Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение ДДУ по соглашению сторон? выгодно ли дольщику?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
И дольщик, и застройщик — партнёры в договоре долевого участия, так как оба его подписывают и берут на себя определенные обязательства. Застройщик должен завершить строительство в срок и передать покупателю квартиру зафиксированного метража в жилом комплексе, который соответствует проектной декларации. Дольщик обязан заплатить за квартиру: таким образом он выкупает право на свое будущее жилье.
Права и обязанности участников ДДУ
Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика. В ФЗ № 214 перечислены основания для этого, на них остановимся ниже. Если ситуация дольщика не соответствует ни одной из предусмотренных законом, можно воспользоваться условиями ДДУ.
Застройщики предусматривают в нём условия расторжения, как и в любом другом документе о договоренностях и сделках.
Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке
После того, как застройщик уведомлён о расторжении, нужно сообщить об этом в банк, где оформлена ипотека, и указать предполагаемые сроки возврата денег и расчёт суммы.
Некоторые банки вносят в договор пункты об обязательном согласии кредитной организации на расторжение. Но юристы считают такое требование незаконным, ссылаясь на Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466.
Но важно помнить, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по ипотеке и закрытию долга. Мало того, ипотечная строящаяся квартира часто становится предметом залога, и банк может настоять на досрочном погашении кредита и даже на выплате процентов.
Вот почему стоит уведомить банк о расторжении ДДУ и предложить другое обеспечение по ипотечному кредиту.
Причины расторжения ДДУ
Расторжение договора ДДУ с застройщиком производится по множеству причин:
- Просрочка строительной фирмой сдачи квартиры дольщику.
- Низкое качество жилья.
- Расторжение договора ДДУ по соглашению сторон (обоюдное волеизъявление участников).
- В течение отведенного периода строительная фирма не исправила дефекты жилья, либо не вернула часть средств по соглашению, либо не возместила дольщику расходы на их устранение.
- Срок действия договора поручительства истек, но строительная организация в положенное время не уведомила гражданина об этом (или не подписала новый договор поручительства).
- Прекращение (приостановка) строительства, если имеются основания считать, что многоэтажка не будет достроена в положенное время.
- Ощутимая корректировка проектной документации.
- Смена предназначения общего имущества.
- Банкротство строительной компании.
- Неуплата физлицом средств по соглашению (односторонний порядок расторжения ДДУ застройщиком).
- В прочих ситуациях, закрепленных в нормативном акте (контракте).
Как расторгнуть договор долевого участия с застройщиком?
В каких случаях и по каким основаниям договор долевого участия подлежит расторжению? Действующее законодательство позволяет сторонам сделки (как дольщику, так и застройщику) расторгнуть договор долевого участия. Расторжение договора может быть произведено либо по обоюдному согласию сторон, либо в одностороннем порядке, либо по решению суда. В любом случае уплаченные денежные средства возвращаются застройщиком на счет дольщика.
Договор долевого участия подлежит расторжению в досудебном порядке, если:
- более двух месяцев застройщик задерживает установленный договором срок передачи объекта недвижимости дольщику;
- после передачи квартиры дольщику застройщик не исправляет предъявленные ему в претензионном порядке дефекты строительства, а также отказывается от возмещения материальных затрат, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение выявленных дефектов строительства;
- застройщик при строительстве дома допустил серьезные нарушения установленных законодательством требований к качеству объекта либо дома в целом.
В этих случаях дольщику достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого договор считается расторгнутым.
В судебном порядке ДДУ подлежит расторжению, если:
- строительство дома остановлено, в результате чего дольщику становится понятно, что застройщик не сможет сдать дом и передать ему объект строительства в установленный договором срок;
- застройщиком значительно изменена проектная документация, в том числе изменена общая площадь квартиры более, чем на 5%;
- застройщиком изменено назначение общего имущества многоквартирного дома.
Расторжение договора долевого строительства возможно следующим образом:
- по соглашению сторон: дольщик может предложить застройщику остановить действие договора и подписать Соглашение о расторжении (при обоюдном согласии). Оно подписывается обеими сторонами и регистрируется в Росреестре;
- в одностороннем порядке: дольщик может без предварительного сообщения выйти из ДДУ, уведомив об этом застройщика письмом (ч.4 ст.9 ФЗ № 214-ФЗ) Надо указать причину, приложить расчет процентов и свои реквизиты. Расторжение регистрируется в Росреестре;
- в судебном порядке: перечень причин предусмотрен ст.9 ФЗ № 214-ФЗ
Решение дольщика аннулировать ДДУ может быть вызвано следующими случаями:
- грубым нарушением сроков сдачи объекта; если срок превышен на два и более месяцев — это повод потребовать деньги;
- условия договора не соблюдены — квартира не соответствует им и/или требованиям техрегламента, непригодна к использованию, имеет неустранимые недостатки;
- застройщик нарушил основные требования к качеству;
- если по окончании прекращения поручительства об обеспечении исполнении обязательств не получено уведомление об этом и у застройщика нет иного гаранта;
- в других случаях, которые предусмотрены законодательством или прописаны в договоре.
