Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что обращать внимание при покупке доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Продаем долю правильно
Если сособственник квартиры намерен ее продать, по закону он должен известить об этом остальных совладельцев и предложить им сделать покупку. Обычно такое уведомление производится письменно, с указанием точной цены. В случае письменного отказа остальных собственников или если в ближайший месяц предлагаемую долю не выкупят, сособственник имеет полное право реализовать свою долю любому покупателю.
Обратите внимание: стоимость продажи при этом должна полностью соответствовать цене, по которой продавец письменно предлагал свою долю другим сособственникам. В противном случае совладельцы квартиры могут в судебном порядке потребовать отмены сделки.
Риелторы обычно делят покупателей долей жилья на следующие категории.
Первые приобретают долю для собственного проживания в квартире, надеясь договориться с остальными сособственниками. Нужно ли говорить, что этот вариант очень рискованный?
Другие покупают долю недвижимости, чтобы получить постоянную прописку. Здесь доля может быть смехотворно маленькой — хоть сотой, потому что для регистрации по месту жительства согласие сособственников не требуется. Нужно просто предъявить в паспортном столе документы, подтверждающие право собственности на долю. Но прописать третьих лиц без согласия сособственников не получится, подмечают эксперты. Исключение делается только для несовершеннолетних детей, которых прописывают к родителям.
Рейдеры, которые приобретают доли в квартире, чтобы навязать сособственникам свои условия — обычно склонить к продаже своей доли. Последний тип покупателей — это большая проблема для владельцев долей, которые выгнали из жилья остальных сособственников. Профессиональный рейдер способен обеспечить невыносимые условия жизни своим соседям. Например, собственник четвертой части квартиры намеренно затопил ночью нижние этажи, жители которых подали в суд на всех собственников квартиры. Получается, что владельцу остальной части квартиры выгоднее продать рейдеру свою долю, чем выплатить компенсацию соседям.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против»)
Совместная и долевая собственность — в чём разница
Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.
Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12.
Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.
Совместная собственность
Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями.
Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.
Долевая собственность
В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).
Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.
Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.
Как продать долю в квартире. Инструкция
Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).
Преимущественное право покупки у сособственников
Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.
Заселиться по решению суда
Юристы утверждают, что в достижимом идеале сособственники жилья должны добровольно устанавливать условия пользования совместной квартирой. Но конструктивный диалог получается далеко не всегда, и здесь приходится обращаться в суд. В этом случае решение суда значительно зависимо от наличия/отсутствия у каждого из совладельцев прочей недвижимости, иждивенцев, финансового положения участников тяжбы и т. д. В однокомнатной квартире почти наверняка установят право проживания для многодетного владельца меньшей доли, если у того нет иного жилья, а собственника большей доли «попросят» из оспариваемой квартиры по причине наличия в собственности другой жилой недвижимости. Нередки случаи, когда агрессора из квартиры суд выселяет, а сособственнику с ущемленными правами дают зеленый свет. Но в ситуациях с многокомнатными квартирами суд предоставляет всем собственникам пользоваться разными комнатами, учитывая размеры долей владения и самих комнат.
Риелторы обычно делят покупателей долей жилья на следующие категории.
Первые приобретают долю для собственного проживания в квартире, надеясь договориться с остальными сособственниками. Нужно ли говорить, что этот вариант очень рискованный?
Другие покупают долю недвижимости, чтобы получить постоянную прописку. Здесь доля может быть смехотворно маленькой — хоть сотой, потому что для регистрации по месту жительства согласие сособственников не требуется. Нужно просто предъявить в паспортном столе документы, подтверждающие право собственности на долю. Но прописать третьих лиц без согласия сособственников не получится, подмечают эксперты. Исключение делается только для несовершеннолетних детей, которых прописывают к родителям.
Рейдеры, которые приобретают доли в квартире, чтобы навязать сособственникам свои условия — обычно склонить к продаже своей доли. Последний тип покупателей — это большая проблема для владельцев долей, которые выгнали из жилья остальных сособственников. Профессиональный рейдер способен обеспечить невыносимые условия жизни своим соседям. Например, собственник четвертой части квартиры намеренно затопил ночью нижние этажи, жители которых подали в суд на всех собственников квартиры. Получается, что владельцу остальной части квартиры выгоднее продать рейдеру свою долю, чем выплатить компенсацию соседям.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
В соответствии с Гражданским кодексом долевым является имущество, принадлежащее на праве общей собственности одновременно двум и более лицам. Разделяют совместную собственность, где доли каждого не выделены в натуре, и долевую, где документально закреплены за владельцами конкретные части имущества.
