Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для чего нужен договор мены и как его составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Часто эти понятия путают, но они несут разный смысл. При мене предмет договорных отношений обязательно находится в собственности, а при обмене он лишь на праве пользования. Соответственно, мена предусматривает переход прав собственности от одного лица другому, в то время как договор об обмене имущества предусматривает переход прав пользования от одного нанимателя другому. Обмен является отдельным видом договорных правоотношений и имеет отдельное правовое регулирование.
- Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
- Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
- Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
- Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
- Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.
Комментарии к ст. 567 ГК РФ
1. Комментируемая статья дает общее определение договора мены. Обращает на себя внимание, что правила, применяемые к договору купли-продажи, также применимы и к договору мены. Однако лишь в той части, которая не противоречит специальным нормам мены.
2. В качестве предмета договора могут выступать любые вещи, кроме тех, что изъяты из оборота. Также не могут выступать предметом договора мены вещи, ограниченные в обороте.
3. В целом к договору мены применимы положения договора купли-продажи, кроме тех, которые противоречат сущности мены. Например, не могут быть применены правила денежных расчетов.
4. Стороной договора мены могут выступать любые лица, как физические, так и юридические, в том числе государственные и муниципальные унитарные предприятия. В последнем случае согласно пункту 2 статьи 299 ГК на вещи, поступающие предприятию по договору мены, возникает право хозяйственного ведения или оперативного управления.
Мена долей в квартире
Мена долей в квартире производится в том же порядке, как и всей квартиры целиком.
Как было отмечено ранее, правила сделок по договору мены аналогичны правилам купли-продажи. Это означает, что собственники оставшихся долей имеют преимущество на покупку доли. То есть продавец в первую очередь обязан предложить выкупить долю совладельцам квартиры. Если никто из них не захочет осуществлять выкуп, для дальнейшей продажи потребуется письменное согласие от всех совладельцев объекта недвижимости.
Еще один способ соблюсти закон — отправить всем собственникам письмо с уведомлением о намерении продать имеющуюся долю. При отсутствии ответа в течение месяца суд сочтет действия по продаже правомерными.
Если в квартире прописан несовершеннолетний, то для продажи доли дополнительно потребуется разрешение органов опеки. Чтобы сделка состоялась, потребуется доказать, что условия, в которые переезжает ребенок, лучше или как минимум не хуже нынешних. Кроме того, несовершеннолетнего обеспечивают в новой квартире такой же долей, которой он обладал в старой.
Сроки обмена по договору мены
Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.
Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются.
В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.
Договор мены бывает двух основных видов:
- Закрытым (классическим). В этом случае заключается сделка между двумя сторонами. Указывается время совершения передачи имущества обеими сторонами;
- Открытым. Сделка может заключаться с большим количеством участников, а также, обмен может совершаться в разное время и в разном количестве.
Также, договор мены подразделяют на виды относительно обмениваемого товара:
- Однотипный товар, когда обмениваемое имущество относится к одной и той же категории. К примеру, квартира на квартиру, машина на машину;
- Не однотипный товар, когда обмену подлежит товар из разных категорий, например, квартиру меняют на автомобиль.
Если стоимость товаров неодинаковая, тот кто получает более дорогое имущество доплачивает разницу.
- Дарение подразумевает безвозмездность, мена – возмездная сделка;
- При дарении сторонами сделки признаются одаряемый и даритель, при обмене – продавец и покупатель;
- НДФЛ по ДД не платят близкие родственники дарителей, по ДМ – лица, не получившие в результате сделки прибыль. Если прибыль получена от имущества, бывшего в собственности более трех лет, налог не платится;
- Дарственная выгодна одаряемым, мена – продавцам: помимо нового жилья, при доплате покупателем они получают прибыль;
- Переход права собственности на недвижимость по ДД и ДМ подлежит регистрации в Росреестре;
- Жилье, полученное супругом по дарственной, в разделе не участвует, по ДМ – делится.
Если у вас остались вопросы, задайте их через онлайн-форму на этой странице. Наши юристы ответят в течение 5 минут!
Как оформить? Условия договора
Согласно российскому законодательству существует ряд условий, которые обязательно должны быть учтены при составлении договора мены. В нём должна содержаться следующая информация:
- описание с указанием всех технических характеристик квартир, которые будут участвовать в обмене;
- обязательно нужно прописать стоимости квартир, которые были получены согласно оценочной стоимости;
- в договоре должны быть указаны все законные владельцы;
- а также должно быть письменное соглашение сторон о том, что у них нет никаких претензий к жилью.
А также существуют ещё и дополнительные условия к оформлению и написанию основного договора мены:
- обязательно нужно указать наименования и всю информацию, которая касается сторон нужно писать без сокращений и с обязательным указанием реквизитов;
- в конце договора пишется дата заключения договора и ставятся подписи сторон;
- в договоре также отдельно указывают дату и место проведения сделки;
- обязательно нужно указать форс-мажоры и другие обстоятельства из–за которых сделка может затянуться или не состояться;
- соглашение к договору также заключается в письменной форме.
Круг лиц, который включает в себя всех возможных субъектов, способных выступать в использовании договора мены, не ограничен. Это положение закреплено главой 31 ГК РФ. Существует лишь один критерий, которому необходимо соответствовать, — настоящего намерения лица для совершения обмена имущества. Как следствие, подобное закрепляет, что в роли субъектов выступают физические и юридические лица.
Однако возникает следующий вопрос «Допустимо ли считать государство субъектом договора мены?». Например, статья 124 ГК РФ конкретно оговаривает тот момент, что государство (РФ) и все подвластные ей стороны, принимающие участие в этих гражданских правоотношениях, имеют полное юридическое равенство с физическими и юридическими лицами. Это условие позволяет обеспечить полное юридическое равенство и отдельно отметить отсутствие каких-либо специальных полномочий у государства и его субъектов в области гражданско-правовых отношений.
В качестве исключений можно отметить лишь те случаи, в которых ограничения вытекают из соответствующего нормативно-правового акта — ст. 124 ГК РФ.
Что такое родственный обмен квартирами?
Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.
Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.
Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.
Как правильно составить договор мены?
Правила оформления соглашения по обмену имущества аналогичны сделке купли-продажи. Но следует прописать моменты, которые должны присутствовать в договоре мены:
- обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
- максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
- стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты — его размер в суммовом выражении;
- сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
- порядок освобождения обмениваемых площадей.
К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов. Рекомендуется в акте прописать все оборудование и имущество, которое остается новому собственнику, а также его состояние на момент передачи.
В обязательном порядке указывается дата составления договора, реквизиты участников с каждой стороны. Скрепляется документ собственноручными подписями участников на каждом из экземпляров.
Определяя специальные правила, регламентирующие договор мены, законодатель не предусмотрел каких-либо особых требований, предъявляемых к форме этого договора. Принимая во внимание законоположение, согласно которому к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК), можно сделать вывод о том, что договор мены должен заключаться в форме, тождественной той, в которой надлежит заключать договор купли-продажи соответствующего товара .
В свою очередь, применительно к договору купли-продажи специальные правила, относящиеся к форме договора, предусмотрены лишь в отношении таких видов купли-продажи, как договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия.
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК).
В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости и договора продажи предприятия, влечет их недействительность.
Договор мены: предмет, характеристика, понятие, существенные условия бартера в 2021 году
По договору мены (другое название — договор бартера) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой. Основной особенностью договоров мены является то, что встречное обязательство имеет не денежную форму, а товарную. Не запрещается также обмен товара на работы или услуги.
Договор мены имеет много сходного с договорами купли-продажи и поставки.
Поэтому неудивительно, что общие положения о купле-продаже и поставке применяются к договорам мены, если они не противоречат сути обязательства (например, противоречит сути договора мены обязанность оплатить товар деньгами ).
Если договор мены содержит элементы других договоров (контрактации, выполнения работ, оказания услуг и т. п.) к нему применяются положения законодательства, регулирующие соответствующий вид обязательств.
Договор мены является двусторонним — права и обязанности по договору возникают у каждой из сторон.
Согласно части 2 статьи 715 ГКУ каждая из сторон является продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, который она получает взамен.
Давайте перечислим ключевые элементы договора мены:
- Ограничения и субъектность. Договор мены может заключаться какими-угодно лицами, которые признаются в качестве субъектов гражданских прав (кроме лиц, которые имеют ограниченную правоспособность и дееспособность). В качестве таких субъектов могут выступать физлица, юрлица и различные образования, наделенные специальными имущественными правами и обязанностями (например, государственные субъекты, муниципальные организации и так далее). Эти субъекты могут преследовать различные цели (это может быть реализация личных потребностей, получение прибыли, реализация государственных проектов и так далее).
- Предмет договора. В качестве предмета сделки выступают как сами товары, так и различные активные действия каждой из сторон, которые направлены на осуществление передачи товаров в чужую собственность. Следует помнить, что предметом договора мены не может быть выполнение работ и оказание услуг.
- Объекты договора. В качестве объектов сделки мены может признаваться как недвижимое (например, земельные участки, пристройки, дома и так далее), так и движимое имущество (бытовая техника, строительные материалы, машины и так далее), а также различные ценные бумаги и валюта. Также в качестве объектов мены могут признаваться имущественные права (при этом эти права должны быть выражены в виде акций, безналичных денег и так далее).
- Существенные условия сделки. В качестве существенных условий сделки признаются такие пункты – предмет договора, название товаров и количество товаров. Если стороны не согласовали один из этих пунктов, то договор мены заключать нельзя. В случае игнорирования этого правила одна из сторон может в одностороннем порядке в любой момент расторгнуть договор (однако в таком случае другая сторона может потребовать возмещения убытков).
- Форма договора. Если договор мены заключается физическими лицами, то форма такого договора – устная или письменная (по выбору участников сделки). Если одна из сторон – юрлицо, то сделка оформляется в письменной форме.
Основные признаки договора мены
К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:
Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).
Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.
В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.
В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).
Споры по договору мены
Пример из практики. К адвокату по спорам по договору мены обратились за разъяснениями гражданки П. и В. Первая хотела обменять 2- комнатную квартиру на 3-комнатную, с доплатой разницы в товарной стоимости. Сомнения заключались в том, что трехкомнатное помещение приобреталось 12 месяцев назад. П. и В. опасались возможного оспаривания родственниками и наследниками бывшего собственника условий соглашения, так как срок оспаривания еще не истек и возможность остаться на улице и лишиться жилья, была для сторон очевидной. Агенты по недвижимости рекомендовали заключить два договора: о продаже двухкомнатной и покупке трехкомнатной, т. е. две «параллельных» сделки. По мнению риэлтеров, документы должны составляться так, чтобы при расторжении судом одного, автоматически был аннулирован и другой.
Мнение адвоката по договорам. Некоторые специалисты по недвижимости не обладают необходимыми юридическими знаниями и практическим опытом (как судиться с риэлторами по ссылке). Кроме того, договор мены сложнее и оформляется дольше. В рассматриваемом случае необходимо заключать договор мены, гарантирующий двухсторонний возврат П. и В. в первоначальное положение (недвижимость передается прежним собственникам).
ВНИМАНИЕ: как правильно составить договор мены читайте по ссылке