Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нежилое помещение: что это такое?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимость провести разграничения этих понятий очевидна, поскольку на практике люди часто не видят разницы между ними, что не способствует рациональному и юридически адекватному использованию площадей МКД.
Определение понятия «нежилое помещение»
Определение понятия нежилого помещения в законодательстве отсутствует.
Исходя из норм права абзаца 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, помещение может быть жилым и нежилым.
А исходя из положений п. 2 ст. 288 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан, а предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).
Чем они отличаются от мест общего пользования в МКД?
Справка. Нежилые части здания – это аналог квартир, неадаптированных под потребности проживающих в доме людей. Места общего пользования – это те структуры здания, которые не изолируются от жильцов. Их назначение состоит в том, чтобы люди постоянно их использовали.
К таким местам могут относиться:
- площадки на лестницах;
- коридоры вне квартиры;
- чердаки;
- этажи технического назначения;
- гаражи внутри дома;
- подвалы;
- бойлерные площади;
- ограждения;
- крыша;
- лестница с перилами;
- объекты отопления, охлаждения и освещения вне квартир;
- трансформаторные будки;
- придомовая территория;
- трубы и всё оборудование, обеспечивающее подачу газа, тепла и т.п.;
- приборы для учёта потребления энергии;
- инженерные ревизионные системы;
- системы обеспечения связи.
Это приблизительный перечень мест общего пользования в МКД, сформированный как наглядный пример отличия одной части здания от другой.
Жилыми могут быть все части МКД, которые признаны таковыми системой кадастрового учёта.
Внимание! Ст. 16 ЖК даёт однозначный список помещений, которые относятся к категории жилья.
Туда входят:
- сам МКД;
- все его квартиры или их части;
- отдельные комнаты.
Классификация помещений:
- Домом, получившим статус жилого, считается строение, состоящее из комнат и комплекса иных помещений.
- Квартирами являются обособленные части здания с прямым доступом из мест общего пользования. Они формируются из комнат и мест, выполняющих вспомогательные функции.
- Одной комнатой является такая часть МКД, которая может быть объектом рыночного оборота. При этом её вспомогательные помещения находятся за пределами границ объекта.
Все помещения, отнесённые к нежилым, классифицируются по своему по целевому назначению:
- образовательные (детские сады, образовательные центры и т.п.);
- торговые;
- спортивные;
- столовые, рестораны, кафе;
- производственные;
- предназначенные для оказания услуг (швейные и обувные мастерские);
- складские (хранение не токсичного товара);
- коммунально-бытовые;
- медицинские;
- офисные.
Споры по общему имуществу в МКД и нежилых зданиях
Нарушение порядка пользования может касаться не только владельца или пользователя объекта, но и третьих лиц, включая органы управления, ТСЖ и жилищные ассоциации.
В случае нарушения порядка пользования общим имуществом, например, незаконного использования чердачных или подвальных помещений, незаконного строительства, хранения личных вещей в коридоре и пр., можно решить возникший спор в судебном порядке. Невыполнение требований, относящихся к пользованию общедомовым имуществом может привести к административной ответственности.
Наши эксперты окажут квалифицированную помощь про проведении любых видов судебных строительных экспертиз, подготовят все необходимые документы, проведут необходимые исследования на объекте и представят ваши интересы в суде. Для этого у нас есть все необходимые лицензии, допуски и многолетний опыт.
Нежилое помещение в законодательстве РФ
Для многих может показаться странным, но Жилищный кодекс, на который чаще всего ссылаются, когда дело касается недвижимости, не даёт чёткого определения нежилого помещения. При этом он описывает особенности перевода жилых площадей в нежилые. Используется это понятие и в прочих законах и нормативных актах, но и в них полностью не раскрывается.
Поэтому дать определение рассматриваемому понятию можно только через то, что представляют собой жилые объекты. Согласно ЖК к ним относятся:
- жилые дома, либо их части. Это состоящие из отдельных комнат и вспомогательных помещений индивидуальные строения, полностью приспособленные под проживание;
- квартиры. Представляют собой структурно обособленные помещения, общность которых составляет многоквартирный дом. Как правило, квартира состоит из одной либо нескольких комнат;
- комната. Часть квартиры или дома, в которой может проживать человек.
А поскольку все объекты недвижимости в обязательном порядке относятся либо к жилому, ибо к нежилому фонду, то любые помещения, кроме указанных выше, являются нежилыми. Другими словами, это такая недвижимость, которая используется в любом качестве, кроме как для проживания (за одним исключением, о котором мы поговорим ниже).
Исходя из всего вышесказанного, можно также выделить ряд признаков, позволяющих определить, что это нежилая недвижимость:
- прописанный в документах объекта статус «нежилое»;
- наличие отдельного от общего входа;
- особые требования по нормам пожарной и
санитарно-гигиенической безопасности.
Какая коммерческая деятельность в жилых домах запрещена
Изменения в ЖК ограничивают некоторые виды коммерческих процессов в жилых домах:
- Уже с 1 октября прекратиться возможность оказывать гостиничные услуги в квартирах жилых домов. Все мини-предприятия этой сферы можно будет организовывать, используя только нежилой фонд.
- Ограничения Жилищного кодекса распространяются на миссионерскую работу, которая ранее велась в жилых помещениях. Она запрещена, но допускаются некоторые исключения.
- Запрещен масштабный бизнес. Если планируется организация полноценных предприятий – большого офиса, кафе, ателье и т.д., предусматривающих штат сотрудников, отдельный вход, вывески, то понадобятся помещения категории «нежилые».
- Исключается всякая возможность использования станков, приборов, потребляющих много электроэнергии, нарушающих дозволенные уровни вибраций, шума.
