Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия получения налогового вычета при долевой собственности в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке недвижимости в 2013 (2012, 2011, 2010 годах и ранее) имущественный вычет предоставляют покупателям квартиры, комнаты, дома или долях в них (о том что такое вычет и как его применяют смотрите по ссылке). Получив имущественный вычет при покупке квартиры, дома, комнаты (доли в них) вы сможете вернуть налог в сумме 260 000 руб. (или не платить его в будущем). Это налог на доходы, который вы уже заплатили или будете обязаны заплатить. Порядок предоставления имущественного вычета по недвижимости, приобретенной после 2013 года (например, в 2019, 2020 и 2021 годах), смотрите по ссылке.
- Имущественный вычет при покупке квартиры в 2013, 2012 и 2011 году. Имущественный вычет при покупке дома, комнаты или долей в них
- Как работает имущественный вычет
- Имущественный вычет: когда на него есть право?
- Размер имущественного вычета
- Какие расходы учитывают при предоставлении имущественного вычета
- Какие документы нужны чтобы получить имущественный вычет
- — имущественный вычет при покупке квартиры или комнаты на вторичном рынке:
- — имущественный вычет при покупке квартиры или комнаты в новостройке по договору долевого участия в строительстве или договору переуступки прав:
- — имущественный вычет при покупке жилого дома и земельного участка:
- — имущественный вычет при оплате процентов по ипотечному кредиту, потраченному на приобретение недвижимости:
- Ограничения на имущественный вычет
- Имущественный вычет при совместной покупке квартиры (дома)
- Как получить имущественный вычет
Особенности получения вычета
Нюансы возврата части денежных средств могут различаться в зависимости от того, к какой категории граждан относится владелец доли. Кроме того, влияние оказывает и период покупки недвижимости. Если жилье было приобретено до 2014 года, максимальная сумма вычета делится между хозяевами квартиры в зависимости от доли, а если после 2014 года – во внимание принимаются фактические траты. При этом лимит все равно не может превышать 2 млн руб.
| Владелец доли | Особенности получения вычета |
| Дети до 18 лет | На вычет полагающийся ребенку может быть увеличена доля одного из родителей. Сам несовершеннолетний гражданин трат на покупку недвижимости не несет и получить деньги не может |
| Супруги | Недвижимость, купленная супругами, считается их общей собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором. Распределение вычета в таком случае происходит 50/50. Если у каждого супруга имеется определенная доля, величина вычета определяется в зависимости от расходов, которые понес каждый супруг на покупку. При этом участники сделки могут отказаться от получения вычета в пользу другого супруга. |
| Лица, не являющиеся родственниками | Распределение вычета осуществляется на основе трат, которые понес человек во время покупки квартиры |
Как уменьшить сумму налогов
Уменьшать размер налога от продажи имущества можно тремя способами. Первый — подождать, пока пройдет минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от описанных выше условий. Помимо отсутствия дополнительных расходов он удобен еще и тем, что налоговая декларация не понадобится, ее просто не нужно будет заполнять.
Второй способ — использовать налоговый вычет. С его помощью сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на 1 млн рублей. Получать вычет отдельно не нужно, достаточно приложить к налоговой декларации заявку на его оформление. То есть с продажи той же квартиры за 5 млн рублей по этой схеме налог составит 520 тыс. рублей, так как ставка будет применена к 4 млн рублей.
Третий способ подходит тем, кто купил недвижимость. Главное условие, чтобы им воспользоваться, — подтверждение расходов на покупку. Тогда уплата налога коснется только разницы между суммой покупки и последующей продажи.
Если квартира унаследована или подарена, выбирать вариант снижения налоговых расходов придется из первых двух способов. Предположим, квартиру, которая сейчас будет продана за 5 млн рублей, некое физическое лицо приобрело за 4 млн рублей. Приложив к налоговой декларации старый договор купли-продажи, нужно заплатить 13% с 1 млн рублей, а не с 5 млн рублей.
Особенности долевой собственности и налоговой льготы
Налоговый вычет за недвижимость относится к категории имущественных. Его регулирует 220 статья Налогового Кодекса. Право на льготу имеют все владельцы жилья, которые отчисляют с доходов налог по ставке 13%, а также индивидуальные предприниматели на ОСН. Налоговый вычет позволяет уменьшить облагаемую подоходным налогом базу на 13% от суммы расходов.
Получить такую льготу при долевой собственности на квартиру может каждый из владельцев. При этом допускается учитывать не только траты на покупку квартиры, но и расходы на некоторые ремонтные работы, а также на проценты по ипотеке. При определении возврата налога будут учтены все доходы, с которых человек отчисляет НДФЛ. Размер положенного налогового вычета не может быть больше этих отчислений за год.
