Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Красные линии» в кадастре и градостроительстве? Зачем про них знать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подробные указания на тему того, как поступать в случае пересечения границ соседских наделов, можно узнать из Письма № 4448-ИМ\Д23, направленного Министерством экономического развития 27 марта 2009 г.
Согласно этому письму при обнаружении пересечения границ кадастровый орган должен приостановить процедуру кадастрового учета.
Участок пересекается с красной линией: что делать?
Если владелец земельного участка самовольно захватил землю за красной линией, то, скорее всего, ему предъявлять штраф и попросят «вернуть захваченную территорию». И здесь нет ничего странного, ведь нахождение забора, жилого дома или другого строения в границах красной линии означает, что такой земельный надел или его часть относится к территории общего пользования.
И хотя такую землю нельзя приватизировать, гражданин имеет законное право взять ее в аренду. Но если обратится к арбитражной практике, то добиться оформления аренды не всегда удается. Судьи отказывают в этом, аргументируя свое решение ст. 85 ЗК РФ. Однако принимая такое решение, они забывают, что приватизация и аренда – это разные понятия.
Совсем другая ситуация складывается, когда чиновники утвердили «маршрут» красной линии через уже существующие участки. В таком случае их действия признаются незаконными, поскольку ч. 1-2 ст. 209 ГК предоставляет право владельцу такого земельного надела распоряжаться землей по своему усмотрению. В этой ситуации собственнику земли необходимо оспаривать решение властей в судебном порядке.
Риски, связанные с красной линией
- Изъятие земли или ее части муниципальных нужд, а также для строительства объектов федерального и регионального значения. Это может произойти, если на это имеется проект. Срок, который дается для изъятия – до 3 лет после утверждения ППТ.
- Резервирование. Процедура похожа на предыдущую, имеет такие же сроки. Оно может происходить в виде изъятия или ограничения вещных прав. Резервирование земли проводится на основании положений Земельного Кодекса после принятия решения о резервировании.
- Ограничения при начале нового строительства и заказе проекта. Подав заявку в местную администрацию на постройку новых объектов недвижимости или увеличение площади имеющихся, есть вероятность получения отказа, если красная линия проходит по земельному участку.
- Ограничения в использовании земли. Чаще всего такая ситуация связана с возведением новых автодорог или при размещении строений, когда инициатором является компании, отвечающие за эксплуатацию дорог.
Это происходит от того, что, кроме границ нахождения дорожного полотна предусматриваются полосы отвода. Например, по маршруту движения городского или пригородного автобуса местные власти решили построить остановку. Если жилое строение находится на небольшом расстоянии от оси дороги, то это вызывает неудобства для владельцев домов.
Владелец земли обращается в суд. К несчастью для домовладельцев судьи поддерживают сторону эксплуатационных компаний, ставя в приоритет общественные интересы.
Владелец участка может выступить с инициативой скорректировать красные линии, чтобы не возникло проблем при осуществлении строительства и при использовании участков. Это можно сделать двумя способами.
Госпошлина за оформление права собственности на дом
Размер пошлины аналогичен той, что платится за регистрацию квартиры – 2000 рублей. Оплатить ее надо до подачи документов. В МФЦ это можно сделать прямо на месте.
Если происходит оформление дома в совместную собственность по долям, пошлину следует разделить между всеми собственниками в тех же пропорциях, что и доли.
Оформление дома в собственность супругов выделения долей не требует. Независимо от того, кто указан владельцем, дом будет считаться общим. Поэтому пошлину может целиком оплатить супруг-домовладелец.
Иногда служба опеки требует выделения долей несовершеннолетним детям. Пошлину также может оплатить целиком родитель, на которого регистрируется дом, поскольку он является законным представителем несовершеннолетних граждан.
Что такое красная линия на земельном участке
Помимо ГрК РФ, при определении понятия красная линия стоит опираться на РДС 30-201-98 «Инструкцию о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации». В ней указано, что КЛ отграничиваются кварталы, микрорайоны и другие элементы планировочной структуры от улиц, проездов, площадей.
При строительстве дома или любой другой недвижимости важно обращать внимание на КЛ и не нарушать их. Выступ за такие линии всегда означает административное правонарушение. И в соответствии с КоАП РФ ст. 7.1 такое деяние признается самовольным занятием территории. В этом случае размер штрафа зависит от кадастровой стоимости и категории нарушителя. Варьируется он от 1 до 3%. А если кадастровая стоимость не определена, а такое бывает редко, то от 5000 до 200000 р.