Особенности расторжения ДДУ с ипотекой
Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.
Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:
- Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
- Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
- В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
- В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.
Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.
ДДУ расторгается при предоставлении:
- паспорт;
- если есть соглашение;
- если одностороннее расторжение, уведомление;
- нотариально заверенное решение суда.
Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:
- справка о погашении долга из банка;
- общее заявление двух сторон;
- кредитный договор;
- закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
- судебное решение о закрытии кредита.
Расторжение ДДУ по соглашению сторон
Расторжение ДДУ по соглашению сторон с возвратом денег, наверное, самый идеальный вариант для дольщика. Но, к сожалению, застройщики, согласившись на подобные действия, стараются сформулировать условия такого соглашения таким образом, чтобы в выигрыше остались именно они.
Обратите внимание на следующие моменты при подписании соглашения о расторжении ДДУ:
- срок возврата денежных средств. Обычно застройщик старается указать как можно более длительный период или вообще возврат денег поставить в зависимость от дальнейшей продажи квартиры, которая была предметом ДДУ, другому покупателю. Старайтесь отстаивать свои интересы при формировании данного пункта соглашения и не соглашайтесь на какие-либо дополнительные условия возврата денег;
- настаивайте на уплате процентов за пользование вашими средствами. Формула расчета процентов указана в ч. 2 ст. 9 ФЗ-214;
- пропишите в соглашение условие, которое будет регулировать вопрос о том, кто будет подавать документы на регистрацию и в какие сроки.
Не забудьте получить на руки свой экземпляр соглашения о расторжения ДДУ.
Сами договорные отношения по покупке квартиры в новостройке подлежат обязательной государственной регистрации. Соответственно, расторжение ДДУ по соглашению также должно пройти регистрацию.
Обратите внимание! Законом предусмотрена госпошлина за регистрацию расторжения расторжение ДДУ в Росреестре. Налоговый кодекс РФ обязывает дольщика уплатить сумму в 350 рублей, чтобы соглашение о расторжении ДДУ прошло государственную регистрацию.
Также следует помнить о том, что вам потребуется согласие супруги на расторжение ДДУ. Ведь такое соглашение должно быть зарегистрировано. А в силу ст. 35 СК РФ для совершения сделки, которая должна быть зарегистрирована, требуется нотариальное согласие супруга.
Бывают ситуации, когда покупка квартиры по ДДУ происходит не только за счет личных средств дольщика, но и привлекаются заемные средства или материальная помощь от государства:
- заключение договора ипотеки;
- использование финансов материнского капитала.
При расторжении ДДУ с ипотекой необходимо руководствоваться договором с банком. Законом не урегулирован вопрос о том, что будет в дальнейшем с ипотечным соглашением, если отношения между застройщиком и дольщиком разорваны.
Расторжение договора долевого участия с материнским капиталом влечет за собой обязательство застройщика вернуть денежные средства, предоставленные государством в качестве государственной поддержки. Но финансы застройщик должен вернуть не дольщику, а на счет ПФР (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. N 82-КГ13-4).
Расторжение договора дду по соглашению сторон
Внимание! Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона.
Статья 9. Расторжение договора
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 9
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) утратил силу. — Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
С 29.03.2022 до 30.06.2023 не начисляются проценты, подлежащие уплате по ч. 2 ст. 9. По требованиям, предъявленным до 29.03.2022 предоставляется отсрочка до 30.06.2023. О расчете процентов с 25.02.2022 до 30.06.2023 см. Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479.
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
(часть вторая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
(часть третья введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
(часть пятая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
С 29.03.2022 до 30.06.2023 не начисляются проценты, подлежащие уплате по ч. 6 ст. 9. По требованиям, предъявленным до 29.03.2022 предоставляется отсрочка до 30.06.2023. О расчете процентов с 25.02.2022 до 30.06.2023 см. Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479.
Расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика
Не только дольщик может отказаться от договора, но и у застройщика могут быть обоснованные причины, чтобы расторгнуть договор ДДУ.
Согласно ч.ч. 4 и 5 статьи 5 ФЗ-214 застройщик может инициировать процедуру расторжения договора ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:
- при просрочке более чем на два месяца оплаты цены по договору, если оплатить нужно всю сумму единовременно;
- систематическое нарушение сроков внесения платежей, если оплата производится по определенному графику (под систематическим нарушением понимается – просрочка по платежу более трех раз в течение 12 месяцев или двухмесячная и более задержка внесения денежных средств).
Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика в одностороннем порядке
Если Вы решились на этот шаг, то должны быть веские причины. В законе четко прописаны основания для расторжения ДДУ (ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ). А именно:
- по инициативе участника долевого строительства;
- по инициативе застройщика;
- по соглашению сторон;
- в судебном порядке.
Однако стоит учитывать, что с 2021 года ст. 9 №214-ФЗ была дополнена новым пунктом. В нем указано, что дольщик не может расторгать договор в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик исполняет свои обязательства долевого строительства и соответствует всем действующим требованиям Федерального закона.
Если Вы, как участник долевого строительства, передумали покупать жилье у строительной компании, с которой уже оформлены все бумаги, то Вы вправе расторгнуть ДДУ на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.Штрафные санкции к таким «отказникам» применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег, что может привести к судебному разбирательству.
Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре. Налоговый Кодекс РФ предусматривает такой размер госпошлины при разрыве ДДУ:
- при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
- в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.
В зависимости от того, почему участник решился на расторжение договора, закон предусматривает два способа:
- в досудебном порядке;
- судебном порядке.
- Если просрочка сдачи объекта составляет больше 2х месяцев от даты установленной договором.
- Объект имеет дефекты строительства, которые застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
- Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
- В иных установленных федеральным законом или договором случаях.
- Для начала, необходимо составить уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. В нем необходимо указать конкретные пункты, нарушенные застройщиком, привести ссылки на статьи закона, произвести расчет неустойки, которую он должен уплатить, и заявить об убытках. К уведомлению необходимо приложить свои реквизиты для перечисления денежных средств.
- Отправить составленное уведомление на почтовый адрес застройщика заказным письмом с полной описью вложения.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Мной бы заключен договор ДДУ со сроком окончания строительства 2 квартал 2016. Оплатил 100% наличными.
Срок был перенесен на 3 квартал 2016 (доп. соглашение пока не пришло, но придет).
Еще 2 неделе назад (до официального переноса сроков) подавал заявление на расторжение без указания причины – ответ от застройщика пока не пришел.
Возможно ли расторжение договора:
– со штрафными санкциями из-за переноса сроков
– возврат средство с уплатой процентов за пользование уплаченными мной денежными средствами?
P.S. Как я понял – после прихода письма с доп. соглашением о переносе срока – необходимо написать отказ от переноса срок и отправить заказным письмом с описью.
- договор долевого участия в строительстве, расторгнуть ДДУ, расторжение ДДУ, ДДУ, дольщики
- Поделиться
Порядок заключения соглашения о расторжении договора
При наступлении событий, о которых мы уже говорили, один из партнеров вправе обратиться к контрагенту с предложением прекращения сотрудничества, так называемой офертой. Письмо о таком предложении составляется в произвольном виде, так как не имеет типовой формы. Направить такое письмо обязательно в том случае, если в дальнейшем лицо, которое заинтересовано в расторжении контракта, собирается обратиться в суд. Дело в том, что согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ для привлечения судебных органов необходимо в обязательном порядке выполнить одно из двух условий:
- получить отказ на предложение о расторжении договора;
- не получить ответ в установленный тридцатидневный срок.
Предложение о расторжении (изменении) договора и проект соглашения необходимо направить на юридический адрес контрагента, который содержится в выписке из ЕГРЮЛ, или другой адрес, согласованный сторонами. При этом не получить такое сообщение рискует адресат.
Чтобы подписать соглашение о расторжении договора без вмешательства судебных органов, требуется акцепт предложения контрагентом. Акцептом может быть:
- согласие на прекращение отношений;
- подписание предложенного проекта соглашения о расторжении договора;
- молчание партнера в случаях, предусмотренных договором или законом.
Договор будет считаться расторгнутым со времени акцепта предложения о прекращении отношений.
Расторжение договора долевого участия в судебном порядке
Инициатор расторжения ДДУ вправе обратиться в суд если:
- застройщик или покупатель не ответил на предложение расторгнуть ДДУ;
- застройщик не вернул деньги в срок, указанный в соглашении.
В первом случае придется доказать наличие оснований для расторжения договора. Во втором — соглашение считается уже фактически расторгнутым, необходимо подать в суд заявление с требованием о возврате денежных средств. Для этого подготавливается исковое заявление, с подробным указанием правонарушения. К иску необходимо приложить:
- удостоверение личности;
- оригинал соглашения долевого участия в строительстве жилого дома;
- квитанции по оплате ежемесячных взносов за строительство;
- письма ответчику, в порядке досудебного разрешения конфликта;
- прочие документы (например, соглашение сторон).