Нежилое помещение в многоквартирном доме необходимо отличать от места общего пользования. Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к коммерческой недвижимости. Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.
Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание. Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).
Условия перевода жилого объекта в нежилое помещение
Некоторые собственники не используют свои квартиры по прямому их назначению, т. е. для проживания. Вместо этого они решают перевести объекты в нежилые для получения стабильного дохода.
Законодательство устанавливает ряд условий для такого перевода.
В первую очередь, в помещении необходимо обустроить отдельный вход. Если его площадь превышает 100 м2, то должен быть второй, запасной вход.
Обязательным условием является отсутствие в помещении зарегистрированных жильцов. Перед переводом объекта из него необходимо выписаться.
На объекте не должно быть никаких обременений. Это значит, что помещение не должно быть в залоге, ипотеке, долгосрочной аренде.
Как выше говорилось, квартира должна быть на первом этаже или находиться над другими такими же нежилыми помещениями.
Запрещен перевод жилых помещений в нежилые в аварийных сооружениях или зданиях, которые должны быть снесены.
Еще один нюанс – перевести можно только всю квартиру в целом. Нельзя сделать нежилой какую-то одну комнату в ней.
В переводе может быть отказано, если сооружение относится к памятникам культурно-исторического наследия.
Ответственность за незаконное присвоение
Справка! В каждом отдельном случае ответственность может быть различной. В любом случае, на владельца помещения будет составлен протокол и выписан штраф.
Дальнейшее разбирательство с тем, что будет с недвижимостью, будет происходить в судебном порядке. Именно по этой причине власти советуют внимательно следить за тем, чтобы владельцы нежилых помещений имели документы на право владения собственностью.
Процесс приобретения и оформления нежилого помещения зачастую занимает много времени и сил, уже не говоря о средствах. Все свои действия нужно постоянно согласовывать с определенными службами, а любое нарушение правил будет строго караться. И хоть этот процесс не самый приятный, в будущем помещение может приносить неплохой доход.
Определение понятий: что это такое?
Жилища: особенно важной разновидностью недвижимости, обеспечивающей жилищные интересы россиян, выступает именно жилье.
Формулировка категории дана в действующих законодательных актах:
- конституции России;
- статьях 288 и 558 ГК (Гражданского кодекса) РФ;
- п. 2, ст.15 ЖК (Жилищного кодекса) России.
Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
- Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
- Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.
Жилище – это изолированная часть здания, относящаяся к недвижимой собственности и обеспечивающее условия для круглогодичного постоянного проживания в нем людей. Непременные условия для расценивания помещения в качестве жилища – соответствие санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным нормам, необходимым для комфортного и безопасного обитания граждан.
Нежилые помещения — это помещения, принадлежащие к нежилому фонду и используемые для обеспечения культурных, торговых, лечебных, бытовых или административных целей. Такие пространства входят в состав зданий (жилых или нежилых), но как места жительства такие объекты не используются.
Можно ли изменить назначение дома?
Согласно п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а их использование в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в статус «нежилое» с соблюдением определённой процедуры. Однако здесь есть свои исключения.
Так, адвокат на основании п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ «Об Адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» может использовать для оказания своих услуг жилое помещение, которое находится в его собственности, либо в собственности членов его семьи.
Однако это единичный случай. Арбитражная практика в основном запрещает использование жилого помещения не по прямому назначению. Таким образом, законом практически полностью исключаются случаи, когда жилое здание может иметь нежилое назначение.
Допустимо ли отличие между наименованием сооружения и его применением?
На практике возможна ситуация, когда часть строения имеет нежилое назначение. Бары, магазины, парикмахерские и кафе, расположенные на первых и цокольных этажах домов имеют исключительно коммерческое назначение. Таким образом, они не могут носить статус «жилое помещение».
Согласно положениям ст. 22 Жилищного кодекса РФ наличие нежилого помещения в жилом здании возможно при соблюдении следующим условий:
Также необходимо будет организовать общее собрание собственников, а также получить поддержку жильцов ближайших к нежилому помещению квартир. Данная норма установлена федеральными законом от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».
Общее число голосов «за изменение правового статуса помещения» на собрании должно быть больше половины Законом разрешено наличие нежилого помещения в жилом фонде, но с соблюдением определённых условий.
Перевод помещения как решение проблемы
Следует отметить, что ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. Для указанного перевода не требуется получение согласия всех собственников многоквартирного дома, в том числе, и в случае перепланировки помещения. Однако, если такой перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, то будет необходимо получить согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Для изменения статуса нежилого помещения оно должно принадлежать на праве собственности заявителю и не быть ничем обременено.
Более того, оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность привести помещение в соответствие требованиям, которые установлены частью II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N47 (в редакции от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», СНИПами, Федеральным законом от 30.12.2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и положениям ЖК РФ.
Признаки помещения для целей постановки его на кадастровый учет
Для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям (п. 4 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета»; утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016. См. полный текст п. 4 Обзора во вложении к статье «Помещение – это … Определение понятия, виды и признаки помещений»).
Какие бывают, перечень
Дадим определение встроенно-пристроенным, пристроенным и отдельно стоящим нежилым зданиям.
- Встроенное нежилое помещение располагается в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
- Пристроенноее — это часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.
- Встроенно-пристроенное — это такое нежилое помещение, которое располагается в габаритах жилого строения и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.
В российском законодательстве термин «отдельно стоящее здание» недостаточно четко определен нормативными актами. В юридической практике под данным термином понимают архитектурный объект, который не объединен с другим строением общим фундаментом и коммуникациями.