Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договоры найма жилья: какая между ними разница?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671). Категорию нанимателей можно определить путем исключения субъектов, которые в силу п. 2 этой же статьи не могут быть стороной договора, — это юридические лица. О том, что нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин, упоминается и в ст. 677 ГК РФ. По договору социального найма жилого помещения наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные управомоченные лица, которые обязаны передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 672 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ). В обоих договорах наймодателем выступает собственник имущества или уполномоченное им лицо, а в качестве нанимателя — физическое лицо, использующее жилое помещение для проживания.
Найм жилья: как обезопасить себя?
- В обязательном порядке все документы на жилье должны быть проверены. При этом оплату нужно предоставлять только под расписку, ведь условные договоренности не могут играть важную роль.
- Договор должен быть заключен с учетом многочисленных аспектов: следует указать паспортные данные каждой из двух сторон, точный адрес жилого объекта, упомянуть документы на владение имуществом, уточнить условия отношений и размер квартплаты на рассматриваемый период, все суммы предварительных оплат и залогов, нюансы ремонта. Только подобный документ приобретает юридическую силу.
- При передаче жилья в аренду нужно оформить передаточный акт с подробным описанием особенностей квартиры или дома, состояния мебели, ковров, бытовой техники. Передаточный акт позволит предотвратить неприятные и рискованные ситуации, избежать нежелательных конфликтов.
- Жилье в каждом случае можно использовать только по определенному назначению, которое заранее определено договором. Все условия проживания, описанные в Жилищном Кодексе РФ, должны быть соблюдены. И, вне всяких сомнений, условия договорных отношений должны быть реализованы на практике.
Вышеперечисленные советы по безопасности должны быть приняты во внимание при любом раскладе.
Форму обоих договоров законодатель императивно предусмотрел как простую письменную (ст. 674 ГК РФ, ст. 63 ЖК РФ). Однако на практике, особенно в сельской местности, редко составляются документы по поводу сдачи внаем жилья, соответствующие обычным требованиям, предъявляемым к договору. Отсутствуют и иные «письменные и другие доказательства», которые могут в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ подтверждать в случае спора факт совершения сделки. Поскольку при несоблюдении простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ) стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, при разбирательстве дела в суде им трудно доказать наличие обязательств и их условий .
———————————
См.: Мокроусова Л.М. Указ. соч. С. 21; Ярыгина А.В. Указ. соч. С. 23.
В отличие от социального найма коммерческому найму не предшествует решение единоличного или коллегиального органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения в фонде социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Кроме того, ч. 2 ст. 63 предусматривается наличие типового договора социального найма жилого помещения, который утверждается Правительством РФ. При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон. Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Изменение, расторжение и прекращение договоров
Изменение договоров коммерческого и социального найма жилого помещения связано с заменой нанимателя по договору. Замена наймодателя при переходе права собственности на жилое помещение не влечет за собой изменения или расторжения договора найма (ст. 675 ГК РФ, ст. 64 ЖК РФ). Замена нанимателя в договоре коммерческого найма во всех случаях может быть произведена только с согласия наймодателя (ст. 686 ГК РФ). При социальном найме согласие наймодателя на замену нанимателя по договору не требуется, если имеют место следующие условия: граждане, не являющиеся членами одной семьи либо объединившиеся в одну семью, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма жилого помещения, требуют заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, п. 2 ст. 672 ГК РФ). Согласие наймодателя необходимо, если замена производится в случае смерти (признания умершим, безвестно отсутствующим) нанимателя или по требованию дееспособного члена семьи нанимателя с согласия всех остальных ее членов (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Изменение договора социального найма жилого помещения в отличие от договора коммерческого найма связано также с заменой жилого помещения как объекта договора. Наниматель по договору социального найма жилого помещения вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ). Цель замены жилого помещения, как правило, состоит в уменьшении расходов нанимателя и членов его семьи на оплату жилья и коммунальных услуг. Основные условия реализации этого права: общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи превышает норму предоставления; необходимо письменное согласие всех совместно проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Предоставление жилого помещения меньшей площади является обязанностью наймодателя, а не правом, однако законодательством не предусматривается ответственность в случае невыполнения этой обязанности .
———————————
См. там же. С. 198.
Изменение договора коммерческого найма возможно по соглашению его сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), а также в указанных законом случаях по требованию одной из сторон по решению суда (п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).
Договор коммерческого найма прекращается с истечением срока его действия (статьи 683, 684 ГК РФ). Досрочное расторжение договора подчиняется требованиям статей 450 — 453, которые определяют основания, порядок и последствия изменения и расторжения гражданско-правового договора. Наниматель жилого помещения вправе с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ). По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке в следующих случаях:
- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — невнесение платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Суд предоставляет нанимателю срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения о расторжении договора на срок не более года (ст. 687 ГК РФ);
- использование нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение ими прав и законных интересов соседей. Наймодатель должен сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений и, если, несмотря на предупреждение, нарушения не устраняются, вправе в судебном порядке расторгнуть договор (п. 4 ст. 687).
Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ). В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, непригодными для проживания признаются жилые помещения (дома), находящиеся в ветхом, аварийном состоянии или в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Согласно ст. 23 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения жилые помещения по площади, планировке, освещенности, микроклимату, уровням шума и т.д. должны соответствовать санитарным правилам и целям обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Основным последствием прекращения и расторжения договора коммерческого найма является выселение нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении, к моменту прекращения, расторжения договора на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения урегулировано ст. 83 ЖК РФ, согласно которой договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83) и прекращен независимо от их волеизъявления в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, безвестно отсутствующим (ч. 5 ст. 83). Такое специфическое основание прекращения договора, как истечение срока его действия, не распространяется на договор социального найма жилого помещения, так как договор является бессрочным (ч. 2 ст. 60).
Перечень оснований, по которым наниматель по договору социального найма жилого помещения может потребовать его расторжения, как и в случае договора коммерческого найма, законом не ограничен. Для расторжения договора социального найма жилого помещения нанимателю необходимо получить письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов его семьи. При этом договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Перечень оснований для расторжения договора в судебном порядке по инициативе наймодателя является исчерпывающим (ч. 4 ст. 83) и аналогичен основаниям расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя.
В отличие от договора коммерческого найма прекращение и расторжение договора социального найма жилого помещения не всегда приводит к выселению нанимателя и совместно проживающих с ним граждан из жилого помещения. Согласно ст. 84 ЖК РФ выселение граждан в судебном порядке производится:
- с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договору социального найма жилого помещения (ст. 85). Благоустроенные жилые помещения предоставляются: при сносе дома; при переводе жилого помещения в нежилое; в случае если жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, при невозможности сохранения жилого помещения или уменьшения (увеличения) его общей площади;
- с предоставлением других жилых помещений по договору социального найма жилого помещения (ст. 90). Другое жилое помещение отличается от благоустроенного тем, что не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта. Оно должно в соответствии с ч. 2 ст. 15 быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим нормам). Жилая площадь жилого помещения должна составлять не менее 6 кв. м. Кроме того, помещение может быть расположено за пределами населенного пункта, где проживал наниматель. Другие жилые помещения предоставляются при выселении по причине невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
- без предоставления других жилых помещений (ст. 91). Выселение производится как санкция за использование жилого помещения нанимателем и членами его семьи не по назначению, бесхозяйное обращение с жилым помещением, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, а также в случае невозможности дальнейшего проживания совместно с детьми граждан, лишенных родительских прав. Наймодатель должен сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений и предоставить для этого разумный срок, и если нарушения не устраняются, то виновные граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения.
ГК РФ не так подробно, как ЖК РФ, применительно к договору социального найма жилого помещения регулирует отношения по расторжению договора коммерческого найма. При этом глава 35 ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, но только с целью восполнения оснований для расторжения договора (п. 3 ст. 687), а не для уточнения последствий выселения. Если это не пробел в регулировании отношений, а позиция законодателя, можно предположить, что досрочное прекращение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя возможно с единственным последствием — выселением нанимателя в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. По договору социального найма жилого помещения такое последствие применяется лишь как санкция за правонарушение.
Договоры коммерческого и социального найма жилого помещения имеют черты сходства и различия. Оба договора характеризуются потребительской направленностью, которая выражается в предоставлении определенных гарантий более слабой стороне — гражданину (нанимателю). В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения более детально урегулирован ЖК РФ.
Содержащиеся в нормах главы 35 ГК РФ отсылки к жилищному законодательству не исчерпывают случаев его применения для регулирования отношений сторон по договору коммерческого найма. Исходя из принципа свободы договора стороны договора коммерческого найма вправе включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства (в том числе касающихся договора социального найма жилого помещения). Жилищное законодательство применяется, если не противоречит требованиям императивных норм главы 35 ГК РФ и сущности договора коммерческого найма.
Под договором социального найма принято понимать регулируемый законодательством о социальной защите граждан контракт на аренду жилой недвижимости, одной из сторон которого является государство или муниципалитет. Они же — владельцы объекта недвижимости. Для того чтобы снять квартиру по договору социального найма, гражданину нужно предварительно встать на учет в компетентных органах власти, а также в очередь в качестве нуждающегося в получении жилплощади.
Основанием для вселения человека по контракту рассматриваемого типа является выдаваемый государством или муниципалитетом ордер. В квартиру, которая арендуется по договору социального найма, обычно можно без согласования с владельцем объекта недвижимости вселять также других людей.