Что означают красные линии на плане объекта недвижимости в 2020 году
К сожалению, красные линии на планах объектов недвижимости, изготавливаемых органами БТИ, появлялись и появляются до сих пор… Для государственных БТИ красные линии на поэтажных планах это один из способов заработка: для того, чтобы их удалить, собственник обязан обратиться в БТИ за согласованием перепланировки, заплатить за все сопутствующие процедуры и получить поэтажный план БТИ уже без красных линий.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» (), ФЗ №221 «О кадастровой деятельности» () изменения объектов недвижимости в конечном счете согласует Росреестр и вносит сведения о нем в ЕГРН.
Красные линии означают изменение объекта недвижимости, которое фиксирует инвентаризатор при сверке архивных сведений об объекте недвижимости и его фактического состояния. Это прерогатива не только БТИ – другие органы государственной власти такую информацию не запрашивают, и она никак не влияет ни на регистрацию прав на объект недвижимости, ни на его аренду. В Москве технические паспорта оформляет и выдает МосгорБТИ.
Не зарекайся от красных линий БТИ..
В этом выпуске речь пойдет о поэтажном плане, а точнее о так называемых «красных линиях» на этом поэтажном плане и соответствующих изменениях в экспликации.
Поэтажный план- это чертеж в масштабе, план данного объекта недвижимости. А красными линиями на этом плане изображаются незаконные перепланировки или переустройства, проведенные в квартире. И выявляются эти «незаконности» при визите в Вашу квартиру техника из того самого БТИ, в которое Вы обратились за изготовлением соответствующих документов.
Порядок такой- если обследования квартиры не было 5 лет и более, то документы БТИ выдаются только после того, как техник произвел инвентаризацию квартиры- то есть сверил соответствие фактического состояния квартиры имеющемуся в БТИ поэтажному плану.
И если техник выявил незаконную перепланировку или переустройства — Вам предстоит пройти достаточно долгий и мучительный путь приведения изменений в соответствие с законом.
А если не проходить?
Вопросы переустройства и перепланировки регламентируются, в частности, Жилищным кодексом РФ
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласование, узаконивание отдельного входа в помещение. Особые случаи.
Каждый случай индивидуален. Предположим, вы собираетесь оборудовать новый вход в помещение, расположенное на цокольном этаже или в подвале здания. В этом случае потребуется проводить земляные работы. А для таких работ необходимы специальные разрешения — ордер ОАТИ на земельные работы и положительное заключение отдела подземных сооружений Мосгоргеотреста.
Ещё один нюанс, усложняющий согласование перепланировки, — ситуация, когда здание является памятником культуры или архитектуры. Чтобы получить разрешение на изменение фасада такого здания — в частности, на оборудование нового входа с фасада, — нужно будет обращаться в Департамент культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие) и готовить более объемный комплект проектной документации, разрабатывать проект приспособления и собственно и проходить более сложный согласовательный процесс.
Если проект обустройства нового входа затрагивает несущие стены или другие несущие конструкции дома, это также усложняет согласование. В данном случае придётся обращаться за техническим заключением к автору-проектировщику здания или в организации МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр».
Если вы планируете пристроить входной тамбур (пристройка в виде небольшой не отапливаемой комнаты), часто по результату выполнения общестроительных работ такие пристройки относятся уже к реконструкции (если пристройка выполнена, не по нормам Постановления Правительства Москвы от 25.11.2011 года №508-ПП в действующей редакции) и потребуется еще одно дополнительное согласование: разрешение на работы, выданное в Мосгосстройнадзоре. Обычно такие пристройки приводят в соответствие норм Постановления 508-ПП или живут с «красным фасадом».
Требования норм пожарной безопасности
Для соблюдения правил пожарной безопасности следует учитывать минимальные расстояния между строениями как своего, так и смежного участка в соответствии с материалом, служащим основой сооружения:
- между строениями из полностью сгораемых материалов (древесина) должно соблюдаться расстояние не менее 15 метров;
- между строениями из несгораемых материалов (камень, кирпич, бетон) должно соблюдаться расстояние не менее 6 метров;
- между строениями, имеющими несгораемую основу, но в одном из них применяются деревянные перекрытия или утепление из горючих материалов, должно соблюдаться расстояние не менее 8 метров;
- между строениями, имеющими несгораемую основу, но в каждом из них применяются деревянные перекрытия или утепление из горючих материалов, должно соблюдаться расстояние не менее 10 метров.
