Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оградить многоквартирный дом забором: как это сделать по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жители многоквартирного дома хотят огородить придомовую территорию постоянным ограждением и установить шлагбаум, для начала следует проверить земельный участок на наличие ограничений. Самостоятельно это можно сделать на сайте Региональной геоинформационной системы Санкт-Петербурга (РГИС) и заказав выписку из единого государственного реестра прав на земельный участок. Предварительный анализ также могут осуществить специалисты Службы Согласований.
Если никаких принципиальных ограничений на реализацию нет, то далее следует техническая часть вопроса – получение Задания КГА, разработка и согласование проектной документации.
Стоит добавить, что согласование проектной документации должно вестись на материалах актуализированной топографической съемки, поэтому эти затраты следует сразу учесть.
После того, как у Вам на руках появилась согласованная проектная документация, Вы можете приступать к строительству постоянного ограждения или шлагбаума. С ноября 2018 года открывать ордера ГАТИ на работы в границах земельного участка не требуется.
Установить ограду вокруг многоэтажного дома можно в целях элементарной безопасности. Ограждение дворовой территории предотвращает доступ посторонним, создаёт условия комфортного проживания. Если поставить забор вокруг двора МКД, можно не беспокоиться, что на территорию забредут бродячие собаки, или гуляющий ребёнок, заигравшись, выскочит на проезжую часть. Даже простая ограда не позволит автовладельцам заезжать во двор и парковаться на газонах.
Мы предлагаем несколько вариантов установки ограждения придомовой территории жилого комплекса в Санкт-Петербурге:
- металлические – прочные и оригинальные конструкции, дополняющие архитектурный стиль зданий;
- из поликарбоната – конструкции из цветного полимерного материала, соединённого перегородками;
- профнастил – сплошное ограждение, защищающее территорию от посторонних взглядов;
- каменные с коваными решетками – фундаментальные конструкции, подчёркивающие оригинальность и статусность дома.
По закону в состав придомовой территории входит дом, земельный участок вокруг многоквартирного здания, а также находящееся на нем имущество. В роли собственников объектов выступают хозяева квартир и коммерческой недвижимости в здании. Обязательное условие для придомовой территории состоит в соответствии действующим нормам и правилам оформления. Полное определение термина можно найти в ЗК РФ (ст. 36). Собственники квартир имеют право на выполнение следующих действий:
- применение возможностей придомовой территории и сооружений, которые на ней находятся
- монтаж ограждений
- строительство спортивных и детских площадок
- обустройство стоянок для машин и т. д.
Кто вправе ставить ограждения
Придомовая территория включает в себя само здание, находящееся возле нее земельный участок и объекты инфраструктуры, которые необходимы для обеспечения работы этого сооружения и комфорта его жильцов. Собственниками земельного участка и имущества считаются владельцы квартир дома, поэтому решение об установке ограждений в любом виде и форме принимается только на общем собрании. Согласие собственников квартир оформляется в виде письменного протокола с указанием фамилий, росписей, даты проведения и других данных. Законность принятого решения зависит от числа участников. Чем больше процент одобрения, тем выше легитимность протокола. Минимальный порог — 2/3 от общего количества жильцов. Отсутствие согласования и самовольная установка ограждений считается незаконной.
Соблюдение нормативного расстояния от забора до дома – залог комфортного существования
Поэтому лучше перед началом строительства ознакомиться хотя бы с такими документами, как Свод правил 42. 13330.2011 СНиП 2.07.01-89* Градостроительства, где указано, сколько метров необходимо отступить от забора соседнего участка, сколько метров отступать от красной линии, минимальное расстояние от дома до соседних участков и другие правила. В этих документах объединены правила относительно строительства частных жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ и других.
На дачных участках пока еще разрешена регистрация дачных домов после их строительства. К ИЖС это разрешение никакого отношения не имеет, конечно, случаев последующих регистраций предостаточно. Но, если дом будет возведен с грубыми нарушениями норм, то регистрировать его придется через суд, и не факт, что регистрация пройдет удачно.
Требования к внешнему виду ограждений
Установка ограждений должна производиться исходя из необходимости, определяемой условиями эксплуатации или охраны земельных участков, зданий и иных объектов, в соответствии с требованиями к их внешнему виду, установленными настоящими Правилами.