Срок действия аренды жилья может в принципе не определяться в договоре. Поэтому, однажды заключив его, человек вправе рассчитывать на возможность проживания в съемной квартире столько, сколько потребуется. Разумеется, если только не будет нарушать условий договора. В некоторых случаях гражданин может быть переселен — например, если владелец недвижимости желает использовать помещение в иных целях. Но в этом случае проживающим в квартире лицам должна предоставляться равнозначная жилплощадь.
Квартира по договору социального найма, как правило, предоставляется гражданину бесплатно — поскольку он нуждается в жилплощади. Но на гражданина могут быть возложены обязательства по своевременной оплате коммунальных услуг. Если он не будет их выполнять — владелец недвижимости способен аннулировать контракт.
Приватизация — добровольный процесс, при котором право собственности на недвижимость переходит от государства к нанимателю. После приватизации арендатор — лицо, имеющее право на социальное жилье — может делать с недвижимостью все, что угодно: дарить, оставлять в наследство, обменивать, продавать.
Чтобы приватизировать недвижимость, нужно предоставить в Росреестр:
📋 паспорт гражданина Российской Федерации;
📋 документы на помещение, полученные в БТИ;
📋 договор социального найма, заключенный с государством;
📋 заявление на приватизацию с согласием всех жильцов недвижимости.
Порядок предоставления услуги приватизации во многих регионах имеет дополнительные требования. Так, часто люди могут приватизировать полученное жилье по прошествии 5 лет с момента подписания договора социального найма.
Источники правового регулирования
Несмотря на распространенность этого института на практике, договор коммерческого найма жилого помещения в кодифицированных нормативно-правовых актах отсутствует. Так, гл. 35 ГК РФ раскрывает общие положения найма жилого помещения, имеющие отношение ко всем видам найма жилого помещения (договор социального найма, договор найма специализированного жилищного фонда).
Жилищный кодекс РФ содержит понятия «жилищный фонд коммерческого использования» (имеет отношение ко всем формам собственности) и «жилищный фонд социального использования». Вместе с тем Жилищный кодекс РФ содержит понятие «договор социального найма жилого помещения», а понятия «договор коммерческого найма жилого помещения» не содержит.
Обязательные условия договора найма жилого помещения
Предмет договора
Здесь нужно указать подробные сведения о сдаваемой квартире: точный адрес, жилая и общая площадь, кадастровый номер, список передаваемого нанимателю имущества. Если вы квартиросъемщик, попросите включить в этот раздел пункт о том, что жилье не в залоге и не имеет обременений. В противном случае аренда может закончиться раньше, чем вы планировали, из-за вмешательства третьих лиц, а хозяин не понесет за это никакой ответственности.
Стороны договора
В этом разделе прописываются паспортные данные наймодателя и арендатора. Если квартиросъемщик планирует делить кров с семьей, в документе нужно упомянуть ее членов. Это позволит владельцу недвижимости обезопасить себя от «табора» незваных жильцов — в таком случае соглашение может быть расторгнуто.
Как оформить коммерческий наем с мэрией?
Если второй стороной при коммерческом найме выступает муниципалитет, в Новосибирске руководствуются «Положением о предоставлении жилых помещений по договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Новосибирска».
Заявитель должен обратиться в отдел по жилищным вопросам администрации района, в котором проживает, с просьбой выделить квартиру на коммерческих условиях. Кроме заявления необходимо представить документы удостоверяющие личность (в том числе и от членов семьи), а также подтверждение регистрации гражданина в Новосибирске как по месту жительства.
Если после рассмотрения документов чиновники не найдут оснований для отказа (например, отсутствие какого-то обязательного документа или предоставление недостоверных сведений), заявителя включат в список претендентов «на квадраты». Преимущественное право имеют государственные и муниципальные служащие, остальным придется подождать – все зависит от наличия свободных квартир. Если с момента подачи документов прошло более 60 дней, а жильем вас так и не обеспечили, то пакет документов придется сдать повторно. Еще одна обязанность заявителя – ежегодно, до 1 февраля, подтверждать свои намерения снять квартиру.
Важно: при коммерческом найме квартира должна быть выведена в соответствующий (коммерческий) специализированный фонд. Если это не закреплено документально, то наниматель может в судебном порядке обязать мэрию перезаключить договор, но уже по нормам соцнайма.
* Размер ежемесячной платы за аренду и наем жилого помещения определяется по формуле:
Ам = Рс Пл 0,007 Кр Кп,
где Ам – размер ежемесячной платы за аренду и наем жилого помещения без учета НДС, в рублях (округляется до целого рубля в большую сторону);
Рс – средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилых помещений по Новосибирской области, определяемая уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в рублях;
Пл – общая площадь помещения, в квадратных метрах;
0,007 – коэффициент соотношения платы за аренду и наем жилого помещения к стоимости жилого помещения;
Кр – коэффициент, характеризующий место расположения жилого помещения;
Кп – понижающий коэффициент (применяется только для граждан, поставленных на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий).
