Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком — образец 2023 года

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком — образец 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка

В бумаге, которую подписывают продавец и покупатель, должны быть следующие пункты:

• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• цена и порядок расчетов;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения споров;
• срок, который устанавливается для передачи участка;
• согласие второго супруга на продажу участка, если тот находится в общей совместной собственности;
• наличие или отсутствие обременений и ограничений;
• местоположение (адрес) земельного участка, его категория, цель использования, целевое назначение и разрешенное использование;
• кадастровый номер земельного участка;
• объекты недвижимости, расположенные на участке (если они есть);
• общая площадь и цена земельного участка;
• реквизиты и подписи обеих сторон.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи дома с участком

• На доме с земельным участком не должно быть арестов или залогов.
• Земельный участок нельзя продавать отдельно от недвижимости, которая расположена на нем.
• Если земельный участок и недвижимость находились в общедолевой собственности, то в момент их продажи стоит заключить письменный документ, который зафиксирует отказ от права покупки совладельцев.
• Продавать земельный участок с недвижимостью имеет право только их собственник.
• Земля и вся недвижимость на земельном участке, который продается, обязательно должны быть узаконены и поставлены на кадастровый учет.
• При продаже недвижимости, которая была приобретена во время брака, продавец должен предъявить письменное согласие супруга на продажу.
• Стоимость участка и недвижимости на нем определяется по общему соглашению обеих сторон. В данном случае привязки к кадастровой оценке нет.

• Детальное описание условий, на которых будет составлен договор.
• Полная информация об участниках сделки.
• Вся информация о земельном участке и недвижимости на нем (адрес, количество этажей, кадастровые номера и т.д.).
• Стоимость земельного участка и недвижимости на нем.
• Условия расчетов обеих сторон.
• Задаток, который будут использовать в качестве предоплаты.
• Намерения обеих сторон заключить основной договор. Период его подписания.

• есть ли какие-то обременения на объекте купли-продажи;
• есть ли условия в договоре, которые будут противоречить законодательству РФ;
• оценочная стоимость объекта недвижимости, которую установили независимые эксперты;
• условия, которые зафиксируют переход объекта недвижимости в залог для Сбербанка до окончательной выплаты ипотеки;
• размер кредита, который по договору ожидают получить от Сбербанка;
• платежеспособность продавца.

Составление такого документа требуется, если основной договор по разным причинам невозможно составить. Его также оформляют для обеспечения гарантии выполнения сделки в будущем. Предварительный договор необходимо составлять так же ответственно, как и основной, поскольку он наделен юридической силой. Задаток по такому договору является гарантом. Его размер обычно не превышает 30% от стоимости недвижимости.

• Личные данные обеих сторон и их паспортов.
• Кадастровый номер продаваемого объекта недвижимости.
• Выписка из ЕГРН и реквизиты, которые подтверждают наличие прав собственность у продавца.
• Инвентарные номера.
• Почтовый адрес объекта недвижимости.
• Стоимость сделки и способы расчета.
• Информация о предмете сделки.
• Обременения для обеих сторон.
• Данные о заключении основного договора (место и дата заключения сделки).
• Дополнительные нюансы.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Структура у договора купли-продажи земельного участка стандартная, как у всех договоров купли-продажи: преамбула, предмет договора, права и обязанности сторон, цена и порядок расчетов, передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю, ответственность сторон, порядок разрешения споров, заключительные положения, реквизиты сторон.

Понятие и назначение. Договор купли-продажи земельного участка — соглашение, по которому продавец передает покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить его на условиях договора. Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть письменным, устным он не бывает.

Оформление купли-продажи земельного участка в МФЦ. МФЦ — посредник между заявителями и госорганами, он принимает и передает документы от одних к другим. Поэтому оформление купли-продажи земельного участка через МФЦ происходит так же , как и в самом Росреестре.

МФЦ есть в каждом районе города, специалистов, которые принимают документы на регистрацию, много. У Росреестра офисов обычно меньше, поэтому удобнее подавать документы на регистрацию через МФЦ. Но так регистрация займет больше времени, чем напрямую в Росреестре.

Реквизиты сторон — это паспортные данные и подписи продавца и покупателя. Если кто-то из участников сделки — индивидуальный предприниматель, то пишут ИП и ФИО, адрес, телефон, расчетный счет в банке. Если землю продает или покупает юридическое лицо, то пишут его полное наименование, адрес, телефон, ИНН, ОГРН, расчетный счет и ФИО руководителя.

Как заполнять договор купли-продажи недвижимости?