Совместная собственность, как правило, возникает в результате приобретения супругами квартиры в период зарегистрированного брака. При разводе она подлежит равнозначному разделу либо с учетом обстоятельств, например, выделяется доля больше одному из супругов, с кем остаются малолетние дети.
В долевом имуществе доли собственников имеют строгое значение и выражаются дробями: одна вторая, две трети и т.д. Для чужих людей в случае с квартирой доля определяется, исходя из занимаемой площади комнаты (например, в коммунальной квартире).
Владение долей в квартире не позволяет хозяину полноправно ею распоряжаться. При отчуждении обязательным является соблюдение норм законодательства. Только некоторые действия возможно совершить без согласования с сособственниками. В частности, при продаже доли в квартире потребуется известить других владельцев и предложить им выкупить по преимущественному праву.
Отчуждение доли подлежит обязательному нотариальному заверению. Исключение составляет случай, когда все собственники одновременно продают квартиру по одному договору.
Жилье в долевой собственности
Жилое помещение обычно переходит в собственность после заключения сделки по передаче прав. Если имущество передается 2-м и более гражданам, устанавливается особый порядок распоряжения, отличный от презумпции добросовестности. Поэтому новые владельцы такой недвижимости должны знать, что значит общая долевая собственность на квартиру, и какими правами и обязанностями она наделяет.
Каждый дольщик имеет право эксплуатировать свое имущество и распоряжаться долей в квартире. Но при этом нарушать права и интересы других собственников запрещается.
Имущество, которое является неделимым, то есть не может быть разделено без изменения его назначения, и находится в собственности двух либо нескольких граждан, признается общедолевым. Данная форма собственности установлена гл. 16 Гражданского кодекса РФ. Документ поясняет, что это такое и регламентирует отношения, возникающие при владении имуществом.
Изначально доли участников считаются равными, но могут меняться по разным причинам:
- улучшение объекта за счет средств одного из участников;
- изменение количества собственников.
Общедолевое имущество отличается от совместного – приобретенного в браке. Данный режим предполагает владение и распоряжение на принципах добросовестности без выделения долей.
Владельцы долей и их обязанности
Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Неважно, физические это лица, или юридические, или и те и другие одновременно. Но все они должны сохранять порядок в помещениях, устранять технические неисправности и регулярно платить по счетам за коммунальные услуги, вносить налоги и т. д.
Кстати, оплата услуг ЖКХ происходит по единому документу. И довольно часто возникают ситуации, когда один из совладельцев не вносит коммунальные платежи, а задолженность при этом взыскивается со всех собственников долевой квартиры. И тогда появляются мысли о разделении лицевого счета. В принципе, это возможно. Владельцу доли нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. В дальнейшем коммунальные расчеты будут производиться в соответствии с размером собственности заявителя.
Наконец, самое неприятное «но». Обладатели доли обязаны согласовывать с другими сособственниками любое действие, связанное с распоряжением имуществом. Продажа квартиры или регистрация родственника так или иначе потребуют согласия жильцов. Без одобрения участников невозможно даже провести ремонт или установить кондиционер. Именно эта несвобода и приводит к многочисленным судебным искам. В юридической практике тьма примеров конфликтных ситуаций, которые так и не удалось разрешить мирным путем.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Как определить размер доли
Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.
Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?
Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?
Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.
Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.
В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях закон разрешает совладельцам перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.
У всех разные представления о финансах. Кто‑то живёт на широкую ногу и говорит, что деньги в могилу не унесёшь. Кто‑то, напротив, скрупулёзно экономит и делает сбережения. Одни считают, что финансы в семье должны быть общими, другие предпочитают раздельный бюджет. Кому‑то хочется накопить на дом и машину, а кому‑то интересно объехать весь мир.
Тема денег в нашем обществе не обсуждается открыто. Многим кажется, что говорить с партнёром о таком — значит выставить себя меркантильным и бездуховным. Лучше уж промолчать, а оно потом само как‑нибудь устроится. Но разные представления о деньгах могут быть причиной множества конфликтов: 16% опрошенных российских пар ссорятся из‑за ведения семейного бюджета, ещё 32% — из‑за нехватки денег.