По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.
По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.
Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.
В процедуре социального найма допускается к участию только жильё из муниципального фонда, предназначенного для обеспечения нужд заинтересованных лиц из числа очередников.
В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.
Внимание! Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.
Общие принципы и основы социального найма закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации в главе 35. Конкретизированы в главе 8 Жилищного кодекса Российской Федерации. Здесь указаны права и обязанности наймодателя и нанимателя, конкретизируются вопросы о проживании членов семьи нанимателя и ситуации, при которых возможен обмен жилой площади.Также указан предмет и форма договора, случаи изменения и расторжения сделки.
Также отдельные вопросы затрагиваются в Федеральном законе от 24.11.1995 N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019), где в ст. 17 закреплен факт возможности использования жилой площади по договору социального найма для инвалидов. Отдельные принципы и положения находятся в ряде законов о социальной защите населения Российской Федерации.
Понятие коммерческой недвижимости
Для того, чтобы точно понять, что значит коммерческое жильё в нашей стране, нужно сначала разобраться с категорией коммерческой недвижимости. Для многих слово «коммерческая» отождествляется в этом контексте только с понятием предпринимательства.
Коммерческая недвижимость может использоваться предпринимателями для ведения своего бизнеса, открытия офисов, оказания различных услуг гражданам.
Коммерческая недвижимость – это различные сооружения, здания, земельные участки, которые используются их владельцами и нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности.
Объектами коммерческой недвижимости могут быть:
- офисные и складские помещения;
- промышленные и сельскохозяйственные предприятия;
- торговые центры, магазины, отели;
- водные и лесные объекты, многолетние насаждения;
- земельные участки и иные естественные угодья;
- социальные помещения;
- коммерческое жильё.
Понятие договора коммерческого найма жилого помещения в законодательстве не содержится. Общее определение договора найма жилого помещения содержится в п. 1 ст. 671 ГК РФ. Исходя из статьи можно тать такое определение: договор найма жилого помещения — это соглашение сторон, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Можно отметить, что из семнадцати статей, регламентирующих договор коммерческого найма, отсылки к жилищному законодательству содержат шесть. К ним относятся: п. 1 ст. 673 — порядок определения пригодности жилого помещения для проживания, ст. 679, 680 и 685 — об установлении нормы жилой площади на человека, п. 1 ст. 682 — о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 — о дополнительных основаниях одностороннего расторжения договора в судебном порядке. При этом в одном случае (п. 3 ст. 682 — определение порядка ежемесячной платы за жилое помещение) адресатом отсылки служит конкретный нормативно-правовой акт, входящий в состав жилищного законодательства – ЖК РФ. Примечательно, что в некоторых из приведенных статей ГК РФ употребляется термин «жилищное законодательство». В других используются при отсылке иные термины – «закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст. 682 ГК) или «законодательство о норме жилой площади на одного человека» (ст. 679, 680 и 685 ГК). Однако и в том и в другом случае в качестве адресата имеются в виду акты, входящие в состав жилищного законодательства. При отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи гл. 35 ГК РФ.
Термин «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помещения и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновидности договора – социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входящие в жилищный фонд социального использования. Эти жилые помещения предоставляются для малоимущих и некоторых других, указанных в законе, категорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК РФ). Следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ этот договор коммерческим наймом не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов РФ.
Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения применительно к коммерческому найму определяются в значительной степени договором.
Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане
В соответствии со статьями 677, 679 ГК РФ можно выделить следующее право. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать, супруг) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует согласия от наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии
соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов
В соответствии со статьями 680, 685 ГК РФ можно выделить следующее право. Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается также с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условий о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора.
Статья 686 ГК РФ дает право на изменение договора коммерческого найма. В ГК РФ предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального
нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно
проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор.
В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 настоящего Кодекса.
Право нанимателя на заключение договора на новый срок прописано в ст. 684 ГК РФ. Окончание срока договора коммерческого найма не является основанием для его расторжения. ГК РФ в целях защиты прав нанимателя предусматривает, его преимущественное право заключить договор на новый срок. Наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях. Договор продлевается с теми же условиями и на тот же срок:
1) если наниматель не отказался от продления договора;
2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока
договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях.
Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения жилого помещения. В комментируемой статье вслед за ст. 288 ГКРФ и ст. 17ЖК РФ устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения, согласно ст. 289 ГК РФ. Под обязанностью обеспечивать сохранность жилого помещения следует понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих
Внесение наемной платы – одна из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ.