Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судиться или договориться: как разделить недвижимость при разводе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.
Порядок раздела квартиры в долевой собственности
Супружеское имущество, находящееся в долевой собственности, может происходить двумя способами:
- заключением добровольного соглашения о разделе;
- при невозможности мирного разрешения вопроса – в судебном порядке.
При помощи соглашения мужем и женой по собственному усмотрению определяется, в каком порядке они будут делить имущество. При необходимости обращения в суд потребуется подача одной из сторон искового заявления.
Соглашение о разделе имущества может быть реализовано в следующих формах:
| Вид соглашения | Когда заключается? |
|---|---|
| Брачный договор |
|
| Соглашение о разделе имущества |
|
Как поделить ипотечную квартиру при разводе
Осуществить раздел такой квартиры можно следующими способами:
- продолжить платить ипотечные платежи, а после окончательного погашения кредита продать ее и разделить вырученные денежные средства в равных долях;
- один из супругов отдает свою долю в квартире второму супругу, который становится единоличным собственником и единственным должником по кредиту. Супруг, отказавшийся от доли в квартире, получает за нее денежную компенсацию;
- с согласия банка продать квартиру, закрыть ипотечный кредит и оставшиеся деньги поделить между собой.
Раздел совместной квартиры через суд
Если супруги не могут договориться мирным путем, они обращаются в суд за разрешением спора.
Для начала супруг, который подает в суд исковое заявление о разделе квартиры, должен указать, каким образом он хочет разделить квартиру и в каких долях. В случае, если он считает, что вправе получить большую долю, он предоставляет документы или факты, это доказывающее.
В иске супругу необходимо указать сведения о сторонах спора, обстоятельства, на которых супруг основывает свои требования, а также цену иска.
К исковому заявлению супруг прилагает документы, подтверждающие, его право на обращение в суд. Если в наличии у него какого-либо документа нет, он может заявить ходатайство об его истребовании судом.
Список документов, необходимых для раздела квартиры:
- свидетельство о заключении брака и его расторжении;
- договор купли-продажи или иные документы о приобретении квартиры;
- документы, подтверждающие приобретение жилья в период брака.
Бывают случаи, когда суд отступает об законодательства и может присудить каждому из супругов разного размера доли в квартире.
Это может произойти при следующих обстоятельствах:
- наличие несовершеннолетних детей, которые остаются с одним из супругов;
- тяжелые материальные условия или отсутствия места иного проживания у одного из супругов;
- улучшение состояния квартиры за счет вложения в нее денежных средств мужа или жены.
После раздела квартиры бывшие супруги обращаются в Росреестр или МФЦ для регистрации изменений в праве собственности.
Какие правила действуют при разделе имущества?
Имущество делят поровну вне зависимости от того, кто больше зарабатывал, кому официально принадлежит собственность. Однако суд может изменить доли, учитывая ненадлежащее поведение супругов: неоправданные растраты (например, в казино), долговременное тунеядство.
Что и кому из супругов полагается, решает суд. Если при разделе стоимость имущества одного из них превышает положенную ему долю, то другому причитается компенсация в виде средств или иного имущества (ст. 38 СК РФ). Например, яхта, оформленная на мужа, может быть продана, и часть денег уйдет жене.
Если муж и жена прекратили отношения, стали жить раздельно и приобрели собственность, суд может признать ее личной, а не общей.
Какое имущество не подлежит разделу:
- результат личного интеллектуального труда (книги, изобретения) (ФЗ от 18.12.2006 № 231-ФЗ);
- государственные премии и призы за персональные заслуги;
- награды за победы в конкурсах;
- наследство – в виде имущества, недвижимости, ценностей, денег.
Имущество, нажитое в гражданском браке, при расставании пары также не подлежит разделу, так как собственность здесь у каждого — своя. В ст. №36 СК РФ подробнее указано, какое именно имущество не делится при разводе.
Общая и долевая собственность при разделе имущества
При разделе имущества и недвижимости имеет значение, какая это собственность — общая или долевая. Общая – это когда квартира, например, принадлежит всем членам семьи одновременно, их доли не прописаны в документах. После расторжения брака каждый получит одинаковую долю.
При долевой собственности в документах на квартиру указано, какая часть кому принадлежат. Могут быть идеальные доли, они указаны только на бумаге и не привязаны к конкретным метрам: например, 1/3 часть в квартире площадью 61 кв. м.
