Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Междугородный обмен жилья: возможности и особенности в условиях РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Какие документы готовить на обмен квартир между городами
Перед оформлением договора мены понадобится собрать пакет документов и запросить аналогичный у второго участника сделки. В пакет входят:
- паспорта собственников для подтверждения личности;
- выписка из ЕГРН для подтверждения прав собственности на квартиру;
- согласие супруга (супруги) на сделку;
- справка о прописанных жильцах;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- техпаспорт БТИ (если в квартире была перепланировка — на третьей странице будет отметка о проведённых изменениях).
Аналогичные документы должен предоставить собственник второй квартиры.
После заключения договора для регистрации права собственности будут нужны:
- паспорта собственников;
- выписки из ЕГРН на обе квартиры;
- сам договор мены;
- согласие супругов;
- оплаченная госпошлина от обоих участников сделки.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Ипотека для предпринимателей
Если ты собственник бизнеса, ИП, самозанятый, светит ли тебе выгодная ипотека?
А если предприниматель планирует ПОМЕНЯТЬ КВАРТИРУ, улучшить свои жилищные условия — может ли он сделать это с помощью кредитных средств?
Спросим у представителей банка! В эфире КВАДРОТЕКА представители нашего партнера, банка ВТБ:
- Морковин, директор отдела развития ипотечного бизнеса
- Владислав Черныш, зам начальника отдела развития ипотечного бизнеса.
Поговорим про обмены и ипотеку для предпринимателей:
- какие есть кредитные продукты для ИП, самозанятых, собственников бизнеса?
- чем отличается «ипотека для предпринимателей» от стандартных программ банка?
- если пока кредитной истории нет, как получить хорошие кредитные условия?
Сделка может быть оформлена как Договор Мена, то есть обмена квартиры на квартиру, либо альтернативным способом. В таком случае оформляется договор купли-продажи с построением сложной цепочки «начальный Продавец – конечный покупатель». Выбор того или иного способа заключения договора зависит от того, приватизировано ли жилье, которое планируется к обмену или нет. Если приватизировано – то отличной подойдет второй альтернативный вариант.
ВНИМАНИЕ !!! В случае обмена неприватизированного жилья необходимо будет получить разрешение на осуществление обмена от муниципальных органов, то есть от арендодателя.
Также, не менее важным вопросом становится вопрос регистрации сделки в плане территориально. Так, если Вы пользуетесь услугами риелтора, то конечно лучше возложить заботы по решению этого вопроса на него. Если же Вы осуществляете поиск самостоятельно, то сразу в заявлении следует указать название конкретного населенного пункта в котором Вы хотите пройти государственную регистрацию. При этом, вторая сторона либо согласится на Ваше условие, либо предложит свои условия. Конечно, тут уж право выбора остается за Вами: либо остаетесь при своем мнении и продолжаете поиск подходящего варианта на своих условиях, либо совместно с другой стороной приходите к всеобщему согласию.
Осмотр обменной квартиры стоит произвести самостоятельно даже тогда, когда всеми вопросами занимается риелтор. Ведь квартира должна устраивать Вас.
ВАЖНО !!! В случае, если Вы посчитали свою квартиру более выгодной или что-либо в осматриваемой квартире Вас не устроило – можно потребовать доплату от второй стороны, ведь обмен должен быть равноценным.
В случае отказа второго члена сделки от доплаты – не огорчайтесь, можно найти более подходящий вариант, просто необходимо подождать и поискать еще немного.
Как обменять квартиру
- Трудности, возникающие при поиске подходящего по всем параметрам жилья, а после нахождения такового, возможно и то, что другой стороне по сделке предлагаемый для обмена вариант совершенно не понравится.
- Зачастую моменту заключения договора предшествует крайне долгий период времени, в виду сложности установления таких объектов недвижимости, которые будут отвечать требованиям каждого участника соглашения.
- Экономия времени. Клиент единожды обращается в агентство, которое в дальнейшем проводит необходимую работу (привлечение покупателей, реклама, сбор документов, оформление договоров, проверка юридической чистоты сделок и др.).
- Фиксированная стоимость квартиры в новостройке.
- Покупка жилья с внесением небольшой доплаты, если денежных средств, полученных после продажи старой собственности, будет недостаточно.
Можно ли обойтись без посредников?
Принятие решения о привлечении риелторов в качестве посредников обговаривается оппонентами соглашения. Риелторы в качестве посредников:
- являются профессионалами со знанием локальных рынков недвижимого имущества;
- имеют возможности для проверки любых объектов жилплощади;
- частично берут на себя роль гаранта безопасной сделки, проводя расчеты, подготовку и подпись бумаг.
Стоимость оказанных услуг риелтора достигает до 6% от всей суммы сделки, в случаях продажи и обмена.
