1. Приватизация земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «1. Приватизация земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В России осуществляется крупнейшая в современной истории приватизация государственной и муниципальной собственности. Отличительная черта российской приватизации состоит в том, что она принципиально изменила социально-экономическую систему общества, создала качественную новую материальную основу общественного устройства. Образовался крупный негосударственный сектор экономики, что позволило преодолеть монополию государственной собственности, создать основу для развития рыночных форм хозяйственных связей и использования механизмов конкуренции — все это является результатом приватизации.

Оформить в собственность муниципальное жилье получится только при выполнении всех следующих условий:

• оформление в собственность производится только с согласия всех зарегистрированных в данном помещении лиц, в том числе и детей старше 9 лет;
• если один из жильцов отказывается от участия в процедуре, то ему необходимо заверить свой отказ нотариально, в противном случае приватизация невозможна;
• основанием для бесплатного получения в собственность муниципального жилого помещения является ордер на вселение или договор соцнайма;
• временно отсутствующий по месту жительства гражданин имеет право на долю в приватизированном жилом помещении и его согласие на переоформления жилья в собственность обязательно;
• процедура осуществляется только после уплаты государственной площади.

Глава 3. Порядок и основные способы приватизации государственного и муниципального имущества

В п. 2 ст. 2 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества установлено, что она осуществляется исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество).

Решение о приватизации принимается Правительством РФ или Росимуществом согласно их компетенции в соответствии с прогнозным планом приватизации. Решение о приватизации содержит сведения о составе и характеристике имущества, способе приватизации имущества, нормативной цене, сроке рассрочки платежа (при ее предоставлении), а также иные сведения, необходимые для приватизации имущества

Конкретный состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в передаточном акте, который составляется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о земельных участках, предоставленных унитарному предприятию, и о правах на них.

Государственное или муниципальное имущество может быть реализовано по цене не ниже нормативной, определяемой в порядке, установленном Правительством РФ. Порядок определения нормативной цены определен в Постановлении Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. №87 «Об утверждении Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества».

Нормативная цена — минимальная цена, по которой возможно отчуждение приватизируемого имущества^[14]. Это не означает, что соответствующее имущество сразу же может быть продано по такой цене. Подобное допускается только при невозможности продажи имущества по более высокой цене, которую определяют в ходе проведения конкурсов и аукционов. Основным правилом является необходимость реализации имущества по цене не ниже начальной, которая устанавливается на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости соответствующего имущества по законодательству об оценочной деятельности.

Рассмотрим какие же существуют способы приватизации государственного и муниципального имущества.

В Федеральном законе « О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что приватизация может осуществляться только способами, предусмотренными в ст. 13 данного Закона. Такими способами являются:

1). Преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество. В результате такого преобразования все 100% акций созданного АО принадлежат на праве собственности соответственно Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию. В то же время имущественный комплекс бывшего унитарного предприятия после преобразования принадлежит на праве частной собственности созданному акционерному обществу.

В последующем акции такого предприятия могут быть проданы в качестве самостоятельных объектов приватизации.

2). Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе. Данный способ используется в случаях, если покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении продаваемого имущества. Имущество выставляется на торги, и их победителем признается лицо, которое предложит в ходе торгов наиболее высокую цену*(250). Начальная цена аукциона публикуется в информационном сообщении о продаже имущества.

Аукцион является открытым по составу участников. Для участия в аукционе все участники должны внести задаток, размер которого составляет 20% начальной цены, но не более 4,5 млн. МРОТ. Предложения о цене подаются участниками в открытой или закрытой форме (в запечатанных конвертах). В последнем случае при равенстве двух и более предложений о цене победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше.
В течение 5 дней с даты подведения итогов аукциона с победителем заключается договор купли-продажи. Задаток не возвращается, если победивший участник отказывается заключить договор. Если в аукционе принял участие только один участник, аукцион признается несостоявшимся^[15].

3). Продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе. Особенностью специализированного аукциона является то, что продаваемые акции реализуются одновременно нескольким победителям по единой цене, рассчитываемой в специальном порядке по правилам проведения аукциона. При этом каждый из участников аукциона при подаче заявки должен внести денежные средства, которые он готов потратить на приобретение акций, в размере не меньше начальной цены реализации акций.

4). Продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе. При продаже имущества на конкурсе помимо соблюдения всех правил, которые действуют на аукционе, покупателю необходимо выполнить определенные условия в отношении продаваемого имущества. Речь идет о возложении на покупателя, предложившего наибольшую цену, определенных обязательств. По итогам конкурса с победителем заключается договор купли-продажи, который включает порядок выполнения условий конкурса, порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принятых на себя обязательств, порядок осуществления контроля за выполнением условий конкурса, ответственность сторон за неисполнение обязательств^[16].

В настоящее время действует Положение о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденное постановлением Правительства РФ от 12 августа 2002 г.( в ред. Постановления Правительства от 26.01. 2010 г.).

5) Продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ. Она может быть осуществлена посредством их использования в качестве обеспечения ценных бумаг, выпускаемых иностранными эмитентами. Средства, полученные от продажи находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ посредством их использования в качестве обеспечения ценных бумаг, конвертируются в валюту Российской Федерации

6). Продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг. Для продажи акций открытых акционерных обществ через организатора торговли могут привлекаться брокеры. Информация о продаже акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг, а также информация о результатах сделок купли-продажи акций открытых акционерных обществ через организатора торговли подлежит обязательной публикации.

7) Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения. Такая продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся. При продаже государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения нормативная цена составляет 50 процентов начальной цены несостоявшегося аукциона. При отсутствии в установленный срок заявки на покупку государственного или муниципального имущества по цене первоначального предложения осуществляется снижение цены предложения через периоды, установленные в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения. В этом случае удовлетворяется первая заявка на покупку указанного имущества по цене предложения. Снижение цены предложения может осуществляться до цены отсечения^[17].

8) Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены. Такая процедура осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась.

Рассмотрев вопросы, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества можно сделать следующие выводы:

1. Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц. Очевидно, основным признаком приватизации является ее возмездный характер.

Вместе с тем понятие «приватизация» имеет многоаспектное значение. Оно рассматривается и как основание прекращения права государственной и муниципальной собственности, и как основание возникновения права частной собственности, и как способ распоряжения государственным и муниципальным имуществом.

2. Правовое регулирование приватизации государственных и муниципальных предприятий осуществляется нормативными актами различного уровня: федеральными законами, указами Президента, постановлениями Правительства РФ. Законодательство о приватизации имеет специфику, регулируя отношения, в которых государство играет главенствующую роль. Среди указанных нормативно-правовых актов, главную роль в регулировании процесса приватизации государственного и муниципального имущества играет Федеральный Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества». Данный закон составляет основу приватизационного законодательства.

3. Законодательство о приватизации всегда предусматривало конкретные ее способы. По мере развития законодательства количество способов приватизации увеличивалось, а ее условия совершенствовались. Большинство способов приватизации — это договоры купли-продажи. Можно сказать, что большинство способов приватизации – это различные способы продажи государственного имущества. Способы приватизации расположены в Законе в определенном порядке исходя из степени их значимости; как правило, переход к следующему способу приватизации допускается, если предыдущий способ не может быть использован или не был реализован.

Закон о приватизации 2001 г. наряду со способами приватизации, предусмотренными прежним законом, установил новые, которые прежнему законодательству известны не были. Например, новыми способами приватизации являются: продажа за пределами территории РФ находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ; продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг и др. Одновременно с ведением новых способов приватизации Закон о приватизации 2001 г. отказался от таких способов приватизации, известных по Закону 1997 г., как продажа акций, созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ, их работникам, выкуп арендованного имущества, отчуждение акций владельцам ценных бумаг, удостоверяющих права на приобретение таких акций.

4. Законом установлены специальные правила для приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества. В частности с некоторыми особенностями происходит процедура приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия, отдельных видов земельных участков, объектов культурного наследия, объектов социально культурного и коммунально-бытового назначения.

✅ Кто и что может приватизировать?

Процедура приватизации подчиняется общим правилам. Закон четко определяет субъектов – тех, кто имеет право на приватизацию, и объектов – имущества, которое может перейти от государства в частную собственность.

Рассмотрим субъекты и объекты в виде таблицы:

Кто имеет право на приватизацию	Объекты приватизации
Физические лица (граждане и ИП)	Жилые помещения (квартиры, частные дома, комнаты в общежитиях, кооперативное жилье)
Юридические лица (организации)	Земельные участки (придомовая территория, садовые и дачные земли, пашни)
Федеральные и муниципальные объединения (государственные органы и муниципалитеты)	Объекты государственного резервного фонда
	Гаражи, хозяйственные постройки
	Отдельные виды природных ресурсов
	Религиозные и культурные объекты
	Унитарные и муниципальные предприятия
	Образовательные учреждения
	Имущество осужденных, реализуемое на торгах местными властями

Формы и методы в современной России

Основные положения, касающиеся того, как муниципальная или гражданская собственность может стать частной, закреплены в ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Ст. 13 ФЗ №178 указывает ряд способов проведения приватизации государственного и муниципального имущества, – это:

• Реорганизация унитарного предприятия (УП) в АО либо ООО.
• Продажа госсобственности или муниципального имущества с аукциона.
• Продажа через аукцион акций, ранее принадлежавших государству или местной власти.
• Конкурсная продажа.
• Продажа акций АО за пределами территории нашей страны.
• Продажа через публичное предложение.
• Продажа без объявленной заранее цены (в этом случае претенденты на покупку сами выбирают, какую цену предложить).
• Внесение государственного или муниципального имущества в уставной капитал вновь создаваемых обществ.
• Продажа акций АО, исходя из результатов доверительного управления.

Относительно реорганизации УП в общества, закон устанавливает следующие правила:

1. Если стоимость имущества больше или равно минимальному уставному капиталу АО – именно в АО оно и превращается.
2. Если какой-то из показателей (численность работников, средний доход за три года) соответствует нормам, установленным ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», то УП может быть превращено в ООО, даже если стоимость и позволяет создать АО.
3. Наконец, если капитал УП в любом случае меньше минимальной нормы для АО – создаётся только ООО.

Выбор конкретного порядка и способа осуществляется на федеральном уровне согласно прогнозному плану или программы приватизации, на уровне субъектов и муниципалитетов – согласно местному законодательству.

Порядок проведения в отношении жилого помещения

Отдельно рассматривается такой вид приватизации, как передача жилья в собственность. В том случае, если «покупателем» выступает простой гражданин, такая передача осуществляется практически бесплатно (платится лишь пошлина за оформление документов и проведение процедуры). Если же жильё передаётся организации, то это происходит по приведённым выше правилам продажи объектов.

Чтобы состоялась приватизация жилого помещения, необходимо, согласно ст. 4 Закона РФ №1541-1, следующее:

• дом не должен относиться к категории аварийных;
• помещение не является общежитием;
• оно не находится на территории городка при воинской части;
• оно не относится к спецфонду (например, к категории служебного жилья).

ВАЖНО: Служебные квартиры могут приватизироваться только после того, как собственник (государство или муниципалитет) переоформит их в другую категорию.

Экономические отношения по вопросам присвоения имеют подвижный характер. Это значит, что может происходить переход от одной формы собственности к другой. Такие процессы осуществляются различными методами, одним из которых является приватизация.
Определение 1

Приватизация (от.лат — частный) – это процесс передачи государственного или муниципального имущества за определенную плату или на безвозмездной основе частным лицам.

Приватизация является направлением разгосударствления имеющейся собственности, заключающимся в передаче в частное владение отдельными гражданами или юридическими лицами.

Приватизация государственной и муниципальной собственности в России – это ее приобретение отдельными гражданами, товариществами у государства и местных органов власти.

Переходили в собственность такие виды имущества, как:

• Предприятия и их подразделения, выделяемые в самостоятельные предприятия;
• Материальные и нематериальные активы предприятий;
• Доли (акции, паи) государства в капитале товариществ;
• Принадлежащие доли приватизируемых предприятий в капитале других компаний.

Способы приватизации государственного и муниципального имущества

В основном выделяют следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:

1. Непосредственная подача заявления на приватизацию абсолютно любого объекта, что допускается переводить в распоряжение частных лиц.
2. Льготная приватизация муниципального жилья лицами, кому в соответствии с нормами законодательства предоставляются те или иные льготы. К примеру, инвалиды могут рассчитывать на получение жилья от государства на льготных условиях и снижение социальных расходов. А дети-сироты получают от государства временное жильё, что они впоследствии смогут приватизировать.
3. Безвозмездное отчуждение гос. имущества. Допускается лишь в отношении жилья, предоставляемого из государственного либо муниципального фонда согласно программам обеспечения людей жильём.

Каждый человек должен определиться, каким именно способом он хочет и может осуществить процедуру. К примеру, приватизировать жильё бесплатно могут лишь те граждане, которым гос. жильё уже выдано по соответствующему соглашению во временное пользование.

Порядок приватизации подробно освещен в законодательных актах и постановлениях Правительства РФ.

Выделяют несколько условий:

1. Приватизация жилого помещения предполагает согласие всех жильцов квартиры (включая несовершеннолетних).
2. Основанием для бесплатной приватизации служит правоустанавливающий документ – договор аренды, договор бессрочного пользования, акт передачи имущества и др.
3. Бесплатная приватизация жилья даётся всего один раз в жизни – при этом дети до 14 лет, если они принимали участие в оформлении вместе с родителями, могут воспользоваться еще одной попыткой после 18 лет.
4. Человек вправе отказаться от участия в приватизации – для этого ему придется заверить отказ у нотариуса.
5. Временно отсутствующие по месту жительства имеют право на долю в приватизированной квартире – сюда относят военнослужащих, осужденных, находящихся на лечении, вахтовых работников и т.д.
6. Приватизация требует уплаты госпошлины – 2 000 рублей для жилых объектов; 350 рублей – для объектов, подпадающих под действие «дачной амнистии» (ФЗ № 93).

Существуют и другие условия, которые зависят от вида приватизации – бесплатной или за выкуп жилья по кадастровой стоимости (см. «Платная приватизация квартиры«).

Перечень необходимой документации

Как и любая другая административная услуга, приватизация государственной собственности требует сбора определённого перечня документации. В основном это удостоверительная и справочная документация, которую необходимо запрашивать у гос. учреждений и уполномоченных органов.

Условно перечень необходимой документации можно разделить на следующие группы:

• документы, удостоверяющие статус лица;
• справочная документация;
• правоустанавливающая документация.

В качестве примера документации, удостоверяющей статус лиц, можно привести:

• паспорта;
• удостоверения личности;
• свидетельства о рождении и так далее.

Справочная документация содержит в себе информацию временного характера.

Примерами такой документации могут служить:

• выписки из кадастра и БТИ (бюро техинвентаризации);
• справки из жилищной организации;
• справки из хозяйственных объединений и так далее.

Правоустанавливающая документация собирается лишь в тех случаях, когда лицами планируется приватизации муниципального жилья, которое по тем или иным основаниям уже находится в их владении, но не в собственности. Собственно говоря, именно основания владения и удостоверяют правоустанавливающие документы.

Чертами таких документов могут обладать:

• решения местной администрации сельского поселения;
• решения дирекции хозяйственного объединения сельского поселения;
• соглашения и договоры с уполномоченными органами;
• постановление;
• сертификаты и так далее.

Перечень необходимой документации целиком зависит от статуса лица и объекта недвижимости сельского поселения, что планируется получить.

В отдельной ситуации такой перечень необходимо уточнять у соответствующих гос. органов.

Кто и что может приватизировать

В нормативных актах четко прописаны категории физических и юридических лиц, имеющих право на осуществление процедуры, и перечислены объекты муниципальной собственности, которые могут перейти в частную на законных основаниях.

Рассмотрим субъектный и объектный состав данных правоотношений в таблице.

У кого есть право	Что могут приватизировать
Граждане и индивидуальные предприниматели	Землю, жилые и нежилые объекты недвижимости
Юридические лица	Земельные участки, жилую и нежилую недвижимость
Федеральные и муниципальные объединения	Объекты, которые относятся к государственному резервному фонду (хозпостройки, религиозные и культурные объекты, образовательные учреждения и прочее)

Особенности передачи муниципальной собственности

Приватизация затрагивает многие сферы жизни граждан, допуская возможность стать собственником жилого/нежилого объекта, земельного надела, предприятия.

Приватизация осуществляется по государственному плану

Правительство страны, разрабатывает, утверждает приватизацию государственного и муниципального имущества. Прогнозы делаются на 1 или на 3 года вперёд. В прогнозном документе собрана подробнейшая информация о предприятиях, подлежащих ей.

Анализ осуществляется на федеральном уровне с привлечением специалистов, профильных служб. Ведь нужно собрать уникальную экономическую информацию с интересующих Правительство субъектов хозяйствования страны. Процесс приватизации на федеральном уровне представляет собой кропотливый труд большого числа специалистов различных профессиональных направлений. Приводятся конкретные данные о структурных изменениях по экономическим зонам.

Предоставляются характерные особенности отраслей, которые включены в прогнозный список по приватизации, устанавливаются приблизительные временные рамки. Приватизация государственного и муниципального имущества — дорогостоящее мероприятие для страны.

Как уже говорилось выше, последние изменения были внесены 01.07.2017. В частности, был изменен пункт 1 статьи 5, который излагается в новой редакции. Его идея такова: покупателями муниципального и государственного имущества могут быть любые лица, за исключением:

• Юридических лиц, доля которых в уставном капитале РФ превышает 25%. Но в этом случае также действуют исключения, которые предусматриваются статьей 25 настоящего ФЗ;
• Юридических лиц, которые обладают офшорными компаниями, находящимися под контролем государства.

• Подобные ограничения не влияют на владельцев объектов недвижимости, которые не относятся к категории самовольных построек и находящихся на земельных участках государства.
• При последней редакции закона №178 в статью 13 и 28 не было внесено изменений.
• Ст 13
• В статье 13 178 ФЗ описываются способы приватизации имущества (муниципального и государственного).
• Основные способы приватизации:

Преобразование государственного и муниципального унитарного предприятия в открытое акционерное общество является разновидностью реорганизации юридического лица, в результате которой создается открытое акционерное общество, являющееся правопреемником унитарного предприятия.

Имущественный комплекс унитарного предприятия может быть продан в собственность юридических лиц, а также граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Обязательным условием преобразования является составление передаточного акта, который формируется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о земельных участках и о правах на них. В передаточном акте указываются все виды подлежащего приватизации имущества унитарного предприятия.

Акции созданного акционерного общества закрепляются в государственную собственность и, в свою очередь, могут быть приватизированы предусмотренными законом способами (на специализированном аукционе и др.).

Предусматриваются различные варианты участия государства в деятельности созданного акционерного общества:

а) закрепление в государственной собственности 100 % акций акционерных обществ;

б) закрепление в государственной собственности определенного числа (менее 100 %) акций открытого акционерного общества;

в) использование специального права («золотая акция»).

Специальное право «золотая акция» используется с момента отчуждения из государственной собственности 75 процентов акций соответствующего открытого акционерного общества.

Специальное право «золотая акция» используется в целях обеспечения обороноспособности страны и безопасности государства, защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан Российской Федерации. Решение об использовании специального права («золотой акции») может быть принято Правительством РФ и органами государственной власти субъектов РФ при приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий или при принятии решения об исключении открытого акционерного общества из перечня стратегических акционерных обществ независимо от количества акций, находящихся в государственной собственности.

Российская Федерация и субъекты РФ не могут одновременно использовать в отношении одного и того же открытого акционерного общества специальное право («золотую акцию»). Субъекты РФ также не могут использовать специальное право («золотую акцию») в отношении открытого акционерного общества, созданного путем преобразования федерального государственного унитарного предприятия, в период, когда акции этого общества находятся в федеральной собственности.

Правительство РФ или органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение об использовании специального права («золотой акции»), назначают соответственно представителя Российской Федерации, субъекта РФ в совет директоров (наблюдательный совет) и представителя в ревизионную комиссию открытого акционерного общества.

Представителем РФ, субъекта РФ может назначаться государственный служащий, который осуществляет свою деятельность на основании положения, утвержденного соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ.

Открытое акционерное общество, в отношении которого принято решение об использовании специального права («золотой акции»), обязано уведомлять о сроках проведения общего собрания акционеров и предлагаемой повестке дня представителей Российской Федерации, субъектов РФ.

Представители Российской Федерации, субъектов РФ имеют право вносить предложения в повестку дня годового общего собрания акционеров и требовать созыва внеочередного общего собрания акционеров.

Представители Российской Федерации, субъектов РФ, назначенные в совет директоров (наблюдательный совет) открытого акционерного общества, участвуют в общем собрании акционеров с правом вето при принятии общим собранием акционеров решений:

• о внесении изменений и дополнений в устав открытого акционерного общества или об утверждении устава открытого акционерного общества в новой редакции;

• о реорганизации открытого акционерного общества;

• о ликвидации открытого акционерного общества, назначении ликвидационной комиссии и об утверждении промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

• об изменении уставного капитала открытого акционерного общества;

• о совершении открытым акционерным обществом крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.

Представители Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, являющиеся членами совета директоров (наблюдательного совета) и ревизионной комиссии открытого акционерного общества, входят в количественный состав совета директоров (наблюдательного совета) и количественный состав ревизионной комиссии, определенные уставом или решением общего собрания акционеров открытого акционерного общества. Места представителей Российской Федерации, субъектов Российской Федерации в совете директоров (наблюдательном совете) и ревизионной комиссии не учитываются при выборах членов совета директоров (наблюдательного совета) и ревизионной комиссии.

Похожие записи:

• Какие документы нужно проверить при покупке дачи в СНТ?
• Пособие на третьего ребенка в 2023 году
• Пособие по безработице. Кому положено и как оформить