Реальные доли — это четко указанные части квартиры, например, комната в 12 кв. м в доме площадью 120 кв. м. Какое имущество считается общей и долевой собственностью, и как происходит его раздел, определено в ГК РФ (Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. № 252 и 256)).
Раздел имущества в судебном порядке
Если супругам не удалось прийти к соглашению, и возник спор, то в этом случае раздел будет производить суд.
Один из супругов (бывших супругов) подает исковое заявление в суд, в котором указывает свой желаемый вариант раздела совместной собственности. И тут снова можно найти компромисс и заключить мировое соглашение.
Предположим, супруги договорились и заключили мировое соглашение. В этом случае, если его условия соответствуют закону, то суд утверждает это соглашение и производство по делу прекращает. Условия соглашения содержатся в определении суда, которое, конечно, тоже является судебным актом, поэтому его необходимо исполнить. Это значит, что если один из супругов решит не соблюдать условия соглашения, то второй может обратиться в суд за выдачей исполнительного листа и в службу судебных приставов для принудительного исполнения условий мирового соглашения, закрепленных в судебном акте.
Какие финансовые издержки ждут стороны при таком варианте?
Тот супруг, который подал исковое заявление, заплатил госпошлину за судебное рассмотрение. Ее размер зависит от суммы иска (ст.ст. 333.19 Налогового кодекса РФ). Обычно при подаче искового заявления ориентируются на кадастровую стоимость имущества, и от этой суммы высчитывается размер госпошлины. Максимально возможная сумма госпошлины – 60 000 рублей. Также стороны могли понести расходы по оплате юридических услуг. При заключении мирового соглашения обычно судебные издержки сторонами друг другу не возмещаются, но этот момент тоже можно обговорить, и разделить пополам.
Варианты раздела квартиры в долевой собственности при разводе
Существует 5 основных способов разделить квартиру в долевой собственности при разводе:
- Выделение в натуре. Практически никогда не используется. Подразумевает физический раздел помещений на несколько частей между всеми собственниками с организацией отдельных входов и коммуникаций для каждой стороны.
- Продажа и раздел выручки. Частый вариант, при котором доля в недвижимости продается другим совладельцам или третьим лицам, а полученные средства разделяются между сторонами.
- Обмен или взаимозачет. Доля в квартире может быть обменена на другое имущество второй стороны.
- Выкуп. Одна сторона выкупает долю другой. Обычно для этого требуется добровольное согласие, однако в исключительных случаях суд может прописать подобное требование и в решении.
- Порядок пользования. В этом случае суд решает, кто, как и когда будет пользоваться долей в недвижимости, как будет происходить совместное проживание.
Порядок раздела долевого имущества через суд
Статистика показывает, что основной процент раздела имущества происходит именно с привлечением суда. Это объясняется тем, что супруги при разводе не желают идти на контакт и стараются ухватить львиную долю недвижимости.
Судебное разбирательство начинается с подачи искового заявления. Законодательство выдвигает особые требования к этому документу. Они прописаны в Процессуальном кодексе. При несоответствии иска одному из требований иск остается без рассмотрения. Чтобы не допустить ошибок при составлении заявления, лучше обратиться к юристу. Он будет поддерживать истца от начала дела до оглашения решения суда.
После подачи искового заявления и перечня документов истец должен ожидать ответа. При разделе квартиры судья обращает внимание на доли недвижимости каждого из супругов (если они прописаны в договоре). Чтобы пересмотреть их размер, супругам придется приложить максимальные усилия – аргументировать свою позицию и предоставить доказательства.
Недостаток аргументов – наиболее распространенная причина отказа судьи пересматривать долевую собственность супругов на недвижимость. По законодательству муж и жена имеют право на получение половины квартиры в свою собственность (если в договоре не указано иное соотношение). Если же один из супругов претендует на получение большей части жилплощади, ему нужно обосновать свои требования.
Весомыми доказательствами станут чеки, договоры и акты, свидетельствующие о капиталовложениях в собственность со стороны одного из супругов. Нужно не только их предоставить, но и попробовать доказать, что именно истец вкладывался в реконструкцию недвижимости за свой личный счет. Отсутствие доказательств не удовлетворяет исковые требования, поэтому безосновательно суд пересматривать соотношение долей не будет.