Заключение сделки сделки возможно без обращения к посредникам. При отсутствии желания обращения к сторонним лицам, владелец самостоятельно оценивает стоимость и состояние недвижимости, что накладывает некоторые неудобства:
- необходимость посещения другого населенного пункта;
- юридическая проверка бумаг;
- самостоятельная передача перечня документов в МФЦ или Росреестр.
Если собственников не пугают эти аспекты, то сделка проводиться своими силами.
Тонкости перепрописки
Как и при обычной сделке, при междугороднем обмене покупателей, несомненно, будет беспокоить вопрос выписки продавцов и их домочадцев. Тот факт, что «перепрописка» производится в другой город, какой-то особой лояльности к вам покупателю, как правило, не добавляет. Поэтому он, скорее всего, будет стремиться удержать определенную сумму, причитающуюся продавцу, до завершения «перепрописки». Если продавец не знает, как правильно оформить это удержание, он, вероятнее всего, распрощается с ней навсегда.
Существует два основных взаимодополняющих способа оформления удержания денежных средств. Способ первый: до подписания договора купли-продажи покупатель вносит в отдельную банковскую ячейку сумму, удерживаемую под перепрописку. В качестве условий доступа продавца к этой сумме в банковском договоре указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из домовой книги по новому месту жительства.
Второй способ повышает для продавца гарантированность получения удерживаемой суммы, так как в его рамках в договоре купли-продажи подробно расписывается, когда и при каких условиях продавец получает деньги. Соответственно, в случае удержания части денег под перепрописку это отражается в договоре, и при регистрации в отношении квартиры, сделка по которой производится, устанавливается обременение в виде залога в силу закона. После того, как продавец встает на регистрационный учет по новому адресу и получает причитающиеся деньги, покупателю понадобится снять залог, повторно обратившись в Росреестр и предоставив документы, подтверждающие завершение расчетов по сделке, включая расписку продавца о получении денег.
Что же касается самой «перепрописки», то оптимальный вариант здесь такой же, как при обычных сделках. Оформление прописки до продажи квартиры выгодно обеим сторонам: покупателю не приходится волноваться, что в его квартире остаются зарегистрированные посторонние люди, а продавец спокоен, что в счет «перепрописки» с него не удержат лишнее.
Длительность оформления регистрации на новом месте определяется общероссийским законодательством, независимо от того, внутригородской это обмен или междугородний, и вне зависимости от продажи или покупки квартиры. После подачи документов в паспортный стол штамп о новой регистрации должен быть у вас в паспорте через 3 дня. Уведомление о выписке со старого места отправляется в паспортный стол по прежнему месту регистрации по почте. Длительность поступления документов в старый паспортный стол зависит от работы почты. Иногда в другой город они приходят быстрее, чем в соседний район одного города.
Обмен квартирами между родственниками
Закон не нормирует особые обстоятельства обмена недвижимостью между гражданами, состоящими друг с другом в родственных отношениях. Термин «родственный обмен» — употребляют риелторы, но не юристы. Никакие льготы участники такой сделки не получают, она проводится стандартным способом.
Обеим сторонам для обмена квартирами потребуются:
- Выписки из ЕГРП, подтверждающие права собственности сторон на жилье.
- Письменные и нотариально заверенные согласия супругов на сделку.
- Справки из своих управляющих компаний об отсутствии задолженности по квартплате.
- Лицевые счета по каждой квартире, где будут сведения обо всех вписанных и выписанных жильцах.
Ни та, ни другая сторона не освобождается от уплаты налогов. Согласно ст. 567 ГК РФ, обмен недвижимости идентичен сделке купли-продажи. Разница заключается только в том, что при обмене каждая из сторон-участниц одновременно выступает и продавцом, и покупателем.
По ст. 217 НК РФ, налогом не облагаются сделки с объектами недвижимости, которые находится в собственности сроком менее 5 лет (с 2016 г., а ранее – менее 3 лет). Не нужно платить налог и тому, кто продает свою квартиру, цена которой меньше 1 млн. руб. При необходимости оплатить налог на прибыль, налоговая ставка составляет 13%.
Если родственники хотят совершить обмен и при этом не платить налоги, то стоит прибегнуть к дарению. По ст. 217 от налогов при оформлении сделки дарения освобождаются близкие родственники (братья и сестры, родители и дети, бабушки и дедушки). Регистрируется в таких случаях переход права собственности, а сама дарственная не регистрируется. Для придания большей силы документу, его рекомендуется заверить нотариально. Заплатить в итоге придется за услуги нотариуса и госпошлину за регистрацию.
Прежде всего займитесь подготовкой квартиры к обмену. В идеале, в ней должны быть прописаны лишь собственники: такие квартиры имеют большую привлекательность на рынке и называются «чистыми».
Далее, вы можете размещать объявления с предложением самостоятельно или же обратиться к риелтору.