В любом случае для оценки огнестойкости сооружений следует обращаться в специальные органы.
Допустимые расстояния от красной линии до забора и другие нормативные требования
Эскиз с указанием норм строительства частных построек относительно красной линии При планировании размещения строений, зданий и сооружений на частном земельном участке возникают вопросы, связанные с соблюдением существующих строительных норм и правил, далее СНиП, и иных законодательных актов. Пренебрежение этими документами в дальнейшем может привести к серьезным проблемам с органами государственной власти.
Санкции могут проявляться как в штрафах, так и в предписаниях о необходимости переноса или демонтажа строения. Законодательство в части определения расстояний от красных линий, соседних участков до планируемых зданий и сооружений застройщика достаточно запутано. Данная статья призвана помочь разобраться в существующих требованиях законодательных актов.
Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения или квартиры?
Во-первых, собственника согласно пункту 2 статьи 29 Жилищного кодекса РФ неотвратимо ждёт наказание за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме при её обнаружении в виде штрафа . В Москве для физических лиц он составляет 2000-2500 рублей согласно статье 9.12 КоАП города Москвы, для юридических лиц- 300-350 000 рублей согласно той же статье.
По России размер штрафа согласно 7.21 Кодекса об административных нарушениях РФ для физических лиц также составляет 2000- 2500 р. Во-вторых, согласно пункту 3 статьи 29 ЖК РФ, а в Москве согласно п. 3.3.3.10.2.2.2 Прил. №2 к 508-мому Постановлению Прав-ва Москвы для квартир и согласно п. 3.5.3.1 Административного регламента исполнения Государственной Жилищной инспекции г.
Москвы функции по осуществлению контроля за соблюдением требований к проведению переустройства и перепланировки нежилых помещений в жилых домах для нежилых помещений, собственнику квартиры или нежилого помещения с незаконной перепланировкой выдаётся предписание вернуть планировку такой квартиры или нежилого помещения в исходное положение в части работ, нарушившей закон.
Иными словами, произведенный дорогостоящий ремонт придется возвращать в первоначальное положение. Выписывает данное предписание в Москве инспектор Жилищной инспекции, а в других городах России соответствующий представитель органа местного самоуправления (согласно п.1. ст.26 ЖК РФ). Если инспектора не пустить в квартиру или нежилое помещение, то он будет добиваться доступа в них через суд.
Таким способом выявление незаконной перепланировки получится лишь отсрочить. Если несанкционированная перепланировка не была устранена в соответствии с выданным предписанием, то дело по ней передают в суд, который в соответствии с п.5 ст.29 ЖК РФ имеет право выставить такую квартиру или нежилое помещение на продажу с торгов, что уже бывало несколько раз на практике.
Если самовольная перепланировка была выполнена без нарушений действующих пунктов законодательства, то ситуация обстоит несколько лучше.
Ответственность за несогласованную перепланировку, то есть за перепланировку, выполненную без соответствующего разрешения, но не нарушившую правовые и строительные нормы, в Москве предусматривает наложение штрафов в тех же размерах, что были описаны выше, а также выдачу предписания о необходимости её согласования.
То есть по существующим нормам такое переустройство можно узаконить согласно пункту 18 Приложения 1 508-ого Постановления Правительства Москвы. Ссылку на статью, рассказывающей об этом процессе, мы уже приводили вверху. На вопрос о том, какая перепланировка вообще требует осуществления согласования, мы отвечали тут.
В подавляющем большинстве случаев самостоятельно осуществить перепланировку квартиры или нежилого помещения без нарушений удаётся крайне редко, так как в нашей стране действует большое количество запрещающих нормативных актов и строительных норм по отношению к её осуществлению, о которых мы ещё поговорим ниже.
Даже если перепланировка была выполнена без нарушений, то Жилищные инспекции многих округов для её узаконивания требуют предоставлять планы БТИ на квартиру или нежилое помещение с отображением уже произведенных изменений планировки (так называемыми «красными линиями», о которых мы ещё расскажем ниже), то есть «светить» её в органах технического учёта ещё до получения официального разрешения.