Чтобы договор купли-продажи недвижимости пошел государственную регистрацию и вступил в силу, он должен отвечать требованиям Гражданского кодекса России и включать следующие сведения:

• Дату и город заключения договора.
• Сведения о покупателе и продавце: ФИО, паспортные данные, адреса проживания. Если одной или обеими сторонами договора выступают юридические лица, указываются их реквизиты, а также кто и на каком основании действует от их лица.
• Предмет договора с указанием характеристик продаваемого объекта недвижимости (адреса, площади, назначения, отсутствии обременений) и его стоимости.
• Сведения об обязательствах продавца и покупателя.
• Порядок осуществления расчетов между сторонами договора.
• Сведения о правах собственности на объект и порядке их перехода от продавца к покупателю.
• Сведения об ответственности покупателя и продавца.
• Сведения о сроках и условиях действия договора.
• Прочие важные сведения по сути договора.
• Реквизиты и подписи (печати) сторон.

Другие условия договора купли — продажи земельного участка 2023

Кроме существенных условий, в договоре можно прописать следующие условия:

• о порядке расчетов по договору,
• о порядке передачи участка покупателю,
• о правах и обязанностях сторон – это, прежде всего, обязанность продавца передать участок и обязанность покупателя оплатить его,
• о госрегистрации права собственности на земельный участок – напишите, кто из сторон сдает документы на регистрацию, в какие сроки, кто платит за нее, а также, чем грозит уклонение от представления документов в регистрирующий орган в оговоренный срок,
• о расторжении договора купли-продажи – здесь разумно указать основания, при которых одна из сторон договора имеет право отказаться от его исполнения во внесудебном порядке (на вопросах расторжения договора продажи земельного участка мы еще остановимся ниже),
• об обременениях (ограничениях) земельного участка.

Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости

Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.

При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект. Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется. Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).

Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.

В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.

Юридические особенности ДКП дома с участком

С правовой точки зрения, дом и участок неразрывно связаны между собой. Все операции, совершаемые с участком, действуют в равной степени и для дома, стоящем на нем.

Об этом свидетельствуют соответствующие положения из ГК РФ:

• При передаче права собственности на дом, обязательна передача прав и на земельный участок;
• Передача прав на землю предполагает и передачу прав на дом и все постройки, находящиеся на территории (за исключением случаев, когда земля и строения принадлежат разным субъектам);
• Все операции купли-продажи земельных участков и недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и внесению в Росреестр.

Поэтому для покупки или продажи дома и участка достаточно оформить один ДКП.

При использовании расчетов по аккредитиву чрезвычайно важно правильно определить документы, которые необходимо будет предъявить для получения денег. Обычно для выплаты необходимо подтвердить, что покупатель получил право собственности на земельный участок и садовый дом.

Необходимо определить следующее:

• Правильное наименование документа — например, выписка из ЕГРН. Номер и дату указывать не следует, они не будут известны заранее. Также необходимо уточнить, что выписка должна подтверждать право собственности покупателя на конкретный земельный участок.
• Предоставление в виде оригинала или копии;
• Если помимо выписки из ЕГРН указываются иные документы, нужно убедиться, что продавец сможет эти документы получить независимо от покупателя.

С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН будут предоставляться без указания данных собственника в том случае, если недвижимость принадлежит гражданину, явно не высказавшему свое пожелание о раскрытии его данных любым третьим лицам. Эти правила введены федеральным законом № 266-ФЗ от 14 июля 2022 года. Поэтому процедура раскрытия аккредитивов усложнится: необходимые данные нужно будет получать у нотариуса.

Помимо выписки из ЕГРН, документами для перечисления денег по аккредитиву могут быть:

• Акт приема-передачи земельного участка с домом с подписями обеих сторон;
• Документы, подтверждающие погашение задолженности по оплате электроэнергии, расчетам с СНТ и т.п.
• иные документы, определенные сторонами.

Отчуждение жилого дома происходит одновременно с участком земли и переход прав собственности на оба недвижимых объекта к покупателю осуществляется на основании статей 273, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса.

Поэтому особое внимание уделяется описанию предмета договора с указанием характеристик объектов, которые позволят идентифицировать их среди подобных. В соответствующем пункте соглашения обязательно прописываются:

• жилой дом с точным адресом, площадью общей и жилой, кадастровый номер, присвоенный в ходе постановки объекта на учет, этажность и иные характерные особенности. Дополнительно прописываются сведения о документе, подтверждающем право собственности на строение продавца. С 2017 года таким документом является выписка их ЕГНР;
• земельный участок характеризуется точным адресом, площадью, кадастровым номером, а также категорией земли, к которой он отнесен, и видом разрешенного использования. Здесь также указываются реквизиты документа о праве собственности на надел. Это отдельное свидетельство или выписка из ЕГРН.

