Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое кадастровая стоимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Государственная кадастровая оценка позволяет выявить и официально зафиксировать стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Именно эта стоимость будет учитываться для расчета налога на имущество. Таким образом, государство получает возможность вести учет земель, которые находятся в государственной или частной собственности, а также максимально эффективно начислять налоги и пополнять бюджет.
Как оспорить текущую кадастровую оценку недвижимости
Кадастровая стоимость выступает в качестве налоговой базы земельного налога, налога на имущество предприятий, налога на имущество физических лиц. В результате неверно определенное значение может приводить к удержанию с налогоплательщиков излишних сумм.
Однако кадастровая стоимость может оспариваться заинтересованными лицами. Для ее досрочного изменения законом предусмотрена административная и судебная процедура.
Оспаривание результатов оценки в досудебном порядке осуществляется путем подачи заявления специальной комиссии по рассмотрению споров. К заявлению также прикладываются подтверждающие документы.
Принятие решения происходит в течение 1 месяца и в случае удовлетворения жалобы новые сведения вносятся в ЕГРН автоматически
В большинстве случае решить проблему получается уже на этом этапе. Комиссии редко отказывают, если представлены достаточные доказательства совершенной ошибки.
Изменить результат оценки через суд сложнее, поскольку это требует определенных навыков. Для оспаривания нужно составить и подать исковое заявление, собрать и приложить к нему подтверждающие документы. Здесь придется одновременно соблюдать нормы материального и процессуального права.
В случае, если суд откажет в удовлетворении требований, решение может быть обжаловано в апелляционном или кассационном порядке. Однако для этого потребуются еще большие знания и доказательства.
Для чего нужна кадастровая стоимость?
Знание кадастровой стоимости вам потребуется в следующих случаях:
- уплата налога на имущество
- заключение сделок купли-продажи
- раздел имущества
- расчет платежей при наследовании
- оформление ипотеки
Как определяется кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Кадастровая стоимость объекта зависит от многих факторов, перечислим лишь самые главные:
- площадь объекта
- расположение — как географическое (район города, улица и т. д.), так и внутридомовое (этажность)
- год постройки, степень износа
- районная инфраструктура
- экономическое развитие района, уровень цен и доходов местных жителей.
Сущность стоимости квартиры по кадастру
Анализируя ФЗ №237 «О кадастровой оценке», в частности – статью 3, можно выделить понятие «кадастровая стоимость недвижимости». В нем законодатель определяет цену квартиры, например, которая будет определена после проведения специальной оценки. Практика показывает, что кадастровая оценка выводится массово. Соответственно, цена на недвижимость будет зависеть от ряда факторов:
- тип строения, в котором расположена квартира;
- квадратура;
- город или район, в котором расположено имущество и так далее.
Примечательно, что такие особенности, как вид с окон, наличие парковки возле дома, а также ремонт – не принимаются во внимание.
Если сравнивать реальную и инвентаризационную цену квартир, то до 2015 года показатели разнились между собой. Так, рыночная стоимость была меньше; мало того, со временем тона только снижалась, так как жилой фонд претерпевает естественный износ. К слову сказать, кадастровая цена квартиры влияет на ставку налогообложения. Однако позднее в законодательство были внесены поправки; налог на недвижимость стали определять по кадастровой цене. Чтобы нивелировать расхождения в двух показателях, государство предусмотрело 5-летний переходной период. Завершился он 1.01.20 года.
Заинтересованное лицо может в любое время обратиться в ЕГРН, чтобы уточнить цену квартиры по кадастру. Эксперты предоставят выписку, в которой будет указана не только стоимость, но и дата последней переоценки.
Существуют правила, согласно которым в России определена периодичность установления цены на квартиру по кадастру:
- по всем регионам страны – минимум 1 раз в 5 лет, однако не чаще, чем раз в 3 года при особых случаях;
- в городах Севастополь, Санкт-Петербург и Москва кадастровая оценка выводится не чаще, чем 1 раз в 2 года.
Что такое кадастровая стоимость?
Прежде всего, следует начать с того, что же такое кадастровая стоимость.
С понятием кадастровой стоимости приходится сталкиваться как частнопрактикующим юристам, так и оценщикам, риелторам, экономистам, нотариусам и судьям.
Простыми словами кадастровая стоимость — это официальная стоимость объектов недвижимости, определенная государством.
Можно ли изменить кадастровую стоимость?
Достаточно часто на практике встречаются случаи завышения кадастровой стоимости, в связи с чем физическое или юридическое лицо вынуждено уплачивать налог в большем размере.