В таком случае надо быть абсолютно уверенным в законности такой самовольной перепланировки, что не всегда могут гарантировать даже опытные специалисты, так как те или иные пограничные с точки зрения закона случаи перепланировки могут быть трактованы ими по-разному. В противном случае получится неприятная ситуация, когда узаконить произведенные изменения в планировке не удалось, а они уже отображены в планах БТИ и просто так назад их не вернёшь.
Даже если Жилищная инспекция не потребует предоставления планов БТИ в красных линиях на новую планировку, то, как уже говорилось выше, инспектор при её осмотре всё равно может найти какие-либо нарушения и тогда выпишет предписание о возвращении ремонта в исходное состояние. Ещё следует отметить, что Жилищная инспекция рассматривает поданные документы сразу на узаконивание уже выполненной перепланировки около трёх месяцев, в то время как документы на планируемую планировку они рассматривают в течение месяца.
Как следует из вышеизложенного, последствия самовольного переустройства и перепланировки квартиры или нежилого помещения могут быть весьма неприятны, а потому согласование таких работ лучше проводить до осуществления ремонта. Или хотя бы консультироваться перед этим у соответствующих специалистов.
Красные линии на плане БТИ
Красные линии на плане БТИ
БТИ расшифровывается как Бюро технической инвентаризации. Данный госорган контролирует всю недвижимость на отведенном ему участке. Задача БТИ заключается в том, чтобы собирать данные обо всех постройках и приводить их в систему, следить за тем, чтобы всевозможные изменения с ними были под контролем.
На основе информации об объектах недвижимости создаются, в частности, технические паспорта на квартиры. Техпаспорта содержат поэтажный план и экспликацию, информацию о многоквартирном здании и адресный план. План БТИ представляет собой схему, на которой схематично указаны помещения, их размеры, положение сантехнического оборудования и т. п.
На нем могут появляться так называемые красные линии. Они означают, что была сделана перепланировка без согласования, то есть, незаконная. Кстати, в плане могут отмечаться красным не только перегородки, но и перестановка сантехники, изменение положения или расширение проема и прочие мероприятия.
Что сказано о красной линии улицы в Градостроительном Кодексе? Если сравнивать с его версией 1998 года, в 2004-м толкование этого понятия было существенно расширено.
Напомним, что ранее красная линия улицы — это границы, которые отделяют территории микрорайонов, кварталов и прочих элементов планировочной структуры конкретно от улиц, площадей и проездов. Термин действовал в отношении как городских, так и сельских поселений.
Кроме того, в ГрК РФ версии 1998 года содержалось такое понятие, как линия регулирования застройки. Что это? Граница застройки, которая устанавливалась при размещении строений, зданий, сооружений — с отступом от границ красной линии.
Такое понятие уже не используется. Вместо него в различных градостроительных регламентах в перечне предельных параметров разрешенной застройки, реконструкции различных объектов капитального строительства устанавливают минимальные отступы от границ земельного участка. В том числе, и от красных линий. Цель: определение будущего допустимого местоположения различных сооружений, зданий, строений, за пределами которых запрещено возводить иные объекты капитальной застройки.
Что такое линия возможной застройки?
Владеть информацией о прохождении такой линии необходимо для того, чтобы определить территорию, на которой возможно возвести объект капитальной застройки. Границы, в пределах которых разрешается строительство, — это как раз-таки отступления от красных линий. При этом территория, что будет расположена между сооружением и такой отметкой, будет оставаться собственностью владельца земельного участка. В РФ такие расстояния регламентируются ГрК и СНиП 2.07.01-89, пункт 2.14.
Так, жилые дома с наличием квартир на первом этаже допустимо располагать только с обязательным отступлением от красной линии. Если это приусадебный участок, то расстояние от жилого дома до границы улицы не должно быть менее 4-5 метров.
Такие условия необходимы для обеспечения следующего:
- Защита жилых пространств от попадания уличной пыли.
- Защита от проникновения шума в дом.
- Организация максимально комфортных жилых пространств.
При составлении плана застройки обязательно нужно учитывать такие ограничения, как красная линия и линия возможной застройки. Поэтому получение разрешения на строительство возможно только после того, как компетентным органам будет представлен план с отражением организации участка. На нем обязательно должно быть указано следующее:
- Границы земельного надела.
