Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: этапы и нюансы сделки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: этапы и нюансы сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более десяти лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт. Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще. Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.

Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.

Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:

• по цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья;
• у квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру;
• если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше;
• нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.

Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:

• после заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру;
• помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).

Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.

Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.

Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:

• оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик;
• вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю;
• процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.

Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.

Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.

Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.

Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.

Этапы приобретения жилья в ипотеку

Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов. Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика. Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:

• во-первых, банк не выдаст кредит, если строительство дома находится на стадии рытья котлована. Получение кредита, как правило, возможно только тогда, когда объект возведен, как минимум на 20%;
• во-вторых, ипотека будет одобрена в том случае, если застройщик аккредитован банком.

Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может рассчитывать на то, что заем оформят быстрее и на более выгодных условиях.

Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Плюсы и минусы оформления ДДУ

Несмотря на введенные изменения ДДУ по-прежнему остается достаточно рискованной схемой. В частности, застройщик может разориться, или у банка, финансирующего строительство, отзовут лицензию до сдачи объекта в эксплуатацию. Тем не менее у нового механизма имеется ряд неоспоримых преимуществ:

1. Если условия ДДУ не выполнены застройщиком, покупатель может получить деньги обратно.
2. На денежные средства, полученные в рамках ДДУ, распространяется программа государственного страхования вкладов.
3. ДДУ проходит регистрацию в органах Росреестра, поэтому один объект не может быть продан двум покупателям.
4. При заключении ДДУ жилье обойдется дешевле, чем при покупке готового объекта.
5. При нарушении сроков строительства девелопер должен выплатить немалую неустойку.
6. Застройщик имеет гарантийные обязательства.

Процедура регистрации в Росреестре

Чтобы ДДУ мог быть без проволочек зарегистрирован в Росреесте, подготовьте следующий пакет документов.

• Договор долевого участия. Обычно его подают в трех экземплярах, из которых один подшивается в дело, остальные после простановки на них отметок о совершении регистрационного действия выдаются сторонам договора.
• Если покупатель состоит в зарегистрированном браке, то от второго супруга нужно согласие на заключение сделки, заверенное нотариусом.
• Заявления участников ДДУ о совершении регистрации.
• Документы, удостоверяющие личность сторон ДДУ и их право на заключение договора, иными словами паспорта и доверенности (если участвуют представители).
• Разрешительная документация, дающая застройщику право на строительство, а также на использование земельного участка под будущим домом.
• Проектная декларация.
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Почему я выбрала квартиру в новостройке

Сначала я планировала купить квартиру на вторичном рынке, чтобы сдавать ее в аренду и иметь стабильный источник дохода в будущем. В отличие от новостройки, такую квартиру можно было бы сразу сдавать. Ну или почти сразу – после небольшого ремонта, и не ждать ввода дома в эксплуатацию.

Однако ситуация, которая сложилась в мире в марте-апреле 2020 года, перевернула всё (в том числе заставила меня по-другому взглянуть на ситуацию и действовать исходя из обстановки).

Так как я изначально планировала взять однокомнатную квартиру в ипотеку и уже копила деньги на первоначальный взнос, меня интересовали выгодные предложения банков. Я не отношусь к льготникам, поэтому приходилось рассчитывать только на понижение ставки к моменту покупки квартиры.

В апреле 2020 года в связи с коронавирусом правительством была объявлена льготная ипотека на жилье в новостройках по ставке 6,5% на весь срок кредита.

При соблюдении прочих условий (первоначальный взнос от 20%, новостройка, максимальный срок кредита 20 лет, сумма кредита – не более 8 млн для Москвы) можно было неплохо сэкономить на процентах по ипотеке. Помимо этого, у некоторых застройщиков периодически появлялись привлекательные акции.

Именно поэтому и было решено посмотреть новостройки.

К тому моменту я уже посчитала прочие затраты, связанные со сделкой на первичном рынке недвижимости, и поняла, что как минимум смогу сэкономить на услугах риэлтора (для покупки на вторичном рынке он безусловно нужен, однако при сделке на первичном рынке можно вполне справиться самостоятельно).