На что обратить внимание при составлении передаточного акта

Нельзя сказать, что этот акт является правоустанавливающим документом. Однако составлять его принято с указанием определенных параметров. Часто именно в нем указывается важная информация. Так, заполняя документ, рекомендуется прописать информацию, важность которой велика для представителей обеих сторон:

• Не исключено, что на данной территории будут находиться какие-либо строения. Наличие всех объектов недвижимости следует зафиксировать в акте. Следует не просто перечислить строения, но и обозначить возможность их эксплуатации;
• Документы, позволяющие собственнику осуществлять продажу данного объекта;
• Обратите внимание на право пользования культурными растениями, если таковые имеются на участке. Зачастую такое право получает покупатель при получении земельного участка. В этом случае прописывать данный пункт необязательно. Однако в той ситуации, если в использовании сельскохозяйственных культур имеются какие-то ограничения, их следует указать в документе;
• Наличие или отсутствие долгов. Например, если продавец длительное время не уплачивал налог на землю, считается, что за участком числится долг. Естественно, погашать его будет новый собственник. Это можно сделать только по обоюдному согласию сторон. Факт отсутствия каких-либо долгов по участку также нужно прописать в документе;
• Иногда бывает, что даты написания документа и передачи надела различаются. В таких ситуациях следует проставить дату, когда бывший собственник передаст участок покупателю. Если дата отсутствует, то новый владелец имеет право распоряжаться данным имуществом с момента подписания акта.

На что обратить внимание при составлении передаточного акта

Сам по себе такой документ, как акт приема-передачи, не является правоустанавливающим, но зачастую содержит информацию, имеющую важное значение для обеих сторон сделки:

• Наличие на земельном участке объектов недвижимости. В акте приема-передачи важно указать какие постройки или иные объекты недвижимости расположены на передаваемой земле, а также обозначить порядок пользования такими объектами;
• Удостоверение прав продавца на передаваемый объект и количестве собственников земли;
• Определение права на сельскохозяйственные культурные растения, произрастающие на передаваемом участке. Обычно право пользования сельскохозяйственными культурами передается вместе с участком, однако в акте приема-передачи можно определить и иной порядок;
• Наличие долгов. Все задолженности по налогу на землю должны быть погашены продавцом на момент передачи земельного объекта. Отсутствие таковых фиксируется в акте, а в подтверждение предоставляются соответствующий документ;
• Дата составления документа может не соответствовать дате фактической передачи объекта. Если в конце текста акта отсутствует дата передачи земельного объекта, то такой датой считается та, что указана в начале документа (дата составления).

Если ваш документ составлен подробно и юридически грамотно, он способен стать гарантией благополучного завершения сделки и отсутствия претензий со стороны покупателя. Следовательно, крайне важно правильно и точно внести в акт приема-передачи все необходимые данные об объекте земли, подлежащего передаче.

Жилой дом обладает двумя отличающими его от других видов недвижимости критериями. В первую очередь жилой дом – это жилье, то есть помещение, имеющее свое четко определенное назначение. Во-вторых, жилой дом – это отдельное здание, расположенное на отдельном земельном участке. Из этих критериев проистекают другие особенности жилых домов, и в частности:

1. Наличие при доме земельного участка, который может как быть в собственности владельца дома, так и быть отведенным под жилой дом и находиться в собственности муниципалитета.
2. Наличие собственных коммуникаций при доме. Как известно, поставщики коммунальных услуг осуществляет подводку коммуникаций к жилым домам по принципу «до ворот». То есть, приобретая жилой дом, покупатель получает и обязанность поддержания системы коммуникаций «от ворот до дома».
3. Возможное наличие построек на придомовом участке. Это могут быть сараи, гаражи, летние кухни и т.д. Приобретая дом, покупатель приобретает и постройки. Соответственно, к нему переходит и ответственность за законность построек.
4. Возможное наличие пристроек (перестроек, перепрофилирования) к самому дому, которые, в принципе, не будут препятствовать покупке дома, даже не будучи узаконенными. Однако впоследствии покупатель может столкнуться с большими проблемами, связанными с неузаконенными пристройками.