Определенные изменения относительно имущественного вычета вступили в силу с января 2014 года. До этого момента сумма льготы рассчитывалась непосредственно на объект и была единой для конкретной приобретенной квартиры (или иной жилой собственности). С 2014 года на определенный размер вычета может рассчитывать каждый из владельцев доли. То есть порядок оформления и размера выплаты зависит от даты, когда налогоплательщик вступил в собственность. Конкретная денежная стоимость доли каждого в квартире определяется ценой жилья на момент покупки, разделенного на количество долей.
Например, квартира стоимостью 1.5 млн. рублей принадлежит трем людям в равных долях. То есть цена доли каждого в ней составляет 500 000 рублей. И для исчисления вычета будет взята именно эта цифра для каждого из собственников.
Распределение налогового вычета при долевой собственности
Зачастую, недвижимое имущество в общую собственность приобретается супругами. Это делается по совету риэлтора или сама семейная пара выбирает такой вид владения, чтобы в дальнейшем не возникало спорных ситуаций. Однако это отрицательно сказывается на процессе оформления имущественного налогового вычета.
При получении права на перерасчет до января 2014 года покупатели недвижимости теряют 50 % возможной выплаты.
До этого времени налоговый вычет объемом 2 млн. руб. предоставлялся на объект имущества, а не для каждого из собственников. Таким образом, когда владельцев несколько, объем будет распределен пропорционально их долям. При этом возможности получить положенный остаток при следующем приобретении не предусмотрено.
Вполне логично, что для собственников будет выгоднее распределение имущественного вычета на одного из сособственников. В этом случае кто-то из дольщиков смог бы получить максимальный объем выплаты, а другой – сохранил бы право на вычет для следующей покупки. Однако при общей собственности такой способ распределения не допускается.
Еще один недостаток – увеличенный срок получения имущественного вычета. Как правило, сразу получить весь объем имущественного вычета в течение первого года не удастся. Для этого налогоплательщику нужно заработать в год 2 000 000 рублей, а это в нашей стране редкость. По этой причине срок выплаты растягивается на несколько лет.
Маловероятно, что оба собственника имеют равный уровень дохода. Желая быстрее получить перерасчет, граждане рассматривают возможность распределить объем в пользу собственника с большей заработной платой. При долевой собственности так сделать нельзя.
Как получить налоговый вычет при долевой собственности?
Для получения фискального вычета потребуются следующие документы:
- декларация по форме 3-НДФЛ;
- паспорт РФ;
- справка о доходах 2-НДФЛ;
- копии платежных документов;
- заявление о возврате уплаченного налога (с реквизитами счета, на который поступит вычет);
- свидетельство о рождении и праве собственности ребенка – при получении перерасчета за несовершеннолетнего;
- свидетельство о браке, если это участники долевой собственности являются супругами.
Также в зависимости от способа приобретения недвижимости потребуется документ, который является основанием получения права на перерасчет. Это может быть договор купли-продажи, долевого участия или ипотечный.
Получить имущественную выплату можно через ФНС или работодателя. Рассмотрим каждый способ.
Алгоритм оформления вычета в ФНС будет следующим:
- Получение справки 2-НДФЛ по месту работы.
- Заполнение декларации по форме 3-НДФЛ.
- Подготовка всех необходимых для подтверждения покупки документов.
- Подготовка копий документов, подтверждающих расходы на покупку имущества или уплате процентов по ипотечному договору.
- Подготовка копий свидетельства о браке или о рождении ребенка, в зависимости от ситуации.
Все документы подаются в отделение ФНС по месту постоянной регистрации налогоплательщика. Для этого нужно дождаться окончания налогового периода (один год).
При обращении к работодателю алгоритм будет иным:
- Написание заявления на получение уведомления из ФНС о наличии права на имущественную выплату. Заявление пишется в свободной форме.
- Подготовка документов на получение выплаты.
- Предоставление в территориальное отделение ФНС документы и заявление.
- Получение уведомления. Бумага готовится в течение месяца.
- Предоставление уведомление работодателю.
Уведомление из ФНС будет являться для работодателя основанием для прекращения удержания с работной платы сотрудника подоходного налога до конца года. Если за год объем компенсации будет выплачен не полностью, процедуру потребуется повторить. При оформлении через работодателя дожидаться окончания налогового периода не нужно.
При возникновении вопросов, касающихся оформления налогового вычета при долевой собственности, обращайтесь к юристу за консультацией. Это можно сделать онлайн на нашем сайте.
Несмотря на то, что доходы от продажи объекта можно разделить по усмотрению владельцев долей, с вычетом такое не пройдет. Дело в том, что налоговый вычет предоставляется на конкретный объект, а не налогоплательщику. Поэтому при продаже имущества как единого объекта сумму вычета нужно распределить между продавцами. Распределение налогового вычета при продаже долевой собственности производится пропорционально доле каждого из владельцев.
