэтому данный вид торговли больше подходит для крупных компаний.
- Продюсеры.
- Транспортные компании.
- Оптовики.
- Рекламные компании.
- Посредники.
- Магазины.
- Потребители.
Свободная или чистая продажа квартиры – это сделка, заключающаяся только между двумя участниками: покупателем и продавцом. Это наиболее простая на рынке недвижимости ситуация. В результате проведения процедуры одна сторона получает деньги, квартира освобождается от прописанных лиц, их личных вещей и переходит в собственность второй стороне.
Ответ на вопрос, что значит свободная продажа квартиры в объявлении, достаточно простой. Термин означает прямую сделку, при которой отсутствуют промежуточные юридические операции и мероприятия. Продавец желает получить свои деньги и не планирует покупать новое жилье вместо квартиры, которую реализует. Поэтому покупатель после заключения сделки и юридического оформления может использовать недвижимость и не ждать момента, когда бывшие жильцы выселяться.
Некоторые граждане ошибочно воспринимают термин «свободная продажа». Люди под значением словосочетания нередко понимают сделку без комиссии, просто заключение договора согласно действующему законодательству или, например, продажу без посредничества.
Что такое свободная продажа
Свободная или прямая продажа — это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это альтернативная сделка.
Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира
Это самый простой вариант. Вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую. Как правило, такой обмен получается не равноценным и приходится доплачивать.
Например, продаете однушку, чтобы добавить и купить двушку. В такой цепочке всего 2 квартиры и 3 стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете.
По документам вы получаете деньги за свою квартиру и передаете их продавцу нового жилья. На практике деньги сразу переходят от первого покупателя к конечному продавцу — если надо, вы просто доплачиваете разницу.
Например, покупатель квартиры кладет в банковскую ячейку 6 млн ₽, а 2 млн. вносите вы в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги — 8 млн — забирает продавец последней квартиры в цепочке.
Пример из нашей практики — цепочка из 2 квартир
Кубинка 2 900 000 → Долгопрудный 5 500 000
Что продаем: 2-комнатную квартиру в Кубинке за 2,9 млн ₽.
Особенности сделки:
- в ипотеке Сбербанка с 2010 г.;
- в совместной собственности мужа и жены;
- родились две дочки — использовали маткапитал для частичного закрытия ипотеки;
- дали обязательства Пенсионному фонду, что после выплаты ипотеки обязуются наделить всех членов семьи долями;
- погасили ипотеку, сделали детей собственниками — теперь у квартиры 4 собственника по ¼ доли.
В 2018 г. семья решила продать квартиру и переехать в Долгопрудный к родителям. Новая квартира стоит почти в 2 раза дороже, наличных денег у семьи не хватает, поэтому решили взять новую ипотеку — первоначальный взнос будет с денег от продажи квартиры. В этом случае, альтернатива — единственный вариант.
Что мы сделали:
- нашли покупателя на квартиру в Кубинке с ипотекой от Сбербанка;
- оформляем семье ипотеку в том же отделении Сбербанка, что у покупателей;
- после получения одобрения находим квартиру в Долгопрудном;
- получает от банка письменное соглашение о наделении детей долями в новой ипотечной квартире;
- получаем разрешение органов опеки на покупку квартиры.
Как прошла сделка:
- подписали у нотариуса удостоверение на долевую собственность;
- заложили в банке деньги в 2 ячейки за квартиры в Кубинке и Долгопрудном: в первую ячейку наличные и ипотеку покупателей Кубинки (2,9 млн), во вторую — разницу между ипотекой и стоимостью квартиры в Долгопрудном (2,6 млн);
- одновременно подписали 2 договора купли-продажи;
- подписали кредитные договоры;
- зарегистрировали семью в Долгопрудном;
- отчитались перед органами опеки.
Что такое альтернатива, цепочка и в чем разница
Альтернатива — это квартира, которую продавец подбирает взамен продающемуся жилью.
Цепочка — вид сделки с недвижимостью, где несколько участников и альтернативных продаж.
В альтернативной сделке участвует два объекта и три стороны: покупатель, продавец и покупатель-продавец.
Пример
Иннокентий хочет купить квартиру Прасковьи. Как только девушка продаст объект, ей негде будет жить. Она находит альтернативу: квартиру Родиона.
Выходит, что в альтернативной сделке участвовало три стороны и два объекта:
- Иннокентий — покупатель квартиры Прасковьи;
- Прасковья — продавец объекта и покупатель жилья Родиона;
- Родион — продавец квартиры.