Все эти отличия дома, скажем, от квартиры требуют тщательного изучения документации на дом при его покупке, и не только документов, свидетельствующих о праве собственности на дом продавца, но и планов как дома, так и придомового участка и построек на нем. Размер земельного участка следует проверять не только на бумаге, но и в натуре. С учетом тесноты построек, заборы между соседями часто меняют свое расположение, и покупая дом с участком, например, в 8 соток по документам (и соответствующей ценой для 8 соток), можно обнаружить, что в результате сдвигания заборов 8 соток неизвестно когда превратились в 7,5. Лучше выяснить все эти моменты до оформления договора купли-продажи дома и оставить проблему приведения участка в соответствие с планом на хозяина. Иначе вступать в конфликты с соседями из-за передвинутых заборов придется самому, а это не только затратно по времени, но и затратно по деньгам.

Обычно покупка дома – довольно длительная процедура и если покупатель и продавец взаимно заинтересованы в сделке, то есть покупатель не хочет упустить дом, а продавец – покупателя, то наилучшим выходом для них будет заключение договора о намерениях (предварительного договора). Иногда договор о намерениях называется договором задатка, и оба этих названия не противоречат сути, поскольку задаток является материальным выражением обоюдных намерений.

Форма договора не является сложной, главное чтобы в нем были прописаны основные условия предполагаемой сделки купли-продажи дома:

1. Адрес дома, его метраж и цена;
2. Размер придомового участка и его статус;
3. Размер задатка и условия его возврата в случае несовершения сделки;
4. Имена продавца и покупателя;
5. Дата планируемого осуществления купли-продажи.

Подписание и передача денег

Как все дороги ведут в Рим, так и все сделки по недвижимости ведут в Росреестр. Процедура при этом происходит в следующей последовательности:

1. Участники договора совместно являются в Росреестр, где продавец составляет заявление о переводе собственности на покупателя;
2. Участники договора вручают сотруднику Росреестра пакет документов на дом и земельный участок и все три экземпляра договора;
3. Участники договора проставляют свои подписи в документах Росреестра.

Далее сторонам договора остается ждать, когда будет осуществлена регистрация. Срок регистрации составляет 30 дней.

Обычно передача денег осуществляется одновременно с передачей документов в Росреестр. Способов передачи денег существует несколько, и выбранный сторонами обязательно должен быть нотифицирован в тексте договора купли-продажи дома. Способами могут быть:

• Передача наличными;
• Перевод на банковский счет;
• Помещение денег в банковскую ячейку.

Правовой статус дома с участком

Ключевой характеристикой объектов недвижимости является их связь с земельными участками, поэтому правовая судьба жилого дома и участка под ним неразрывно связаны. Гражданским кодексом РФ установлены специальные требования к распоряжению жилыми домами:

1. передача права собственности на дом по гражданским сделкам должна сопровождаться одновременной передачей прав на земельный надел под ним;
2. распоряжение землей должно осуществляться одновременно с передачей прав на строение на нем, если они принадлежат одному субъекту;
3. любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в учреждениях Росреестра, это правило в равной степени распространяется на дома и участки.

Правило о единой судьбе земли и строения позволяет оформить продажу указанных объектов в рамках одного договора. Тем не менее, у дома и участка имеются совершенно различные характеристики, в том числе официальные идентификационные признаки, что обуславливает сложносоставной предмет договора купли-продажи.

Чтобы продать участок и строение, необходимо, чтобы они находились в собственности продавца. На практике нередко возникают ситуации, когда после возведения дома и ввода его в эксплуатацию права на землю не оформляются. Чтобы провести сделку, потребуется поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

Список документов для продажи дома с земельным участком в 2021 году

Подготовительный этап помогает определить порядок действий, а также предусмотреть все детали, связанные с земельными вопросами.

Предварительно нужно просмотреть все документы разрешительного и правоустанавливающего характера. Если на участке имеются строения, то при продаже земли они являются неотъемлемой его частью и права на них также подлежат переходу к другому собственнику.

Сроки регистрации прав собственности и кадастрового учета установлены Федеральным законом № 218 и составляют для тех, кто подал заявление и необходимый пакет документов в орган Росреестра:

• для государственной регистрации прав — 7 рабочих дней;
• для осуществления кадастрового учета — 5 рабочих дней;
• на регистрацию права и кадастровый учет — 10 рабочих дней;
• в случае нотариально заверенной сделки, свидетельства о наследстве, а также праве на долю в общем имуществе супругов – 3 рабочих дня (1 день при поступлении заявлений и документов в электронном виде).

Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки

Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.

Ничтожный	Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением.
Оспоримый	Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд.

Похожие записи:

• Теория и практика: изменения в сдаче экзаменов на права в 2023 году
• Плата за квартиру, если никто не прописан
• Субсидия на детский сад в 2023 году