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
   • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
   • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
   • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

• увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
• изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
• предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
• установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
• уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Подбирая банк для оформления кредита, граждане чаще всего акцентирую внимание на рекламные или рекомендательные сведения. Особое внимание придаётся низким процентам и низкому первоначальному взносу. Однако нужно быть еще и уверенными, что банк в ближайшее время не закроется или не будет лишён лицензии на проведение банковских операций, а кредитные программы, рекомендуемые в нём, на самом деле имеют выгоду для заёмщика.

Выбирая банк для кредитования, стоит остановить свой выбор на такой информации:

• Период деятельности банковского отделения и его репутация – чем выше срок работы на финансовом рынке, тем положительнее характеристика;
• Насколько высокий (или низкий) рейтинг благонадёжности – рейтинг не должен быть ниже середины перечня всех банковских отделений;
• Наличие лицензии на осуществление кредитования населения – узнаётся на официальном портале ЦБ РФ;
• Есть ли у банка программы по кредитованию ипотеки с государственной поддержкой – нужно сразу читывать насколько в реальности низкая ставка по льготному кредитованию, на какой период она распространяется, и произвести подсчёт итоговой стоимости ипотечного кредита исходя из данных других банков;
• На каких условиях выдаётся кредит – имеются ли льготы для клиентов банка, вкладчиков, покупателей недвижимости у определённых застройщиков (общая сумма дополнительных льгот позволит сэкономить немало денежных средств).

Проведение оценки недвижимости

Чтобы оформить ипотечный кредит, потребуется произвести независимую оценку приобретаемого объекта. Кредитополучатель должен предоставить в банк отчёт оценки квартиры, где специалист удостоверит запрашиваемые в заём денежные средства необходимые для покупки. Проводить оценку входит в обязанности независимого оценщика, у которого должен иметься, допуск СРО, позволяющий заниматься соответствующей деятельностью.

Чтобы сделать оценку объекта недвижимости, гражданин должен предъявить оценщику документ, удостоверяющий его личность, технический паспорт на объект, кадастровый план и правоустанавливающие документы на жилплощадь. Если помещение находится в новостройке, потребуется предъявить ДДУ. Покупая квартиру в доме, построенном до 1979 года, потребуется предъявить справку, что объект не входит в перечень объектов, попадающих под снос либо реконструкцию.

В оценочном отчёте указываются следующие пункты:

• Месторасположение объекта и ближайшая инфраструктура;
• Период эксплуатации объекта;
• Какая степень износа строения, где расположена квартира;
• Имеется или нет перепланировка помещения;
• Сколько квадратных метров;
• В каком состоянии коммуникационные системы;
• Нет или есть ремонт, если есть, то в каком он состоянии;
• Среднерыночная стоимость подобных объектов;
• Окончательная оценочная стоимость недвижимости.

Пройти регистрацию недвижимости

Последним этапом соглашения считается оформление права собственности на квартиру:

• Кредитополучатель и продавец ставят подписи в акте приёма-передачи объекта;
• Право владения жильём проходит процедуру регистрации в МФЦ;
• Новому владельцу предоставляется выписка из ЕГРН.

В МФЦ новому владельцу потребуется предъявить следующую документацию:

• Письменное заявление от продавца и кредитополучателя;
• Договор на предоставление ипотечного кредита;
• Соглашение купли-продажи квартиры;
• Документы, удостоверяющие личность заёмщика и продавца;
• Чек об оплате госпошлины.

Конечно же, никто не застрахован от того, что дом вообще не будет достроен, что может быть связано с полным разорением строительной компании или нехватки инвестирования. (Будем надеяться, что пронесёт нелёгкая.)

И если на радость всех дольщиков наконец-то это случиться – дом будет построен, то в какие сроки? Будет ли просрочка и на сколько? Для этого и нужна банковская аккредитация, чтобы та послужила гарантией не заморозки проекта и выполнения плана в срок. Положительным моментом ещё является наличие страховки на объект постройки.

Просрочка – это страшное слово для всех дольщиков ещё и потому, что приведёт к ряду непредвиденных затрат. Сдачи квартир будут отложены на неопределённое время. Переоформление ипотеки практически невозможно, а проценты по ней продолжают капать, и платежи надо регулярно вносить немалые.

Хотя в последнем случае есть спасение. И оно заключается в 6 (п.2) и 7 (п.2) статьях 214-ФЗ, где говорится о том, что застройщик обязан возместить расходы дольщика и уплатить ему неустойку. Это касается несоблюдения условий ДДУ.

