Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды части нежилого помещения в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Составление технического плана при регистрации договора аренды регламентируется п 7. ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и необходимо в случае регистрации договора аренды на часть здания (помещения). В данном случае под частью здания понимается часть существующего помещения, неучтенного Росреестром и находящегося в нежилом здании, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (Далее – ЕГРН).
Как в 2023 году оформить аренду на часть помещения?
Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована и не поставлена на кадастровый учет в ЕГРН. Это значит, что она не рассматривается как единица недвижимого имущества. Чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. Для этого и нужен временный кадастровый учет.
В 2023 году регистрация договора аренды на часть нежилого помещения осуществляется только одновременно с ее учетом в ЕГРН. Для этого при подаче на регистрацию договора аренды в комплекте документов должен присутствовать технический план. Вот основные особенности оформления этого документа:
- типовой образец технического плана утвержден Приказом МЭР № 953;
- техплан может составляться на помещения зданий, сооружений, многоквартирного дома, либо на части этих объектов под аренду;
- составить технический план может только кадастровый инженер, который отметит местоположение и границы части помещения на схеме, опишет эти данные в текстовом виде.
При представлении технического плана в Росреестр нужно подтвердить. что эта площадь ранее не сдана в аренду другому физическому или юридическому лицу, ИП. При регистрации аренды в ЕГРН фиксируется временное обременение объекта. На продажу недвижимости оно не влияет, однако учитываться при регистрации арендных правоотношений.
Когда необходимо оформление технического плана
С учетом установленного законодательства при регистрации договора аренды на часть помещения Росреестр запрашивает электронную версию технического плана с целью внесения оригинальных характеристик (например, площадь, этажность и т. д.) объекта аренды в ЕГРН.
Именно для этих целей при аренде части помещения осуществляются необходимые кадастровые работы и подготавливается технический план, необходимый для Росреестра, куда вносятся индивидуальные характеристики объекта аренды, а также присваивается порядковый номер части помещения на срок, установленный в договоре аренды.
Пакет необходимых документов при регистрации договора аренды на часть здания (помещения)
Согласно законодательству Российской Федерации, в ЕГРН помещение, являющееся предметом подлежащего к регистрации договора аренды, может быть представлено в полном объеме или же частью этого здания (помещения).
Данный фактор зависит от зарегистрированных прав на арендуемый объект недвижимости:
- в случае, когда помещение сдается в аренду частично, в выписке необходимо показать арендуемую часть;
- если в аренду сдается целое помещение, то для регистрации договора аренды требуется выписка ЕГРН на данное помещение;
- в случае, если свидетельство выдано на все здание, то арендуемые по договору помещения должны быть указаны в выписке на здание как части этого здания.
Первый документ, который понадобится — это заявление на регистрацию договора аренды. Его может подать и арендатор, и собственник помещения. С этим документом связан один нюанс: сторона, которая подаёт заявление, должна оплатить госпошлину. Это требование часто вызывает разногласия, поэтому мы рекомендуем заранее зафиксировать в тексте договора, кто берёт на себя расходы. К заявлению нужно приложить следующие документы:
- договор аренды в трёх экземплярах: по одному для съёмщика и арендодателя и один для Росреестра. Что должно быть в тексте: кадастровый номер и подробное описание объекта;
- акт приёма-передачи помещения — желательно вместе с заверенной описью всего передаваемого имущества. Опись страхует арендатора от необоснованных претензий и даёт владельцу возможность требовать возмещение какого-либо ущерба;
- квитанция об оплате госпошлины. Для физических лиц и ИП она составляет 2000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Как зарегистрировать договор аренды нежилых помещений в Росреестре
- подать заявление и документы в Росреестр – обращаются обе стороны по сделке, заявление пишет арендодатель или арендатор. Сотрудник Росреестра дает соответствующий бланк для подачи заявления в зависимости от того, кто пишет его – арендатор или арендодатель;
- проверка всех бумаг сотрудниками Росреестра – занимает несколько дней, поскольку проверяется соответствующая достоверность документов, а также соблюдение законов во время ведения деятельности ранее;
- далее происходи регистрация о заключении сделки в единый государственный реестр права на недвижимость;
- стороны ставят свои подписи на договоре, сотрудник Росреестре необходимые печати.
Сбор документов и изготовление самого договора аренды может затянуться и занять времени до нескольких месяцев. зачастую это объясняется отсутствием обязательной регистрации помещения – оформления кадастрового паспорта и прочих свидетельств.
Необходимые документы
Подать документы на регистрацию может один из участников сделки. Пользоваться нежилым помещением можно с момента регистрации договора.
Ниже представлены документы, которые необходимы для договора аренды нежилого помещения, а именно:
- заявка о гос. регистрации;
- соглашение по аренде, которое готовится в 2 и более экземплярах по количеству сторон плюс 1 экземпляр для Российского реестра;
- учредительные документы, такие как свидетельство о регистрации, устав, ИНН, выписка ЕГРЮЛ;
- бумаги по отношению к представителям сторон, а именно заключение о назначении руководителем юр. лица, доверенность для представителя, заверенная нотариусом;
- паспорт из кадастра, нужно согласование и другое;
- квитанция об оплате госпошлины;
- в случае, если одна из сторон является физическим лицом необходимо заверенное нотариусом согласие 2-го супруга для заключения соглашения или бумага, свидетельствующая о принадлежности недвижимого имущества.
- когда используемый объект пребывает в ипотечном кредите, то необходимо предоставить документ, который подтверждает согласие в письменном виде залогодержателя для подписания договора.
Бумаги, которые устанавливают право на владение, должны быть представлены непременно, если арендодатель получил право на владение, но оно не было зафиксировано.
Необходима регистрация договора аренды также в том случае, если согласие владельца на передачу своего владения в пользование.
Юридическим лицам нужно собрать следующий пакет документов:
- Протокол либо выписка из него о назначении заведующего юридическим лицом.
- Учредительный документ юр. лица.
- Постановление компетентных органов индивидуального предпринимателя про одобрение соглашения. Можно бумагу, которая подтвердит, что эта сделка не крупная.
Сложности при регистрации долгосрочных договоров. Приостановки Росреестра по основаниям Закона № 218-ФЗ
Отказ в регистрации договора аренды может произойти только в том случае, если стороны не устранят замечания специалистов Росреестра при приостановлении процедуры. Выделим наиболее частые примеры приостановления действия по ст.26 Закона № 218-ФЗ:
- если арендодатель не уполномочен распоряжаться недвижимостью (например, если недвижимость передается в субаренду без такого разрешения в генеральном договоре);
- в случае подачи неполного пакета документов (например, отсутствие технического плана, когда он требуется для кадастрового учета изменений объекта);
- если объект уже обременен законом, вытекающим из другого договора аренды (закон не позволяет двум разным арендаторам арендовать один объект);
- если право собственности на имущество обременено или ограничено по причинам, указанным в законе или в решении суда;
- если есть несоответствия между исходными кадастровыми данными и фактическими характеристиками собственности (например, если владелец недвижимости не подал заявку на кадастровую регистрацию после преобразования).
Пленум ВАС РФ в Постановлении №73 от 17 ноября 2011 года четко указал на отсутствие в ГК запретов на аренду части недвижимости. Это означает как раз то, о чем мы говорили выше – что не запрещено, то разрешено.
При этом ВАС отмечает необходимость детального стипулирования в договоре предмета аренды, то есть детального описания самого факта передачи в аренду именно части помещения и включения в текст договора характеристику арендуемого объекта именно как части целого помещения.
Упрощенно говоря, описания типа «передает в аренду восточную часть торгового зала» будут недостаточными. Следует указать назначение помещения в целом, адрес этого помещения, площадь и месторасположение арендуемой части в соответствии с планом помещения, то есть предельно индивидуализировать предмет договора.
Решение сложных задач
Если одна из сторон отказывается регистрировать договор аренды, допустимо исполнение требований действующего законодательства по стандартной схеме рассмотрения дела в судебных инстанциях. Необходимо точно рассчитывать срок действия соглашения. Чтобы исключить обязательную процедуру, применяют предварительное соглашение с обязательствами о заключении контракта в будущем. Следует помнить, что субаренда оформляется на общих основаниях.
При найме части помещения возникают правовые коллизии, так как в кадастре указана только одна запись на определенный объект недвижимости. В такой ситуации необходимо сперва оформить учет арендуемых помещений по стандартному алгоритму:
- изготовить технический план отдельного помещения;
- поставить помещение на кадастровый учет;
- зарегистрировать аренду.
Договор аренды нежилых помещений регистрируют, только если здание сдано в эксплуатацию официально.
Как отразить это в соглашении?
Еще один важный аспект — в соответствии со статьей 651, § 2 Гражданского кодекса, все договоры, заключенные на срок более одного года, должны быть официально зарегистрированы.
Для официального оформления договора необходимо показать границы части здания. Например, вы можете обратиться к паспорту недвижимости для составления плана арендуемой площади или зафиксировать арендуемые участки, например, на строительных планах. Однако в любом случае в документе необходимо оформить арендуемое помещение.
Это отражает дизайн помещения в целом.
Графическое изображение затем прилагается к договору аренды. Оно может быть приложено как к договору, так и к соглашению о получении участка.
Несогласованность или неправильные аннуитеты в отношении ограничений на арендуемую часть нежилой площади могут сделать договор недействительным.
Госрегистрация договора об аренде нежилого помещения осуществляется после того, как будет подано соответствующее заявление в Росреестр.
При этом должен быть соблюден определенный порядок действий:
- Подача необходимых документов в срок регистрации.
- Проверка предоставленных бумаг на достоверность.
- Занесение информации в единую государственную базу реестра.
- Оформление необходимой документации с проставлением штампов на договорах.
- Возврат документов заявителю.
Два упрощения в учете арендатора в 2022 году
ФСБУ 25/2018, как вы знаете, нужно применять не к фирме в целом, а только к договорам аренды, которые она заключает. Для арендаторов ФСБУ 25/2018 предусматривает два упрощения в учете договоров.
Одно касается определенных договоров, когда платежи просто признаются в расходах, и не нужно учитывать ни ППА, ни обязательство по аренде. Другое состоит в упрощении способов оценки этих объектов.
Суть упрощенного учета договора аренды в том, что арендатор не отражает в бухучете ни право пользования активом (ППА), ни обязательство по аренде. Он признает только расходы по арендным платежам, когда предмет аренды учитывается на балансе арендодателя. То есть по-старому.
Вы, конечно, знаете, что с 2022 года Федеральным законом от 29 ноября 2021 г. № 382-ФЗ установлено, что с 1 января 2022 года по имуществу, находящемуся в аренде, в том числе лизинге, налог платит арендодатель. Этим и определяется, что на своем балансе предмет аренды учитывает только арендодатель.
Как зарегистрировать договор аренды нежилых помещений в Росреестре
- подать заявление и документы в Росреестр – обращаются обе стороны по сделке, заявление пишет арендодатель или арендатор. Сотрудник Росреестра дает соответствующий бланк для подачи заявления в зависимости от того, кто пишет его – арендатор или арендодатель;
- проверка всех бумаг сотрудниками Росреестра – занимает несколько дней, поскольку проверяется соответствующая достоверность документов, а также соблюдение законов во время ведения деятельности ранее;
- далее происходи регистрация о заключении сделки в единый государственный реестр права на недвижимость;
- стороны ставят свои подписи на договоре, сотрудник Росреестре необходимые печати.
Сбор документов и изготовление самого договора аренды может затянуться и занять времени до нескольких месяцев. зачастую это объясняется отсутствием обязательной регистрации помещения – оформления кадастрового паспорта и прочих свидетельств.
Боль, аренда и Росреестр
Почти сразу начали всплывать вопросы с обоснованием образования части. Пресловутый проект перепланировки. Которой не может быть в нежилом здании (но это вопрос отдельной статьи). У нас было несколько итераций приостановок. Такое ощущение, что регистраторы проходят курсы переподготовок и начинают выдавать новые усовершенствованные причины. Сначала это было просто требование хоть какого-нибудь проекта перепланировки, потом появилось требование о страницах до и после перепланировки, потом с описанием того, что изменилось и какие работы проводились. Закончилось это в итоге жёстким информационным вакуумом, а после было заявлено, что наш проект — это не проект, а чёрт знает что. Попросили сделать его соответствующим какому-то постановлению Правительства по проектной документации (так и сказали, дословно).
В связи с тем, что нам приходится проводить кадастровый учёт здания без полноценного учёта (который не нужен), мы столкнулись с серией приостановок, показывающих всю глубину глубин этой концепции. К примеру, мы должны описать часть здания в виде характерных точек границ части здания. Грубо говоря, проекцию части помещения на земельный участок. Как будто бы помещение восьмого этажа висело в воздухе отдельно и можно было его очерчить на земле. Что само по себе абсурдно, да ещё и сложно чисто технически. Поэтому это всё рисуется ориентировочно и специально для регистратора указывается, почему это сделано неточно. Так же в форме техплана предусмотрены жёсткие требования к масштабу, которые приходится нарушать (ничего не видно) и обосновывать это отдельно.
- паспорта;
- документы о праве собственности (арендодатель);
- квитанцию об оплате госпошлины;
- составленный в 3 экземплярах договор аренды (для каждого участника и в Росреестр).
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Есть обязательные платежи в Управление Росреестра при регистрации договора аренды. Обязанность их уплаты возложена на арендатора помещения: если арендатор юридическое лицо — пошлина составит 22 000 рублей, если арендатор является физ лицом — то размер гос. пошлины составит 2 000 рублей.
- при сдаче помещения в аренду менее чем на год, сделку можно не регистрировать;
- при аренде на срок больше года, потребуется официальная регистрация в Управлении Росреестра;
- по положениям статьи 610 , 651 гражданского кодекса России, договор с неопределенным сроком действия может быть расторгнут с предварительным уведомлением. Такой договор регистрировать не надо.
- собственники земельного участка, на котором были расположены эти объекты;
- органы госвласти субъекта РФ или местного самоуправления;
- принявший наследство наследник физлица, которому принадлежали прекратившие свое существование объекты;
- лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование при кадастровом учете и регистрации прав на земельные участки, образованные в результате раздела таких земельных участков или в результате объединения с другими земельными участками;
- собственник помещения в МКД при осуществлении госрегистрации доли в праве общей собственности или лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений в МКД при кадастровом учете и госрегистрации прав на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом собственников.