- Месторасположение красных линий на конкретном участке.
- Прохождение линии застройки будущего сооружения.
Мы познакомились с определением красных линий. Так называются четкие границы, которые отделяют личные, частные территории от общественных пространств улицы. Соответственно, определение красных линий обязательно при выполнении следующих мероприятий:
- Строительство различных объектов.
- Создание проектов в нише строительства.
- Освоение новых земельных пространств, выделяемых под застройку.
- Проведение межевания земельных наделов.
- Инвентаризация земельных участков с наличествующими на них строительными объектами.
- Оформление какого-либо недвижимого объекта в собственность.
- Присвоение права пользования/распоряжения недвижимостью.
Также расположение красных линий обязательно учитывается и при составлении разного рода документации:
- Планы по разработке конкретных территорий.
- Правила пользования конкретными земельными наделами.
- Документы, отражающие выделение территории под застройку.
- Генеральные строительные планы.
Разработкой такой документации занимаются сотрудники с соответствующей квалификацией, работающие в администрации муниципальных образований. Ими же составляются правовые акты по действующим градостроительным нормативам. Так, бумага, составленная в процессе утверждения красной линии, будет относится к НПА (то есть, нормативно-правовым актам). По умолчанию будет открытой для публичного ознакомления.
Понятие и особенности красной линии застройки
Понятие и особенности красной линии застройкиКрасные линии в Градостроительном Кодексе регламентированы в ст. 1 нормативно-правового акта. Что такое красная линия в строительстве, там указано четко и полно.
Красная линия – это линия, которая обозначает существующие или планируемые границы территорий общего пользования и границы территорий, занятых линейными объектами.
Для застройщика очень важно точно знать, где проходит граница красной линии. Если строение на участке будет задевать границы красной линии, его возможно придётся в дальнейшем снести по решению суда.
Красными линиями отражаются не только существующие границы, но и планируемые.
То есть, даже если в данный момент времени на этой территории ничего не располагается из общественных территорий или коммуникаций, это еще не значит, что там можно свободно возводить любые объекты. Территория может быть признана администрацией в качестве перспективной.
Своё название красная линия получила из-за цвета, которым обозначаются границы на картах. Отделяет линия участки от следующих объектов:
- дороги;
- линии связи;
- газопроводы;
- линии электропередач и т.д.
Космические снимки высокого разрешения для данных работ орган местного самоуправления заказывать не станет, поскольку это очень дорого.
Имеющиеся снимки в общедоступных сервисах не актуальны для подобных работ. Идеальный вариант — обратиться в фирму, имеющую . Мы сделали пролет над одним из поселков в Энгельсском районе Саратовской области, чтобы показать как будет происходить выявление незарегистрированных построек. Для примера возьмем три смежных участка.Находим их же на Публичной кадастровой карте, предварительно включив на ней спутниковую подложку.Как видим, красным цветом показаны зарегистрированные в границах дома (кстати, дома и участки на публичке смещены относительно спутникового снимка из-за разных систем координат, этого не надо бояться, это нормально).
Для примера возьмем три смежных участка.Находим их же на Публичной кадастровой карте, предварительно включив на ней спутниковую подложку.Как видим, красным цветом показаны зарегистрированные в границах дома (кстати, дома и участки на публичке смещены относительно спутникового снимка из-за разных систем координат, этого не надо бояться, это нормально). Но на каждом из рассматриваемых участков имеются и неучтенные постройки. При снижении квадрокоптера мы выяснили, что на всех трех участках эти постройки из кирпича, а значит являются объектами недвижимости и подлежат регистрации.Более того, контур здания (обозначен красным на кадастровой карте) должен повторять все элементы дома (балконы, крыльцо, террасу и пр.), иными словами должен повторять контур крыши, если мы смотрим на дом сверху.
Однако у здания на правом верхнем участке мы такого не наблюдаем: левая часть здания не показана.
На лицо факт неправильного отражения контура здания в техническом плане, а, следовательно, намеренное уменьшение площади дома кадастровым инженером (скорее всего по просьбе собственника), несоблюдение регламентирующего , а это серьезная ошибка, которая может доставить массу проблем как одному, так и другому!Если вы соберетесь узаконить свои постройки, мы вам поможем!
Заходите на наш Подписывайтесь на канал, ставьте лайк, чтобы не пропустить новые интересные статьи!