Куда серьёзней риски попасть в паутину жульнических махинаций, где практикуются продажи одного объекта нескольким лицам и подобные им схемы. Однако если дольщик сам поступил по закону, и оплата была произведена после регистрации ДДУ (ст.5 214-ФЗ), то тем самым такие уловки исключены.

А если первый взнос – материнский капитал, то, как он передается продавцу?

В случае, если материнский капитал выступает первоначальным взносом в сделке купли-продажи через ипотеку, эти средства на счёт продавца поступают уже сразу после заключения сделки, в составе кредитных денег.

Порядок сделки купли-продажи квартиры по ипотеке, где материнский капитал – первый платёж:

• собранные бумаги направляются в Росреестр для оформления;
• после изменения права собственности, основная часть стоимости квартиры вместе с первым взносом оплачивается продавцу банком, в котором заемщику одобрили кредит (например, цена квартиры 1500 000 рублей, в том числе первый взнос — 453 026, кредитные средства — 1 046 974 рублей. Продавцу банк перечислит — 1500 000);
• покупатель пишет заявление в пенсионный фонд на перечисление материнского капитала в банк;

Как проходит сделка с ипотекой на вторичное жилье: какие документы получит продавец и покупатель после регистрации?

Пакет документов, который покупатель получает на руки после регистрации ипотечной квартиры в Росреестре, несколько отличается от того, который отдаётся покупателю без ипотеки.

Что же отдадут покупателю:

• ДКП, подтверждающий факт заключения сделки, с регистрационной надписью из Росреестра (1 экз. или два зависит от количества составленных оригиналов. Росреестр оставит себе один оригинал. Храниться будет он в архиве. Если оригинал впоследствии будет утерян покупателем или продавцом, то можно его восстановить);
• оригинал кредитного договора и графика платежей;
• оригинал выписки из отчета об оценке, если сдавали;
• оригинал квитанции об оплате госпошлины с отметкой «погашено»;
• выписку ЕГРН о том, что право собственности зарегистрировано.

Закладную – документ, на основе которого регистрируется обременение (ипотека в силу закона), получит кредитор. Или может быть оформлена электронная закладная.

Что отдадут продавцу:

• зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи;
• оригиналы правоустанавливающих документов;
• нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости (если недвижимость была куплена в браке).

Если нашли ошибку в договоре при регистрации в Росреестре, что делать, как приобщать?

Сделка с недвижимостью в ипотеку – процесс достаточно сложный, требующий юридической подкованности. Не удивительно, что при регистрации в Росреестре во многих договорах находятся ошибки.

Чаще всего они связаны с самой формой договора (с нотариальным заверением и без), ошибками в числах и датах, а также фамилиях участников процесса.

В случае выявления любой ошибки, регистратор обязан приостановить процесс оформления документов сроком до 3 месяцев и сообщить вам о найденных ошибках в письменной форме.

Формально, регистратор может позвонить участникам договора и рассказать об ошибках на словах. На практике это значительно упрощает и ускоряет процесс работы над ошибками в договоре.

Вам скажут, что необходимо донести или изменить, а также укажут крайний срок приобщения новых документов, которые можно подать только через отдел приёма документов в МФЦ.

Договор переуступки (цессия)

Продать квартиру в недостроенном доме можно. Цена такого жилья намного ниже рыночных. Этот процесс называется переуступкой ДДУ Цессию могут заключить:

• дольщик, который по своим причинам не хочет участвовать в долевом строительстве (передумал, нашел планировку лучше, переезжает в другой город и т. п.);
• инвестор, который купил часть квартир в начале стройки, а в конце перепродает их, чтобы заработать;
• обманутые дольщики, которые после банкротства застройщика, при замороженных стройках, хотят вернуть свои деньги. Этот случай самый опасный для ваших денег, тем более, если вы взяли ипотеку. Проверять нужно не только вышеперечисленные лица, но и изучить ситуацию. Возможно, стройку продолжит другой застройщик.

Дольщик переоформляет договор на покупателя и получает за это деньги. Покупатель получает право на строящуюся квартиру и обязательства по ДДУ.

Похожие записи:

• Конец ЕНВД: девять важных вопросов об отмене налогового спецрежима
• Условия поступления в магистратуру на бюджет
• Налоги с заработной платы 2023