Требования к внешнему виду дорожных ограждений устанавливаются в соответствии с национальными стандартами.
Требования к внешнему виду ограждений объектов, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, устанавливаются в соответствии с режимами использования земель и градостроительными регламентами в границах данных зон.
В случае если требования к внешнему виду ограждений территорий и объектов, в том числе параметры таких ограждений, установлены нормативными правовыми актами Российской Федерации или Свердловской области, требования к внешнему виду ограждений, установленные настоящими Правилами, применяются в части, не противоречащей таким нормативным правовым актам.
Особенности согласования
Как правило, инициаторами установки заграждения выступает один или группа жильцов, которым хочется улучшить общую территорию. Прежде всего им следует заручиться письменным согласием остальных законных владельцев, ведь придомовая территория считается общей собственностью, право которой поделено поровну. Свое предложение удобнее озвучить на специальном собрании. Описать преимущества ограды, обговорить ее установку (где, размеры заграждения), также представить варианты и цены. Ведь расходы собственники будут оплачивать сообща.
Вторым шагом будет согласование с различными государственными службами, так как ограждение не должно фактически мешать им свободно проникать на указанную территорию, если возникает необходимость. Эти службы:
- пожарные;
- полиция;
- «Скорая помощь»;
- МЧС;
- Жилищная инспекция.
Все ограждения делятся не только по материалам изготовления, но и видам доступа на территорию:
- Полный запрет. Могут использовать любые ограждения, включая металлические и каменные заборы высотой до 2 метров. Жильцы некоторых домов дополнительно идут на наем консьержа и видеонаблюдение с домофоном.
- Частичный запрет. Устанавливается шлагбаум, для монтажа которого необходимо разрешение. Также требуется согласование с экстренными службами, включая полицию, пожарную станцию и скорую помощь.
- Частичный к части территории. Подобные ограждения являются целевыми. В этом случае разрешение не требуется. Устанавливаются сетчатые заборы высотой до 3 метров. Их используют для ограждения мусорных контейнеров, парковки и спортивной зоны.
- Запрет на прямой доступ к конкретным объектам. Подобные ограничения часто вводятся коммунальными службами и строительными компаниями для защиты во время реставрационных или ремонтных работ. Обычно это временные деревянные ограждения.
Что говорят законы о придомовой территории
К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.
Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.
Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.
Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.
Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.
Когда огораживать палисадник незаконно?
В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, земельный участок под каждым многоквартирным домом относится к общему имуществу многоквартирного дома. Но бывают случаи, когда жильцы не могут распоряжаться этим участком.
«В советские времена земельные правоотношения как таковые отсутствовали и земля не участвовала в гражданском обороте. Часто складывалась ситуация, что земельные участки под строительство отдавали, а границы земельных участков не были определены. Когда с начала 2000-х годов в России заработала система учета земель и оформления имущественных прав на землю, а с 2005 года начали оформлять общее имущество в многоквартирных домах, начался процесс формирования этих земельных участков. Но мы до сих пор можем сталкиваться с тем, что земельный участок под многоквартирным домом не имеет определенных границ», — рассказывает эксперт.
Если этот участок не имеет определенных границ, он не входит в общее имущество многоквартирного дома. Поэтому собственники ничего не могут делать на этой земле, в том числе — огораживать палисадник. «Сначала нужно определить границы, а затем уже что-то планировать на этой территории», — говорит Михайлюкова.
Можно ли оградить придомовую территорию?
Придомовой территорией является отведённый под размещение жилого многоквартирного дома (МКД) земельный участок (ЗУ), на котором он возведён вместе с иными, входящими в его состав, строениями. Придомовая территория оформляется в общую долевую собственность владельцев квартир.
Это подтверждают следующие источники законодательства:
• статья 36 ЖК РФ; • статья 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.04г. «О введении в действие ЖК РФ».
Казалось бы, собственники вправе договориться самостоятельно о способах использования принадлежащей им территории, в том числе – оградить её от доступа сторонних граждан. Но это не так.
