Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор на ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разводы сегодня случаются часто, и БД от подобного шага удержать бывших влюбленных не сумеет, но он поможет разобраться в финансовых вопросах. Если в БД рассмотрена процедура разделения ипотечного долга при разводе, то никаких вопросов у банка не будет.
Продолжительность оформления брачного договора для ипотеки
Процедура заключения брачного договора при ипотеке не отличается сложностью и занимает минимальное количество времени. На выполнение процедуры потребуется около суток. Документ вступает в силу с момента регистрации правоотношений в ЗАГСе, если бумага оформлена до брака, или с момента заверения нотариусом, если стороны уже вступили в семейные правоотношения. Бумага прекращает действие в следующих ситуациях:
- оформлен развод;
- имеет место быть двусторонний отказ от соглашения;
- наступил срок, который указан в документе в качестве момента окончания действия соглашения;
- бумагу признали недействительной в судебном порядке.
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?
Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.
Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.
Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:
- у супругов разный уровень дохода;
- муж или жена имеют просрочку по долгам;
- банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
- муж или жена не согласны на ипотечный займ;
- один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
- ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
- у одного из супругов нет российского гражданства;
- муж или жена имеют судимость;
- недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
- один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
- после развода делится долг по кредиту.
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
Как и где оформить брачный договор
Чтобы защитить интересы заемщиков в браке, можно обратиться в юридическую фирму. Юрист поможет правильно отразить пожелания супругов, утвердить права на все объекты собственности и ответственность по ипотечному займу.
Если необходимость в контракте возникла на стадии подачи документов для ипотеки, то юрист банка может предоставить образец заполненного договора. Используя стандартный бланк, необходимо учитывать, что такой документ защищает прежде всего интересы финансовой организации. Перед подписанием документа рекомендуется внимательно изучить все разделы и проконсультироваться у юриста.
Для заключения договора необходимы паспорта обоих супругов, свидетельство о браке и документы, подтверждающие права на недвижимость и иное имущество.
Требования для разных банков
Требования к брачному договору в разных банках примерно одинаковые, поскольку регулируются гражданским и семейным законодательством.
Но для банков выгоднее, чтобы заемщиком был кто-то один из супругов и зачастую они старательно настаивают на оформлении ипотеки на мужа или на жену. Здесь важным является момент соблюдения положения о неущемлении прав одного из супругов и норм законодательства в целом.
Многие банки в России, например, при подписании контракта зачисляют супруга в созаемщики, тем самым определяя ему право на жилье и ответственность за своевременность погашения. Такие условия практикует Сбербанк, Россельхозбанк и многие другие. Бланки договора также примерно одинаковые. Если взять форму, предлагаемую в Сбербанке, то ее свободно можно использовать и для кредитования в другом банке, достаточно изменить название и реквизиты сторон.
Требования для разных банков
Требования к брачному договору в разных банках примерно одинаковые, поскольку регулируются гражданским и семейным законодательством.
Но для банков выгоднее, чтобы заемщиком был кто-то один из супругов. Здесь важным является момент соблюдения положения о неущемлении прав одного из супругов и норм законодательства в целом.
Многие банки в России, например, при подписании контракта зачисляют супруга в созаемщики, тем самым определяя ему право на жилье и ответственность за своевременность погашения. Такие условия практикует Сбербанк, Россельхозбанк и многие другие. Бланки договора также примерно одинаковые. Если взять форму, предлагаемую в Сбербанке, то ее свободно можно использовать и для кредитования в другом банке, достаточно изменить название и реквизиты сторон.