Раздел недвижимости через суд подразумевает наличие ряда подводных камней и особенностей. Например, не делятся объекты самовольного строительства. Этот сценарий развития событий актуален в том случае, когда супруги делят частный дом или земельный участок. Во время отношений муж или жена могут принять решение о возведении гаража, сарая или пристройки к дому. При разводе эти объекты не считаются недвижимостью, поэтому не подлежат разделу. Чтобы получить права на собственность, один из супругов должен предоставить на них правоустанавливающие документы.
Раздел квартиры через суд – один из самых сложных вопросов при разводе. Специалисты рекомендуют отказаться от деления жилплощади на доли, поскольку в них невозможно создать соответствующие условия для раздельного проживания (провести отдельный вход, систему канализации и отопление). Муж и жена в этом случае могут выкупить долю супруга или продать квартиру целиком, а вырученные деньги поделить между собой поровну.
Как продать долю в квартире после развода
Если после расторжения брака и раздела имущества у вас имеется доля в праве на квартиру, то вы можете осуществить куплю-продажу доли, поскольку собственнику принадлежат права пользования, владения и распоряжения.
Важно! Вопросы продажи доли в общем имуществе регулируются ст. 250 ГК РФ.
Чтобы продать вашу долю третьему лицу, сначала нужно сообщить об этому другому участнику долевой собственности с предложением о выкупе доли, поскольку другой участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки. Такое предложение направляется в письменной форме с обозначением цены и иных существенных условий продажи.
Желательно направлять такое извещение заказным почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением.
Также можно направить такое сообщение телеграммой с уведомлением.
Важно! Необходимо, чтобы у направляющего лица осталось подтверждение направления такого извещения.
Кроме того, существует нотариальная услуга по извещению иного участника долевой собственности о продаже доли. Уведомление составляется на бланке нотариуса, и уже затем нотариус сам направляет такое письмо участнику. Если в течение месяца другой участник долевой собственности не обратится к нотариусу, то нотариус письменно на бланке уведомляет лицо, обратившееся к нему с просьбой о составлении уведомления, об отсутствии пожелания о покупке доли.
В данном случае вы можете выбрать любой вариант уведомления, но если не исключаете возможность обращения другого участника долевой собственности в суд с иском о переводе прав и обязанностей по договору на него, то предпочтительнее будет нотариальное уведомление.
Важно! В случае если, в течение 30 дней, другой участник долевой собственности не изъявит желания приобрести долю, то вы имеете право продать свою долю любому лицу.
Однако, имейте в виду, что если процедура уведомления нарушена, то участник долевой собственности вправе обратиться в суд с иском о возложении на него прав и обязанностей по заключенному вами с третьим лицом договору о купле-продаже доли. Если суд удовлетворит иск, то обязанным по уплате суммы по договору становится истец.
Способ раздела в натуре
Способов раздела квартиры при разводе при долевой собственности существует несколько. Применяется как фактический, так и юридический вариант. В каждом случае метод выбирается индивидуально.
Буквальный раздел подходит в ситуациях, когда планировка позволяет разделить недвижимость. Благодаря физической изоляции определенных комнат, каждая сторона остается при своем. В случае такого раздела долевого имущества при разводе обычно делают отдельный вход.
Разделить жилье можно, если такие действия не противоречат правилам эксплуатации. Когда это невозможно, судья может обязать одного супруга выплатить другому долевую стоимость.
Применение буквального раздела долевой собственности при разводе подойдет для:
- квартирных домов-малоэтажек;
- крупногабаритных квартир, в которых количество комнат 3 и более.
Применить метод во многоэтажках проблематично. В основном решение суда относительно раздела совместной жилплощади оказывается положительным, когда речь идет о частных домах. В таких строениях возможна безопасная перепланировка.
Как возникает долевая собственность супругов?
Как указывалось выше, есть только два законных основания для возникновения долевой собственности на имущество супругов: брачный договор и соглашение о разделе. Оба эти документа позволяют без проблем произвести раздел долевого имущества супругов, как в браке, так и после развода.
На практике существует еще один вариант: покупка супругами долей недвижимости. Это не запрещено законом, тем более что в качестве других собственников могут выступать третьи лица; родители, дети и так далее. Здесь часто возникает проблема с регистрацией такой собственности. Органы Росреестра отказывают в ней или приостанавливают процедуру, если договор купли-продажи не удостоверен нотариусом.