Свободная продажа квартиры – что это?
Фраза «свободная продажа» встречается повсеместно в предложениях жилья. Однако не все знают, что это значит. Чаще всего под бесплатной или чистой продажей подразумевается вообще неправильное значение. Например:
- Продажа без аукциона.
- Сделка без уплаты комиссии.
- Законная продажа (кстати, все сделки проходят в соответствии с Законом).
- Недвижимость, которой раньше не торговали.
По сути, свободная продажа – это отсутствие цепочки транзакций. Это означает, что продавец просто хочет получить деньги за товар. Он не планирует покупать другой дом взамен выставленной на продажу квартиры. Следовательно, потенциальному покупателю не придется ждать, пока продавец найдет альтернативную квартиру и выселит ее.
Другими словами, под продажей квартиры бесплатно следует понимать:
- у продавца есть все необходимые документы для совершения сделки;
- Квартира физически пуста – в ней никто не прописан и не проживает;
- Вырученные средства Продавец не будет направлять на поиск другой квартиры, так как место жительства Продавца и членов его семьи другое;
- Купля-продажа может быть произведена в тот же день, когда покупатель соглашается на покупку.
Свободная (прямая) продажа квартиры
Свободная продажа квартиры – это сделка, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец или продавцы (когда в квартире несколько собственников). Покупатель в таком случае получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в квартиру, освобождённую от третьих лиц.
Такую сделку часто называют «прямой» продажей.
При свободной продаже необходимо очень внимательно оформлять документацию. В ней должны быть подробно расписаны основные условия:
- передача ключей от квартиры;
- дата выселения прежних хозяев;
- снятие жильцов с регистрационного учёта;
- наличие обременений на имущество;
- план действий при наступлении непредвиденных ситуаций.
Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы
Прямая продажа имеет ряд плюсов:
- Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
- Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
- Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.
Минусы прямой продажи:
Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:
- возможная потеря купленной недвижимости;
- возможная потеря большой суммы денег;
- затраты на оформление документов в Росреестре;
- потеря личного времени.
Это уже далеко не «чистый» тип продаж.
Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.
Что такое свободная продажа квартиры?
Потенциальный покупатель недвижимости начиная изучать объявления о продаже квартир может растеряться от изобилия специфических терминов, которыми, порой, изобилуют такого рода объявления.
Словосочетание «свободная продажа» встречается довольно часто, но что оно обозначает? Что значит свободная продажа квартиры?
По факту это обозначает отсутствие цепочки сделок, то есть Продавец хочет просто получить деньги за свой товар. На полученные от продажи деньги не планируется приобретение другой недвижимости.
Проще говоря, покупателю данной недвижимости не придется ждать неопределенное количество времени, пока продавец подыщет для себя другое подходящее жилье. Квартира сразу поступает в полное распоряжение покупателя.
Но некоторые продавцы неправильно трактуют данное словосочетание, зачастую употребляя данный термин в совершенно ином контексте, например, имея в виду что продажа данной квартиры происходит без посредника или сделка проводится без выплаты комиссионных.
Что значит свободная продажа квартиры
Чтобы не попасть в затруднительную ситуацию, необходимо проявить максимум внимательности и прислушаться к советам профессионалов и просто опытных людей. Нужно выяснить, имеют ли место следующие обстоятельства по намеченной к приобретению квартире:
- нет ли в ней лиц, чьи права в отношении имущества будут ущемлены – дети, люди с инвалидностью или лица, состоящие на учёте у психолога. Это могут быть и студенты, выехавшие для учёбы, и находящиеся на службе в армии или в местах заключения родственники;
- частые перепродажи квартиры за короткий период тоже повод, чтобы озаботиться;
- могут возникнуть разногласия между разведёнными супругами – в течение 3 лет один из них вправе предъявить требования по своей доле в квартире;
- продажа по доверенности тоже чревата осложнениями, поэтому надо обязательно пообщаться с собственником для выяснения причины передоверия.
И это только некоторые обстоятельства. Следует также посмотреть, сколько собственников у представленной к чистой продаже квартиры – хорошо, если это один человек, но бывает и несколько совладельцев, причём состоящих в совсем недружественных отношениях. В этом случае возможны разногласия между продавцами и чистая продажа может затянуться на неопределённое время.
Нередко в объявлениях можно встретить указание на свободную продажу. Этот специфический термин встречается довольно часто, но что значит свободная продажа квартиры? Разберемся в юридических тонкостях рынка недвижимости в статье.