Законодательством предусмотрена возможность оспорить кадастровую стоимость в случае несогласия с ней, и, соответственно, восстановить свои права, которые затронуты завышенной кадастровой стоимостью (в частности, получить осуществленную ранее переплату по налогам).
Кадастровая стоимость может быть необоснованно завышена и даже превышать рыночную стоимость (что будет выступать в качестве несомненного основания ее снижения). Для определения рыночной стоимости объекта следует обратиться к оценщику, который проведет исследование стоимости аналогичных объектов, а также обследование объекта в индивидуальном порядке. Либо в документах могут встречаться ошибки осуществленные при проведении государственной оценки объекта недвижимости. Ошибки могут быть как техническими (человеческий фактор-опечатка, арифметическая ошибка), так и методологическими (неверное избрание метода оценки). При выявлении такого рода ошибок, есть все основания для обращения за снижением кадастровой стоимости. Для того, чтобы понять, есть ли шансы снизить кадастровую стоимость лучше всего обратиться к юристам по недвижимости, которые имеют опыт оспаривания кадастровой стоимости.
Существует два способа возможного изменения кадастровой стоимости:
- обращение в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре;
- обращение с заявлением в суд.
Что такое кадастровая оценка
1. Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.
2. Что такое государственная кадастровая оценка?
Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном указанным Федеральным законом.
3. Что такое модель оценки?
В соответствии с действующим законодательством при проведении оценки оценщик в случае, если это позволяет рынок недвижимости, на основе ценовой информации этого рынка осуществляет статистическое (математическое) моделирование – строятся модели оценки для каждой оценочной группы.
Модель оценки – уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Модель включает несколько переменных (ценообразующих факторов), которые, согласно выводам оценщика, влияют на величину кадастровой стоимости.
При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком.
Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на 1 кв. метр – удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.
4. Что такое оценочная группа?
При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки объекты недвижимости, стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу «схожести», подобности. Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте. Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.
5. Что такое ценообразующий фактор?
Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости.
Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляется оценщиком.
При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, определённую оценщиком.
6. Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?
Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости (кв.м.).
7. Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)?
В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально.
В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка. Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета.
8. Что такое поправочный коэффициент?
Поправочный коэффициент – величина, определяемая оценщиком и применяемая в целях нивелирования специфических колебаний модели относительно отдельного (отдельных) ценообразующих факторов. Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о принадлежности объекта недвижимости к фонду ветхого, аварийного жилья.
Коэффициент определяется оценщиком самостоятельно. При определении кадастровой стоимости результирующая стоимость умножается на поправочный коэффициент (при его наличии).
9. Что такое ценовая информация и как её посмотреть?
Объектами ценовой информации выступают объекты недвижимости, сходные по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с соответствующей оценочной группой, которые в течение исследуемого периода (при проведении оценки это, как правило, год-два) либо были выставлены на продажу, либо в отношении них были заключены договора купли-продажи.
Для просмотра сведений о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен и использованной оценщиком при построении модели оценки, следует в карточке объекта недвижимости нажать ссылку «Посмотреть» (под блоком «Описание ценообразующих факторов объектов оценки, использованных при построении модели оценки»).
В результате откроется окно, в котором приведены основные характеристики объектов ценовой информации.
Для просмотра характеристик каждого объекта ценовой информации следует в открывшемся окне нажать кнопку «Посмотреть».
Для возврата в предыдущее окно необходимо в правом верхнем углу нажать крестик «Закрыть».
Чтобы вернуться к просмотру карточки отчёта, следует в открывшемся окне нажать кнопку «Вернуться».
10. Что такое единичная техническая ошибка?
Единичная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.
11. Что такое системная техническая ошибка?
Системная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.
12.Что такое единичная методологическая ошибка?
Единичная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.
13.Что такое системная методологическая ошибка?
Системная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.
ГБУ – полномочия учреждений государственной кадастровой оценки в 2021 году
Итак, с 1 января 2020 года кадастровая оценка недвижимости проводится в соответствии с нормами закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке».
Так было не всегда. Ранее кадастровую стоимость определяли сторонние организации, на конкурсной основе. Муниципалитеты принимали решение о проведении государственной кадастровой оценки, далее отбирали исполнителей работ, с которыми заключали контракт. Это было предусмотрено законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в России», который действует и по сей день, за исключением ряда приостановленных статей.
Какие полномочия вменены ГБУ по кадастровой оценке?
С 1 января 2020 года кадастровая стоимость определяется только госорганизациями (ГБУ).
ГБУ по определению кадастровой стоимости создается на основании приказа или распоряжения уполномоченного на то органа субъекта РФ.