Правовые основания для прекращения действия брачного контракта
Правовые обстоятельства, с которыми закон связывает возможность расторжения брачного договора, описаны ниже в таблице.
| Основания | Комментарий |
| Нарушение договора, допущенное одной стороной и имеющее существенный характер | Существенное нарушение – это такое нарушение, когда потерпевшая сторона в результате нанесённого ей ущерба, произошедшего по вине другой стороны, теряет выгоды, на которые она рассчитывала во время заключения брачного контракта. Например, супруги могут договориться о том, что любую вещь стоимостью выше 500 000 руб., даже если она находится в личной собственности супруга-продавца, нельзя продавать без одобрения другого супруга. Таким образом, брачный партнёр, осуществивший продажу вещи стоимостью выше 500 000 руб. без одобрения другого брачного партнёра, может быть признан в суде существенно нарушившим условия брачного договора, если пострадавший супруг оспорит его действия. |
| Существенное изменение обстоятельств | Юристы считают, что жизненные обстоятельства существенно изменяются, когда супруги, заключающие брачный контракт, не могли предвидеть их в момент составления договора, поскольку в тот момент отсутствовали любые предпосылки для разумного и объективного предвидения. Если бы супруги могли предвидеть данные обстоятельства, то исходя из разумных и целесообразных действий большинства людей в такой ситуации, они не стали бы оформлять брачный договор. Чтобы в суде добиться расторжения договора по этому основанию, нужно доказать следующее:
|
| Недействительность | Признание недействительным брачного соглашения относится к прерогативе мирового судьи или районного суда. Признание происходит в том случае, если суд установит, что имеются следующие нарушения законодательства:
|
Распределение ипотечного долга между супругами
При наличии совместного кредита у супругов раздел его после развода может осуществляться в следующих формах:
- Общая. Раздел производится согласно регламенту Семейного Кодекса, а именно как нажитое имущество. Так же как и нажитые долги делятся между супругами пополам, независимо от того, чей доход был выше.
- Долевая. Каждый получает ту долю недвижимости, которую он вложил в квартиру в денежном эквиваленте.
- Раздельная. После того как кредит будет закрыт, квартира переходит в полное владение одного из супругов. В таком случае ипотека обычно оформлялась на него и ответственность по выплате долга также ложится на его плечи.
Из всех вариантов наиболее справедливым и законным является долевой раздел. Однако на практике очень сложно бывает доказать факт уплаты согласно той доле имущества, на которую он претендует, ведь раздел недвижимости, купленной в ипотеку, это довольно длительный процесс, на протяжении которого мы можем не то что потерять квитанции или чеки об оплате, но и сменить работу, не говоря уже о чем-то более существенном. Поэтому, чтобы обезопасить себя и в плане погашения ипотеки и получения соответствующей доли, подобный пункт также можно изложить в договоре.
Перед тем как приступить к рассмотрению правил составления брачного контракта по урегулированию вопросов кредитного жилья при разделе имущества, необходимо сначала ознакомимся с основными понятиями.
- Ипотека – это договор кредитования, на основе которого происходит покупка недвижимого имущества. Это документ, имеющий юридическую силу по долговым обязательствам заемщика перед кредитной организацией, чаще всего банком. Покупаемое жилье за счет заемных средств у банка выступает автоматически залогом кредита, до полной выплаты долга вместе с процентами за предоставление данной банковской услуги.
- Брачный договор – это юридический документ, который заключается на добровольной основе и устанавливает имущественные права каждого из супругов, а также их детей. Также в нем могут быть обозначены права на индивидуальную собственность, которая не будет подлежать разделу после развода. При подписании брачного договора регламент статьи 34 Семейного Кодекса о том, что в обязательном порядке имущество, купленное во время брака, должно делиться пополам между супругами, аннулируется.
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
Брачный контракт для ипотеки в Сбербанке
Когда супруги обращаются в банковские учреждения за ипотечным кредитом, сотрудники банков часто настаивают на заключении между ними брачного контракта. Заключение брачного договора для ипотеки составляет важный момент в долговых обязательствах заемщика. Так как в залоге у кредитора остается недвижимость, возникает риск, что при разводе кредит может остаться непогашенным.