Новые и старые СНиПы по дачному строительству заборов 2020 года
- Документ ТКП 45-3.01-117-2008, который содержит сведения о габаритах забора, степени прозрачности и эстетичности, которые необходимо согласовать с региональными органами Архитектуры и градостроительства. Рекомендации данного документа должны выполняться неукоснительно, без всяких оговорок. Обязательные требования, подлежащие исполнению при возведении забора:
- высота ограждения, граничащего с улицей или проезжей частью дорог должна равняться 2 м, степень прозрачности должна составлять от 0 до 100 % по всей высоте;
- высота ограждения с соседним, смежным участком должна равняться 1,7 м, по его высоте степень прозрачности должна составлять 50-100 %.
Мы остановимся сегодня лишь на одном понятии – ограждении. Но прежде чем вести речь о видах ограждений, правилах и порядке их установки, надо понять, что такое земельный участок многоквартирного дома. Разъяснения по этому поводу даны в также в Жилищном кодексе. В нем четко сказано, что территория многоквартирного дома является долевой собственностью жителей.
Нормы придомовой территории рассчитываются по СНиПу. Для этого существует определенная формула. При расчете учитывают площадь жилых помещений, этаж, год сдачи дома в эксплуатацию и др. Площадь этого участка не может быть меньше площади дома. Узнать, какова она, можно в Росреестре. Впрочем, это возможно для жителей тех домов, земельный участок в которых оформлен.
Если речь идет о домах, в которых оформление не проведено и по закону участок принадлежит муниципалитету, собственники могут провести собрание, подготовить необходимый пакет документов и передать их в муниципалитет, с тем чтобы стать его собственниками. И только после этого решать, что и каким образом будет размещено на участке.
Подготовленный проект передается для одобрения в следующие инстанции:
- Орган архитектуры и градостроительства.
- Областное отделение МЧС.
- Местное отделение МВД.
- Станция неотложной медицинской помощи.
Следующий этап – выбор подрядчика. Деньги на монтаж ограждения могут быть получены непосредственно от самих жильцов либо вычитаются из средств, внесенных на ремонт многоквартирного здания и его обустройство.
При возведении ограждения должны быть соблюдены следующие требования:
- не должно создавать препятствий для подъезда автомобилей скорой помощи, пожарных бригад и других экстренных служб;
- не должно препятствовать быстрой эвакуации, находящихся в доме лиц;
- при необходимости может быть демонтировано (в случае проведения ремонта подземных коммуникаций);
- не должно препятствовать доступу к коммуникационным системам (водопровод, телефонный и электрический кабель);
- не может нарушать пешеходные связи (перекрывать пешеходные дорожки, тротуары);
- не должно ограничивать возможность проезда к другим зданиям.
Муниципальными органами могут устанавливаться дополнительные требования:
- высота не может превышать 2 м (для спортивных и детских площадок до 3 м);
- прозрачность должна составлять не менее 50%;
- ограждение должно изготавливается из металлического материала;
- исключено наличие острых выступающих частей.
Разновидности ограждений
Обычно выделяют три основных разновидности строительных сооружений, применяемых для ограждения придомовой территории многоквартирного здания. К ним относятся:
- классические заборы – объект может быть выполнен из бетона, метала, кирпича, железобетонных конструкций;
- шлагбаум – механизм, использующийся для преграждения и освобождения прохода. Имеет вид стрелы, поворачивающейся по горизонтальной либо вертикальной оси, ограничивающий проезд автотранспорта;
- живая изгородь – обычно представляет собой клумбы, кустарники или газон.
Любая из вышеперечисленных конструкций обладает своими особенностями и предназначается для разных видов ограничений. Запрет доступа к многоквартирному дому разделяется на четыре вида:
- частичный – установка шлагбаума. Для возведения конструкции необходимо разрешение гос. органов и экстренных служб;
- полный – использование массивных заборов из металла, камня или кирпича. Высота оградительного сооружения не может превышать 2 метра, в некоторых регионах 1.8 метра. Требуется официальное согласие;
- частичный для целевых зон – выполняются из сетки высотой не больше 3 метров, для ограждения парковок, мусорных баков, зон отдыха и детских игр. В разрешении необходимости нет;
- запрет доступа к отдельным объектам – обычно носит временный характер и устанавливается коммунальными службами в период ремонта. Выполняются из дерева.
Независимо от разновидности ограничительного сооружения, все расходы на установку и демонтаж ложатся на владельцев квартир. Сбор оплаты за проход или проезд к зданию, вне зависимости от того, является ли человек жильцом дома либо посетителем является нарушением закона.