Когда меняется кадастровая стоимость
В целом по России кадастровая стоимость должна пересматриваться не реже одного раза в пять лет, а по Москве и Санкт-Петербургу – каждые два года. Если цены на недвижимость в регионе снизились на треть и более, то могут сделать переоценку кадастровой стоимости вне графика.
Для соблюдения этих правил проводится массовая оценка кадастровой стоимости объектов за счет государства.
В индивидуальном порядке кадастровая стоимость также может определяться, например:
- расчет кадастровой стоимости земельного участка производится при изменении его характеристик (присвоена другая категория земель, продана часть участка);
- недостаточно данных для проведения массовой оценки объектов;
- создан новый объект (введен в эксплуатацию жилой дом);
- владелец недвижимости обратился за перерасчетом.
Кадастровая стоимость земельных участков
Кадастровая стоимость земельных участков определяется государством, основываясь на индивидуальных характеристиках каждого земельного участка (в том числе уровень рыночных цен), с применением положений Земельного кодекса Российской Федерации и актах органов местного самоуправления.
К индивидуальным характеристикам земельного участка относят:
-
территориальное размещение;
-
площадь земельного участка;
-
категорию земельного участка;
-
особенность разрешенного использования участка и др.
Рассматриваемое понятие фактически является государственной оценкой недвижимого имущества, определяемой с помощью специальной методики. Использование данного показателя стало альтернативой инвентаризационному подходу, который, по сути, предлагает опираться исключительно на себестоимость с поправкой на определенные технические характеристики: из каких стройматериалов был построен объект, какова продолжительность их рабочего ресурса, сколько времени прошло с момента ввода в эксплуатацию, и каким образом менялись стоимостные значения за прошедший период.
Ключевыми критериями, непосредственно влияющими на итоги оценки, выступают три фактора: площадь, специфика использованных материалов, а также уровень физического износа. При проведении расчетов специалисты БТИ применяют данные, представленные в сборниках укрупненных показателей, характеризующих восстановительную цену. Подобная документация публиковалась в семидесятых годах прошлого века, что обусловливает необходимость пересчета до уровня цен, актуальных на текущую дату.
Практика показывает, что значение инвентаризационной стоимости оказывается существенно ниже, чем кадастровая оценка недвижимости — ввиду того, что такой подход не принимает во внимание сопутствующие факторы, оказывающие существенное влияние на ценность объекта для реального рынка. В качестве наглядного примера можно привести старые жилые и коммерческие постройки, расположенные в центральной части города. Для подобных построек результаты, представленные в государственном земельном кадастре, всегда будут значительно выше, чем характеристика по инвентаризации, поскольку в данном случае объективным дополнительным преимуществом становится удобное логистическое расположение. И, напротив, дома, находящиеся на окраине, по умолчанию оказываются дешевле — ввиду специфики местонахождения, обусловливающей сложности с поиском потенциальных арендаторов.
Зачем нужна и что дает кадастровая стоимость квартиры
Основная функциональная задача — корректный расчет налогов. Сегодня ФНС самостоятельно рассчитывает данные за отчетный период, отправляя сформированные квитанции в личный кабинет на официальном сайте, либо через почту. Однако для тех, кто привык планировать собственный бюджет заранее, знание итогов последней переоценки поможет самостоятельно рассчитать ожидаемую сумму.
Для граждан, вступающих в наследство или получающих имущество по договору дарения, и не относящихся к категории лиц, которым полагаются льготы, рассматриваемое значение также становится основополагающим при исчислении НДФЛ. Так, например, если богатый родственник, не относящийся к числу близких с точки зрения закона (дяди, тети, двоюродные братья и сестры и т. п.), решил сделать щедрый подарок в виде квартиры, оцененной по кадастру в 1,8 миллиона рублей — придется заплатить 13% в виде налога.
Кадастровая стоимость недвижимости
Кадастровая стоимость недвижимости – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, определенная методами массовой оценки без учета его индивидуальных особенностей, видов прав и обременений на объекты недвижимости. Обычно она определяется в ходе работ по наполнению государственного кадастрового реестра новыми объектами или пересмотра стоимости уже находящихся там объектов в установленный законом 5-летний срок.
Если провести оценку кадастровой стоимости земельного участка и всех объектов недвижимости на нем, мы получим кадастровую стоимостью объекта недвижимости, с которой и будет взиматься налог. Эта стоимость определяется на 1 января года начала работ по кадастровой оценке в субъекте (муниципальном образовании) Российской Федерации. Результаты расчета оформляются в виде отчета. Это отчет должен быть составлен не позднее шести месяцев со дня заключения договора на проведение кадастровой оценки.