Обратите внимание, что если выручку можно разделить по усмотрению собственников, то сумма вычета делится исключительно пропорционально доли владения, если имущество продается в качестве единого объекта права собственности (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, постановление Конституционного суда от 13.03.2008 № 5-П). К таким же выводам приходят чиновники Минфина (письма от 24.06.2016 № 03-04-05/36856, от 23.12.2013 № 03-04-07/56593).
Как получить вычет за долю в квартире у работодателя?
Для решения соответствующей задачи нужно:
1. Оформить те же документы, что зафиксированы в пункте 1 предыдущего раздела статьи (однако, необязательно готовить декларацию 3-НДФЛ и справку 2-НДФЛ — они не требуются при оформлении компенсации через работодателя).
2. Передать в ФНС:
- собранные документы;
- составленное на бланке ФНС заявление о праве на вычет, о котором идет речь (его форма будет отличаться от заявления, подаваемого при оформлении компенсации через ФНС — необходимо запросить нужный документ у налоговиков).
3. В течение 30 дней после направления документов в ФНС получить оттуда уведомление, разрешающее оформить компенсацию у работодателя.
4. Передать работодателю:
- соответствующее уведомление;
- заявление на вычет по той форме, что используется в бухгалтерии фирмы.
После этого с зарплаты гражданина не будет на законных основаниях уплачиваться НДФЛ:
- до конца года;
- до тех пор, пока исчисленный НДФЛ не достигнет максимального размера вычета, определяемого по тем принципам, которые мы рассмотрели выше.
Вычет 2 млн. руб. при покупке квартиры
Гражданин Д. Гоцман купил себе квартиру за 10 млн. руб. И сделал в ней шикарный ремонт на сумму 1 млн. руб.
Налогооблагаемой базой является его сторонний доход (например, зарплата).
Таким образом, он будет иметь право вернуть себе из бюджета часть суммы, которую регулярно удерживают с его зарплаты в виде 13%-НДФЛ.
Так как потраченная Гоцманом на покупку сумма (10 млн. руб.) больше, чем максимально возможный налоговый вычет при покупке жилья (2 млн. руб.), то этот вычет применяется в полном объеме. А сумма, потраченная на ремонт, к сожалению Гоцмана, уже не увеличит размер вычета.
Итого, сумма к возврату = 2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.
Если бы не покупка квартиры, то эти деньги, как обычно, ушли бы в гос. бюджет в виде налога с зарплаты гражданина Д. Гоцмана. А в данном случае, налоговики считают, что Гоцман как бы не получал доход в 2 млн. руб. (вычет), поэтому удержанный 13%-налог с этой суммы они возвращают.
Как рассчитать срок владения квартирой, если доли приобретались в разное время
Бывает и так, что недвижимость доставалась владельцу частями. Допустим, одна доля в квартире принадлежит вам больше пяти (или трех) лет, а другая — меньше. Как посчитать срок владения всей квартирой при продаже?
Владелец жилья, приобретающий его по частям, должен каждый раз регистрировать право собственности. При этом срок владения будет исчисляться с момента регистрации первой доли, так как последующая сделка расценивается как увеличение уже существующей собственности.
Например, 10 мая 2022 года вам подарили половину квартиры. Год спустя вы унаследовали остальную часть и, в итоге, стали владельцем всей площади. Моментом возникновения права собственности будет считаться дата регистрации первой доли, то есть май 2022 года. При продаже такого объекта срок владения будет также исчисляться с мая 2022 года.
Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру
Галина Т. обратилась к нам с вопросом, с какой даты считать срок владения домом и нужно ли платить НДФЛ при продаже этого дома?
Документы, загруженные в онлайн-сервис, внимательно просмотрел налоговый эксперт. Вот предыстория.
В июне 2017 года семья приобрела дом в долевую собственность. Участники сделки — мать, дочь и сестра матери оформили дом поровну — по одной трети на каждого. В 2021 году мать скончалась, и ее часть перешла дочери по наследству. В июле 2022 года сестра матери подарила Галине свою долю. Таким образом, с июля 2022 года Галина становится единоличной владелицей дома и решает его продать за 5 млн. рублей.
В ходе консультации клиента порадовали новости. Срок владения домом нужно считать с июня 2017 года, поскольку унаследованная материнская часть и тетин подарок просто увеличили долю клиента. Галина имеет полное право не платить налог со сделки, поскольку минимальный срок владения имуществом уже превысил пять лет. А впервые она стала собственницей части дома в 2017, то есть пять лет назад.
Если вы объединили несколько объектов недвижимости или, наоборот, выделили отдельный самостоятельный объект, потребуется новая регистрация права собственности. В этом случае длительность владения имуществом будет считаться с момента новой регистрации.