И если первый вариант будет более предпочтителен тем, у кого в достатке времени и сил, то второй — для тех, кто в этом ограничен и желает ускорить процесс.
Как только подходящий вариант будет найден, нужно будет заключить договор обмена. И здесь снова есть два варианта: самостоятельное составление собственниками или в присутствии нотариуса. Первый вариант можно назвать менее затратным, зато второй вариант поможет вам обезопасить себя от разных нечестных личностей.
Какие выделяют этапы обмена недвижимости?
Существует определенная последовательность действий, которые нужно выполнять при обмене квартиры на другую квартиру либо на частный дом. И хотя данная процедура может претерпеть некоторые изменения, общая инструкция по обмену жилья выглядит следующим образом:
- Выяснить фактическую рыночную стоимость квартиры. Это поможет в выборе последующих действий, поскольку ее можно либо обменять на равноценную, либо добавить дополнительные денежные средства, чтобы получить более большую жилую площадь и более лучшие условия для проживания.
- Провести юридическую проверку документов на жилье. Если какие-то из документов устарели, то их нужно переделать. А если жилье является муниципальным, то его нужно приватизировать (где тоже не обойтись без документов).
- Сделать подготовку квартиры: погасить все имеющиеся задолженности по квартплате и иным платежам, а также провести косметический ремонт, если это потребуется. В случае, когда у квартиры несколько собственников, нужно получить от всех них согласие на обмен в письменном виде и заверить его нотариально.
- Подобрать подходящий вариант для обмена. Редко можно найти объявления об обмене жилья, поэтому лучше сразу смотреть объявления о продаже. Нередко собственники продаваемого жилья могут планировать купить жилье, которое будет либо больше по площади, либо меньше. И есть вероятность того, что они могут согласиться рассмотреть вариант обмена.
- После окончательного определения условий сделки нужно переходить к заключению договора обмена. И если есть сумма, которую нужно доплатить, то ее нужно прописать в этом документе.
- Произвести оформление акта передачи жилья. В нем нужно прописать условия и нюансы по передаче жилья, общее состояние выбранного объекта и отсутствие каких-либо претензий к жилой площади. После подписания акта производится передача жилья друг другу.
- После того, как будет произведен обмен жильем, нужно произвести регистрацию сделки. С этой целью нужно обратиться в Росреестр (причем должны присутствовать всем собственники квартир в обязательном порядке) и написать заявление о том, чтобы были изменены сведения о владельцах. Если кто-то из них не может принять в этом участие, он должен предоставить заверенную у нотариуса доверенность.
- Далее, после указанного срока, получить обновленные свидетельства о праве собственности.
- После этого должна быть произведена смена лицевых счетов в ЖЭУ и иных организациях, которые обеспечивают коммуникации.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Как происходит обмен муниципальной квартиры
Обменом муниципальной квартиры занимается ответственный квартиросъёмщик с согласия остальных лиц имеющих право на проживание в этой квартире. Если право на проживание в квартире есть у несовершеннолетних граждан, для обмена потребуется разрешение органов опеки.
Варианты для обмена муниципального жилья ищут в базе данных муниципальных жилых помещений. Доступ к базе можно получить в отделении МФЦ. Однако такие базы есть лишь в крупных городах. В остальных случаях приходится надеяться на городские доски объявлений, специализированные интернет-площадки, сарафанное радио и объявления в газетах.
Перед обменом необходимо связаться с департаментом муниципального жилищного фонда или с местными органами самоуправления, чтобы узнать:
- можете ли вы обменять свою квартиру;
- какие документы для этого потребуются.
У нас надежные партнеры в регионах
ООО «Капитал-Недвижимость» работает на рынке с 2001 года. Мы тесно сотрудничаем с коллегами из других городов, тем самым помогая решать жилищные вопросы наших клиентов не только в пределах г. Москвы но и в других регионах России. Опыт работы по междугороднему обмену есть с Санкт-Петербургом, Новосибирском, Омском, Екатеринбургом и другими городами.
Иногородний обмен квартир чаще всего происходит через куплю-продажу. Это достаточно трудоемкий процесс. Необходимо подобрать альтернативный вариант, согласовать вопросы расчета, снятие с регистрационного учета, освобождение квартиры и многое, многое другое. Дистанционно решать эти вопросы помогают наши партнеры и это оптимально выгодный вариант, который экономит время и средства клиента.
Мы с особой тщательностью подбираем себе партнеров в конкретных регионах. При этом учитывается и репутация компании и технология работы и единые взгляды на качество обслуживания, одинаковые принципы правовой экспертизы будущих сделок. таким образом при продаже квартиры, клиент обращаясь в «Капитал-Недвижимость» получает гарантированную защиту своих интересов, а наши партнеры подстраховывают при покупке недвижимости в другом регионе.