Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия договора долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.
Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру / Rusbase
Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.
Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.
О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.
Когда используется договор уступки права требования
Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.
Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.
Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.
В чем преимущества ДДУ?
- Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
- Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
- Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
- Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.
Что такое переуступка прав по ДДУ?
Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).
При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.
При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.
Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?
Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.
Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.
Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.
В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.
Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:
- через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
- по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
- претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
- на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
- переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.
Обязательные условия договора
Законодатель не предусмотрел типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Предполагается, что каждая строительная компания самостоятельно разрабатывает свою форму документа, соблюдая при этом два основных условия:
- ДДУ не должен противоречить законодательству;
- в нем должны присутствовать обязательные условия, указанные в 4 статье 214 ФЗ.
Договор долевого участия по 214 ФЗ в обязательном порядке должен содержать следующие пункты:
- Описание передаваемого дольщику объекта (все характеристики, по которым возможно идентифицировать квартиру).
- Конкретную дату передачи жилья (должен быть указан точный срок, когда состоится передача).
- Стоимость квартиры по договору и информацию о способах и сроках оплаты (возможна единовременная оплата всей суммы сразу или рассрочка платежа по графику, утвержденному сторонами).
- Гарантийные обязательства на объект (по закону это 5 лет – на строение и 2 года – на все коммуникации).
- Способ страхования ответственности по договору, выбранный застройщиком (поручительство, страховка или членство в ОВС).
Договор, в котором нет хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов, по закону считается незаключенным. Все данные, содержащиеся в документе, должны в точности соответствовать сведениям, включенным в декларацию проекта. Если в ДДУ содержится недостоверная или противоречащая декларации информация, такой договор может быть признан недействительным по решению суда.
ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ
Основным законодательным документом, регулирующим взаимоотношения дольщиков и застройщиков, является ФЗ-214. Из него можно почерпнуть всю необходимую для грамотного составления сделки информацию. Важно принимать во внимание юридические тонкости договора ДУ в строительстве, знать правила составления и соблюдать порядок регистрации документа.
Итак, юридически договор ДУ является:
-
двусторонним (возникают права и обязанности у обеих сторон соглашения);
-
возмездным (предоставление оплаты за выполненные работы или услуги);
-
консенсуальным (начинает действовать с момента согласования сторонами всех важных условий).
В ФЗ №214 есть одно важное и обязательное требование, предъявляемое при оформлении ДДУ. Это необходимость зарегистрировать договор в Росреестре. Это этап покупки квартиры в новостройке происходит следующим образом.
В процедуре регистрации ДДУ участвуют обе стороны – и застройщик, и участник долевого строительства. А потому их одновременное присутствие в органе регистрации обязательно. Со стороны фирмы-застройщика, как правило, приходит представитель по доверенности. Дольщику также позволено принять участие в процедуре госрегистрации договора как самолично, так и через представителя по соответствующей доверенности.
Договор долевого участия представляет собой соглашение физического лица – гражданина РФ со строительной компанией, по которому дольщик вносит денежные средства и становится участником сооружения жилого многоквартирного жилья.
Вознаграждением за это является приобретение собственной жилплощади. Поэтому оплатив участие в долевом строительстве, гражданин покупает для себя небольшую часть большого объекта недвижимости, который будет возведен на земельном участке впоследствии.
Указанная операция по внесению финансов должна обязательно оформляться в документальной форме. Для этой цели заключается соглашение долевого участия, которое подписывается двумя сторонами – застройщиком и дольщиком.
Застройщик – это строительная фирма, обеспечивающая постройку в установленные сроки многоквартирного жилого дома с определенными техническими параметрами согласно проектной документации.
Дольщиком является физическое лицо, который намерен приобрести долю в объекте недвижимого имущества, воздвигаемом строительной компанией.
Участвовать в долевом строительстве в России имеют право как граждане, так и юридические лица.
Распространены случаи, при которых юридические лица во время составления проекта здания приобретали полностью все помещения на этаже для офисного или торгового назначения.
Согласно российским законодательным актам в рамках долевого участия возможно размещение на 1-м этаже многоквартирного дома торговых или офисных помещений.
Следует осознавать, что оформить ДДУ можно только с застройщиком, имеющим разрешение на строительство, полученное в установленном законом порядке у местной администрации.
Разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям, которые установлены градостроительным регламентом.
Без разрешительной документации получения собственной квартиры дольщику придется дожидаться долгие годы, либо вовсе не получить.
Поскольку оформить права на земельный участок и согласовать проект может только солидная строительная компания, имеющая хорошую деловую репутацию на рынке строительства населенного пункта или в рамках субъекта РФ.
Необходимые документы
Принимая решение о вложении средств в долевое строительство жилого дома, обязательно следует требовать от фирмы-застройщика предъявить в документальной форме определенные сведения о компании и будущем объекте недвижимости:
| Полное название организации | а также свидетельство госрегистрации юр. лица |
| Учредительные документы строительной компании | сведения об уже построенных объектах капитального строительства за срок последние три года (местонахождение, срок ввода в эксплуатацию, соответствие произведенных работ установленному в соглашениях) |
| Сведения о лицензии строительной компании | Ее реквизиты (дата выдачи, номер, срок действия) |
| Показатели деятельности по результатам прошедшего года | финансовые отчеты, кредиторская задолженность и др. |
| Индивидуальный номер налогоплательщика, постановка на налоговый учет | а также бухгалтерская отчетность за последний год |
| Расчет строительства многоквартирного жилого дома (смета) | и полученное в установленном порядке разрешение на строительство |
| Заключение экспертных организаций проекта | выписка из ЕГРН, подтверждающая собственность на участок земли |
Махинации с договорами долевого участия в строительстве
Полной уверенности, что договор будет выполнен в точном соответствии с условиями, и с указанного в нем момента квартира станет собственностью партнера, нет никогда. Какие риски могут подстерегать дольщика при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, стоит рассмотреть подробнее. Нередко компании-застройщики пользуются различными комбинациями ─ фактически прямое нарушение договорных обязательств.
Несоблюдение сроков сдачи, оформления, заселения объектов, что означает подписание акта Государственной приемочной комиссией, подтверждающей «де-юре» завершение строительства, а «де-факто» устранение недоделок может растянуться на несколько месяцев. Срок, когда владелец квартиры сможет получить ключи от своей жилплощади, заняться ремонтом, обживая свой дом ─ это второе. Третье ─ дата выдачи правоустанавливающих документов на жилье, в том числе и Свидетельства о госрегистрации права собственности.