Когда в контракте прописано, что в лице заемщика выступает один из пары, такое обстоятельство существенно облегчает задачу в установлении раздельного режима на ипотечную недвижимость. Когда в контракте четко прописано, кто выступает заемщиком в банке, собственность на недвижимость и долги по ипотеке после расторжения брака перейдут этому человеку.
Брачный контракт целесообразно заключать не во всех случаях. Но существуют ситуации, когда заключение брачного контракта оградит супругов от возможных недопониманий и конфликтов.
- В случае, когда супруги имеют кардинально разный уровень дохода;
- У одного из супругов есть просроченная задолженность;
- Отказ банка от кредита в связи с сомнениями банка в кредитно платежной способности одного из пары;
- Один из супругов против ипотечного займа;
- Один из пары не работает или не трудоустроен официально и не может подтвердить документально свои доходы;
- Ипотека оформлена на одного из пары до вступления в официальный брак;
- Один из пары является нерезидентом;
- Один из супругов имеет судимость;
- Приобретение недвижимости происходит за деньги родителей одного из пары;
- После развода супруги хотят разделить долг по ипотеке;
- Один из пары не желает участвовать в выплате кредита.
Обращаясь за ипотечным кредитом в Сбербанк, супругам чаще всего будет предложен определенный, устраивающий банк образец брачного договора. Так банк сможет защитить себя от неуплаты ипотеки.
Что делать, если банк отказывает?
Если один из супругов против ипотеки или не имеет дохода, то банки в этом случае требуют заключения брачного контракта с условием, что платежеспособный супруг будет являться единоличным собственником. При отказе мужа и жены заключать такой контракт банк может отклонить заявку. В этом случае можно подкорректировать условия договора, предлагаемые банком.
К примеру, если один из супругов через определенное время планирует работать и вносить платежи по кредиту, то в контракте это можно указать. В данном ситуации супруг, восстановивший платежеспособность, в случае развода также имеет право претендовать на жилплощадь, и на него соразмерно его доле перейдут долги по кредиту. Если банк не согласится на корректировки, то заемщикам придется либо принять его условия, либо обратиться к другому кредитору.
Оформление брачного соглашения гарантирует безопасность как заемщикам, так и банку. Документ позволяет заранее предусмотреть возможные сложности в случае раздела имущества после развода.
Ипотечное кредитование — это предоставление кредитных средств, для покупки недвижимости, в отношении которой возникает залог в силу закона. В том случае, когда, один из супругов опасается за то, что второй супруг может отказаться исполнять свои обязательства по уплате кредита и претендовать на данное имущество после расторжения брака , следует составить брачный договор .
Брачный договор на ипотечную квартиру
Сложным этапом для супругов при разводе будет являться вопрос о разделе квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредита . Может сложиться так, что один из супругов приобрел квартиру в ипотеку до вступления в брак, и будучи женатым оплачивал все платежи самостоятельно, а после развода супруга потребовала раздела данного имущества, аргументируя, что оно совместное.
При определении долей будут учитываться в первую очередь интересы несовершеннолетних детей (при их наличии).
Может сложиться такая ситуация, при которой супруги определят размеры долей в брачном договоре, например, если большую часть денежных средств вложил в погашение ипотеки супруг, то он имеет право на большую долю в таком имуществе.
При разделе общей собственности супругов и определении долей в этой собственности доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39 СК РФ). Если же в ипотечном брачном договоре будут четко прописаны доли, например, одному из супругов будет причитаться 70% недвижимости, а другому 30% , то в случае развода доли будут такими же .
Кроме того, судом учитывается согласие кредитора при разделе долга, при этом большинство банков не дают такого согласия . Несмотря на это, суды чаще всего удовлетворяют требования одного из супругов и делят ипотечную квартиру, аргументируя тем, что объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.