Основание для отказа: по закону приобретаемое в браке имущество является общей совместной собственностью. Если в договоре купли-продажи выделены доли каждого супруга, он содержит элементы соглашения о разделе имущества, и, следовательно, требует нотариального удостоверения. Раньше такие отказы Росреестра оспаривались, и нередко отменялись, как не основанные на законе. Однако последняя правоприменительная практика складывается в пользу государственного регистратора.
Пример. Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22.2020 года по делу № 88А-17755/2020.
Супруги Ч. приобрели на основании простого договора купли-продажи в письменной форме земельный участок и подали заявление на регистрацию в Росреестр, указав доли собственности. Регистрация была приостановлена с требованием нотариально удостоверить договор, или представить другие нотариальные документы, меняющие режим общей супружеской собственности.
Супруги посчитали отказ в регистрации незаконным и обратились в суд, который вынес решение в их пользу. Оно было обжаловано в апелляционном суде, и после неоднократных рассмотрений, 24.09.2021 года точку в деле поставил Восьмой кассационный суд. Он указал: «решение о приостановлении регистрационных действий было обоснованным, поскольку Ч-вы не представили документов, подтверждающих изменение законного режима общей совместной собственности в порядке, предусмотренном законодательством».
Отметим, что с 2019 года ст. 256 ГК РФ гласит, что «имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества». Ранее в ней отсутствовало слово «брачный», что предполагало возможность любого договора между супругами по поводу имущества.
Раздел ипотеки при наличии детей
Кроме активов, семейная пара может иметь и общие пассивы – обязательства перед банками по кредитам и займам, ипотеку и прочее. При разводе между супругами делится как совместно нажитое имущество, так и имеющиеся на этот момент долги.
Ипотека за квартиру полностью выплачена на момент развода. В таком случае она делится между супругами на общих основаниях с учетом интересов несовершеннолетних членов семьи. При этом не имеет значения, кто из супругов вносил деньги на счет банка, работал ли второй или находился на его иждивении. Размеры долей определит судья, который учтет условия ипотечного договора, заключенного с банком.
Если долг за ипотеку не погашен. В такой ситуации супругам будет предложено несколько решений:
- погасить весь долг и разделить жилье соразмерно внесенным средствам, либо поровну, если договор предусматривал условия совместного займа;
- один из супругов может отказаться от гашения долга и отдать право на квартиру. В таком случае второй берет на себя исполнение обязательств перед банком и получает квартиру в единоличную собственность с выплатой второй стороне компенсации;
- ипотечный счет созаемщиков будет разделен пополам. Каждый из супругов будет погашать свою долю, а после выплаты долга станет собственником части недвижимости. В таком случае раздел жилья будет отложен до момента полного погашения обязательств перед банком и оформления долей бывшими супругами.
Риски, связанные с получением доли
Как мы уже сказали чуть выше, доля в квартире или доме не имеет материальной привязки к каким-то конкретно определённым комнатам или другой территории.
Чтобы причитающаяся кому-то доля из абстрактной арифметической дроби превратилась в нечто материально-осязаемое, в некоторых случаях применяется специальная процедура, то есть «выдел доли в натуре». Проще говоря, в результате из какой-то жилплощади выделяется самостоятельный автономный объект недвижимости. Но такой вариант возможно претворить в жизнь далеко не всегда, такая процедура относится, как правило, к земельным участкам и домам.
Возможность проведения этого мероприятия наше законодательство предусматривает, но ограничивает случаи, когда это действительно может быть осуществлено.
Есть даже специальная статья 252 ГК РФ, которая так и называется: «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли».
В её третьем пункте говорится о том, что участник долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли в натуре.
В этом же п. 3 есть абзац, начинающийся довольно примечательной фразой: «Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу …»
Что здесь имеется в виду? Да фактически то, что обладатель доли в квартире многоэтажного дома не может рассчитывать на её перевоплощение в самостоятельную жилплощадь.
Почему – да просто выделение доли предполагает образование жилого помещения, имеющего отдельный санузел, кухню и вход, а в реальности БТИ столь серьёзную перепланировку не допустит.
С домовладением такое бывает вполне выполнимо. Но здесь имеются свои немаловажные нюансы.
Дом и прилегающая к нему территория должны обладать способностью раздела в соответствии с долей каждого из бывших супругов. При этом у каждого должны образоваться отдельный вход, кухня и санузел.