В течение 30 дней назначается судебное слушание.
Что из себя представляет расторжение договора ДДУ
ДДУ – это договор между застройщиком и дольщиком, согласно которому застройщик обязуется возвести многоквартирный дом или иное сооружение, а после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию передать покупателю объекта недвижимое имущество согласно положениям действующего соглашения. Дольщик же обязуется вносить установленные договором суммы платежа в течение всего срока строительства объекта недвижимости, а после завершения строительства, принять объект недвижимости, если он полностью соответствует условиям договора, включая требования о качестве, и отвечает первоначальным требованиям дольщика. Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ № 214 ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным после внесения изменений в ЕГРН. Денежные средства за объект недвижимости вносятся после регистрации сделки. Данный механизм создан для минимизации рисков двойной продажи квартир. Регламентация расторжения ДДУ осуществляется ст. 9 ФЗ № 214. В положениях прописаны все обстоятельства и причины, по которым договор можно расторгнуть независимо от инициатора прекращения правоотношений. Расторжение договора по ФЗ 214 осуществляется:
- По инициативе одного из участников соглашения – застройщика или дольщика. В таком случае законом устанавливаются основания, при которых возможно расторжение в одностороннем порядке.
- По согласию сторон, если участники сделки смогли прийти к соглашению при разрешении конфликта интересов, в том числе путем переуступки права требования.
- По решению суда, если по каким-либо причинам мирное расторжение соглашения невозможно.
Расторжение по соглашению сторон оформляется крайне редко, так как чаще всего такое положение дел невыгодно для застройщика. За последние годы цены на недвижимость существенно упали, и расторжение контракта не позволит застройщику получить сумму денежных средств от первого дольщика. Последующие будут вносить меньшие деньги, ввиду общего снижения стоимости жилья. Расторжение ДДУ представляет собой полное аннулирование обязательств сторон по отношению друг к другу. Дольщик независимо от обстоятельств расторжения вправе вернуть все уплаченные за покупку жилого или нежилого помещения средства за вычетом штрафов, указанных в договоре. Как правило размер штрафа за расторжение договора без веских оснований, составляет несколько процентов от стоимости недвижимости. Такое положение в контракте выступает гарантом безопасности для застройщика.
Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика в одностороннем порядке
Если Вы решились на этот шаг, то должны быть веские причины. В законе четко прописаны основания для расторжения ДДУ (ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ). А именно:
- по инициативе участника долевого строительства;
- по инициативе застройщика;
- по соглашению сторон;
- в судебном порядке.
Однако стоит учитывать, что с 2017 года ст. 9 №214-ФЗ была дополнена новым пунктом. В нем указано, что дольщик не может расторгать договор в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик исполняет свои обязательства долевого строительства и соответствует всем действующим требованиям Федерального закона.
Если Вы, как участник долевого строительства, передумали покупать жилье у строительной компании, с которой уже оформлены все бумаги, то Вы вправе расторгнуть ДДУ на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.Штрафные санкции к таким «отказникам» применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег, что может привести к судебному разбирательству.
Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре. Налоговый Кодекс РФ предусматривает такой размер госпошлины при разрыве ДДУ:
- при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
- в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.
В зависимости от того, почему участник решился на расторжение договора, закон предусматривает два способа:
- в досудебном порядке;
- судебном порядке.
- Если просрочка сдачи объекта составляет больше 2х месяцев от даты установленной договором.
- Объект имеет дефекты строительства, которые застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
- Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
- В иных установленных федеральным законом или договором случаях.
- Для начала, необходимо составить уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. В нем необходимо указать конкретные пункты, нарушенные застройщиком, привести ссылки на статьи закона, произвести расчет неустойки, которую он должен уплатить, и заявить об убытках. К уведомлению необходимо приложить свои реквизиты для перечисления денежных средств.
- Отправить составленное уведомление на почтовый адрес застройщика заказным письмом с полной описью вложения.
Как вернуть деньги быстро?
Возврат денег – наиболее важный момент. Обратите на него особое внимание.
Дело в том, что при наличии оснований для расторжения ДДУ через суд или в одностороннем порядке, Закон № 214 определяет предельные сроки возврата денег, обязывая застройщика вернуть, кроме вложенной дольщиком суммы, еще и процент за пользование средствами.
В случае с соглашением, все эти нюансы необходимо прописать самостоятельно, так как забыв о них, денег Вы не вернете или вернете значительно меньше. Также можно прописать требование неустойки в случае просрочки возврата денег.
Обратите внимание: недобросовестные застройщики иногда пытаются оштрафовать дольщика за расторжение ДДУ. Не соглашайтесь оплатить штраф – это требование противоречит закону.