В период брака супруги заключили ипотечный брачный договор, указав в нем режим совместной собственности на дом. После развода супруга потребовала разделить квартиру и долги по кредитному договору. При этом муж отказывался выплачивать оставшийся кредит, аргументируя тем, что на квартиру не претендует и платить не собирается. Суд требования супруги удовлетворил, указав, что, так как по брачному договору доли в приобретенной квартире были равными, следовательно, и долг по нему будет равный, а значит выплачивать его, супруги будут в равных суммах.
Брачный договор после оформления ипотеки
Поскольку в брачном контракте определяется режим семейной собственности, при наличии обременения в виде ипотеки у одного из супругов придется заключить брачный контракт нужно обязательно. Если такого документа не будет, второй супруг хоть и не сможет потребовать свою долю в квартире, но 1/2 денег, которые были выплачены в период брака, придется выплачивать владельцу квартиры в случае развода.
К юристу за помощью обратился Николай М. Мужчина в 2015 году приобрел квартиру в ипотеку, по кредиту еще не расплатился. В 2019 году он решил жениться и потому интересовался, сможет ли оформить брачный контракт с тем условием, чтобы в случае развода квартира осталась у него. Юрист сообщил принципиальную возможность и помог составить документ. Его будущая супруга согласилась с разумностью требований, а банк счел такое соглашение уместным.
Поэтому в брачном контракте можно предусмотреть:
- выплату ипотеки из личного дохода заемщика – второй супруг не получит ни денег, ни квартиры;
- выплату ипотеки из общих средств, с переходом определенной доли в праве собственности на квартиру на второго супруга – размер доли следует определить отдельно.
В этой ситуации брачный договор после ипотеки станет гарантией успешного раздела ипотечной квартиры в случае развода, смерти второго супруга, претензий третьих лиц.
Порядок оформления брачного договора для получения ипотеки
Если граждане хотят оформить брачный договор при оформлении ипотеки, нужно действовать по следующей схеме:
- Обсудить с супругом положения будущего документа. Необходимо решить вопросы, касающиеся владения имуществом, порядка погашения кредита и раздела собственности в случае развода.
- Подготовить брачный контракт. Точная форма документа в законодательстве не установлена. Если лицо оформляет соглашение специально для получения ипотеки, финансовая организация может предоставить типовую форму. Компания не имеет права обязать заключать соглашение. Подготовка брачного контракта – добровольное действие. Однако если между супругами присутствуют серьезные разногласия в вопросе получения и погашения ипотеки, финансовая организация может отказать в выдаче денег в долг. Если вы оформляете бумагу по собственной инициативе, помочь в подготовке документа способен юрист.
- Посетить нотариуса для подписания и заверения документа. Обратиться можно к частному или государственному специалисту. Супруги должны прийти вместе.
- Предоставить госпошлину. Её размер регламентирует статья 333.24 НК РФ. Величина платежа составит 500 руб.
- Получить готовый документ. Брачный договор для ипотеки составляется минимум в трех экземплярах. Один из них останется у нотариуса, а два других будут вручены супругам.
Ответы юриста на вопросы об оформлении договора для ипотеки
Взяли ипотеку, будучи в браке с брачным соглашением. Сейчас разводимся. В контракте указано, что жена должна погашать самостоятельно кредит за жилье. Может ли суд при разводе изменить условия погашения ипотеки?
Да, если такое требование предъявит кредитор. Если же супруга подтвердит свою платежеспособность и отсутствие потребности в сторонней финансовой помощи, то условия останутся прежними.
Составили брачный договор, при котором супруг выступает заемщиком в банке и собственником квартиры. Как мне не «остаться с носом» в случае развода? Ипотеку платим вместе. Соглашение было составлено по требованию банка.
Предложение мужу переписать условия контракта. Пара обращается в банк и просит разрешение на переоформление договора. Предстоит составить новый договор и обратиться к нотариусу для утверждения.
Если муж отказывается самостоятельно менять условия контракта, то предстоит подготовить исковое заявление в суд с просьбой признать договор недействительным. Иск должен подтверждаться справками с места работы, квитанциями погашения ипотеки, где плательщиком указан не муж, а жена.