Однако даже при наличии такой возможности её устного подтверждения недостаточно. В суде необходимо предоставить результаты экспертизы, доказывающей возможность такого раздела, с приложением проекта перепланировки. Следует заметить, что процедура проведения экспертизы и разработка проектной и технической документации удовольствие не из дешёвых. Нелишне заметить, что домовладение, претерпевшее подобную перестройку, существенно теряет ликвидность.
Всё вышесказанное – серьёзный повод к тому, чтобы крайне вдумчиво подходить к решению о способе раздела совместно нажитого имущества, когда его частью является жилплощадь.
Отсутствие практической возможности выдела доли в натуре является существенным препятствием и для применения п.2 ст. 39 СК РФ, дающего судьям право определить для супруга, с которым остаются несовершеннолетние дети, долю, равную не ½, а больше.
Впрочем, обманчивой радужности этого пункта у нас посвящена отдельная статья, познакомившись с которой вы поймете, почему рассчитывать на него не очень-то стоит.
Допустимое количество долей
Отечественное законодательство не устанавливает максимально допустимое количество долей, на которые можно разделить квартиру. Данный вопрос решают собственники жилья самостоятельно. Обычно количество долей равно количеству собственников.
Необходимо, чтобы раздел на доли не приводил к ущербу для квартиры и всего дома в целом. Процедуру раздела квартиры потребуется согласовать с сотрудниками коммунальных служб и с лицами, проживающими по соседству.
Чтобы узнать, можно ли конкретную квартиру разделить на доли, супругам рекомендуется обратиться за консультацией к специалисту, который работает в области строительства и проектирования. Его экспертное мнение желательно учитывать при разделе квартиры и ее переоборудовании. Если супруги для раздела квартиры обратились в суд, то он также учтет мнение экспертов.
При отсутствии возможности разделить квартиру, ее могут передать одному из супругов, в то время как второй получит финансовую компенсацию. Еще один вариант – установить порядок общего пользования квартирой.
Какие имеются способы раздела совместно нажитого жилья
Способ раздела квартиры при разводе будет зависеть от того, какой режим имущества выбрали стороны:
- Законный — брачный договор отсутствует, на жилье супругов распространяется режим совместной собственности.
- Договорной — при наличии брачного договора, заключенного в письменной форме и удостоверенного нотариально, раздел жилья происходит в соответствии с его условиями. Такой документ является основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру. При наличии спора между супругами о разделении недвижимости, он решается в суде.
Существуют следующие способы деления недвижимости:
- По соглашению о разделе имущества (удостоверяется нотариально).
- В судебном порядке — если стороны не достигли согласия.
В: Как разделяется квартира при разводе, если доли определены?
О: Если в правоустанавливающей документации на недвижимость указаны конкретные доли супругов, при разводе она подлежит разделу между ними пропорционально долям, обозначенным в этих документах.
В: Как подать заявление в суд на раздел квартиры?
О: Иск о разделе совместно нажитого жилья следует подавать в суд по месту нахождения спорной недвижимости. Такой документ можно подать лично в канцелярию суда/направить по почте либо через портал ГАС «Правосудие».
В: Как продать квартиру при разделе имущества при разводе?
О: При достижении согласия между супругами о продаже жилого помещения, стороны могут продать его и разделить вырученные от продажи денежные средства поровну либо в иных согласованных пропорциях.
В: Как разделить квартиру при разводе на доли?
О: Разделить квартиру на доли возможно путем оформления у нотариуса соглашения об определении долей. Такой документ является основанием для регистрации перехода прав в регистрирующем органе. Не смогли договориться — обращайтесь в суд.
В: Как делится двухкомнатная квартира при расторжении брака?
О: Алгоритм деления двухкомнатной квартиры такой же, как и для любого другого жилья, приобретенного в браке.
Раздел имущества супругов по СК РФ
Согласно Семейному кодексу Российской Федерации при разводе супруги обязаны поделить общее нажитое имущество пополам. Долевая собственность также подлежит разделу.
На основании статьи 39 Семейного кодекса Российской Федерации вся собственность супругов при разводе подлежит разделу пополам. То есть каждый из супругов претендует на получение части имущества, нажитого во время брака.
Внимание! При этом подать заявление на раздел имущества супруги могут:
- находясь в официальном зарегистрированном браке;
- в период расторжения брака;
- на протяжении трех лет после расторжения брака.
Имущество делится по согласию с супругами или в судебном порядке. Разделу подлежит вся собственность, в том числе и долевая.