Порядок получения вычета
За ИНВ налогоплательщик имеет право обратиться:
1. В налоговые органы по месту жительства (электронно через портал ФНС или Госуслуги, через Почту России).
Перечень документов:
- декларация по форме 3-НДФЛ (кроме суммы вычета в бланк нужно внести сведения из справки о доходах и суммах начисленного и удержанного налога, полученной от работодателя, а саму справку приложить к декларации);
Примечание:
1. Налогоплательщики, которые представляют отчетность исключительно с целью получения вычета (т. е. не обязаны самостоятельно декларировать свои доходы), не привязаны к срокам подачи декларации, установленным НК РФ.
2. В настоящее время справку по форме 2-НДФЛ за прошлые налоговые периоды можно получить через портал ФНС (Госуслуги) без обращения к работодателю.
3. К декларации в качестве приложений прикладываются копии нижеперечисленных документов, а оригиналы предъявляются инспектору только для сверки и остаются на руках у налогоплательщика.
- документы, подтверждающие право владения объектом недвижимости:
| Приобретение доли в доме, квартире, комнате | выписка из ЕГРН или
акт передачи жилья и договор купли-продажи (участия в долевом строительстве) |
| Покупка в долевую собственность участка под ИЖС или с готовым домом | выписки из ЕГРН на земельный участок и на дом |
|
Погашение процентов по кредиту |
целевой договор займа,
ипотечный договор, график погашения кредита и уплаты процентов |
Различия совместной и долевой собственности
Недвижимость, в том числе – жилая, допускает следующих вариантов приобретения несколькими лицами:
- в совместную, без выдела долей, общую собственность;
- в долевое владение, с указанием объема доли в праве.
При совместном владении граждане используют одну квартиру солидарно, без официального раздела как объема права, так и ее территории. Каждый из жильцов вправе устраивать согласованный с совладельцем порядок проживания, но без притязания на часть жилплощади.
Так же им вменяется солидарная ответственность за имущественное распоряжение жильем, его эксплуатацию и несение расходов по квартплате и коммунальным платежам.
Продажа своей части права на владение квартирой, в данном случае, не предусмотрена. По преимуществу, такие формы собственности возникают:
- при приватизации;
- при совместном приобретении квартиры родственниками;
- при оформлении квартиры супругами;
- при получении наследства и т.п.
Вычет при покупке недвижимости в долевую собственность
В общем порядке предельный размер вычета, на который может претендовать совладелец жилого объекта, составляет 2 000 000 руб. Таким образом, максимальная сумма денежных средств, которые не будут удержаны с дохода собственника (будут возвращены налоговыми органами на счет гражданина), может составить 260 000 руб. (2 000 000 руб. * 13 %).
1. Воспользоваться имущественным вычетом на приобретение недвижимости можно только один раз в жизни. При этом государство разрешает переносить неиспользованный остаток ИНВ на последующие годы без каких-либо ограничений. Кроме того, если сумма вычета полностью не исчерпана при покупке одного объекта, гражданин имеет право использовать остаток ИНВ при заключении новой сделки.
2. Льгота применяется по отношению к имущественным объектам, расположенным на территории РФ.
3. Право на вычет возникает с года, в котором зарегистрировано право собственности в ЕГРН (подписан акт передачи недвижимости между застройщиком и покупателем).
Вычет на сумму процентов по кредиту
В общем порядке имущественный вычет на погашение процентов по ипотеке (рефинансированию кредита) предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но не более 3 000 000 рублей. Максимальный размер налоговой экономии – денежных средств, которые не будут удержаны с дохода собственника (будут возвращены налоговыми органами на счет гражданина), может составить: 390 000 рублей (3 000 000 рублей * 13 %). Вышеуказанный лимит действует с 01.01.2014 года. Проценты по ипотечным кредитам, полученным ранее этой даты, могут быть включены в состав вычета в полном объеме (без учета ограничения в 3 000 000 рублей).
Обратите внимание:
- Право на применение данного вида имущественного вычета также не ограничивается какими-либо сроками, но при этом использовать его можно однократно на протяжении жизни и только по отношению к одному объекту недвижимости, даже если сумма вычета в полном объеме не исчерпана.
- ИНВ по процентам можно получить только после возникновения права на основной вычет по приобретению жилья.
В каких случаях могут отказать в вычете
Отказать в выплате средств могут в следующих ситуациях:
- заявитель не платит НДФЛ;
- для приобретения жилья были использованы субсидии, которые покрыли все расходы;
- при покупке доли в квартире у родственника либо иного взаимозависимого лица (подобная сделка будет признана фиктивной);
- жилье для работника куплено работодателем;
- за выплатами обратилась женщина, которая находится в декретном отпуске;
- приобретенный объект еще не достроен;
- не были предоставлены все необходимые бумаги или в документах выявлены ошибки;
- лимит на возврат уплаченного НДФЛ уже исчерпан.