Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в общую долевую собственность?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
При каких сделках с долями нужен нотариус?
Оформление договора долевой собственности на квартиру осуществляется с привлечением нотариуса.
31 июля 2019 в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения. Теперь, если один из владельцев, захочет продать или подарить свою часть, он обязан обратиться к нотариусу.
При оформлении сделки с долей в квартире, нотариус:
- Подготавливает договор купли-продажи или дарственную.
- Проверяет отсутствие обременений на жилой объект.
- Уведомляет совладельцев о предстоящей сделке (если они отказываются получать уведомление от инициатора процесса).
- Проверяет дееспособность сторон.
- Содействует регистрации договора в Росреестре.
- Вносит данные в нотариальный реестр.
Если имущество находится в совместной владение (то есть доли в квартире не определены), продать или подарить свою часть не получится до тех пор, пока владельцы не переведут их в долевую собственность. Нужно:
- Определить способ установления долей (по договоренности или через суд).
- Заключить соглашение о разделе имущества или получить решение суда.
- Подготовить документы для регистрации.
- Осуществить оформление собственности на долю в квартире через МФЦ или Росреестр.
Сотрудники МФЦ не имеют права отказывать в приеме бумаг при наличии неточностей. Многофункциональный центр является посредником, поэтому его работники могут только указать на ошибки и порекомендовать способы их исправления. Заниматься регистрацией права может доверенное лицо.
Нужно ли идти в нотариальную контору?
Важным правилом оформления такой купли-продажи является то, что сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению под страхом ее недействительности. Это правило введено в 2016 году и направлено на пресечение мошеннических схем.
До того как такая норма была введена, нередко встречались следующие ситуации:
1) часть жилого помещения продавалась за бесценок без ведома остальных правообладателей сомнительным гражданам;
2) затем в квартире на законных основаниях поселялись асоциальные личности, делали существование остальных жителей невыносимым и вынуждали их также за бесценок продавать свои части недвижимости;
3) в итоге все жилье целиком за копейки переходило к мошенникам.
Задача нотариуса — проверить соблюдение интересов каждого гражданина, чьи интересы затрагивает сделка, удостовериться, что все они уведомлены о факте предстоящей купли-продажи и не желают сами купить продаваемую часть прав.
Одновременно нотариус проверяет условия договора, их законность и полноту. Он разъясняет сторонам суть договора, который они подпишут, и все его правовые последствия, проверяет, согласны ли люди с ним. Кроме того, он опрашивает каждого участника, чтобы убедиться, что все они действуют свободно и без принуждения.
Нотариальное удостоверение — это гарантия законности, поэтому удостоверять рекомендуется любые сделки купли-продажи, однако в случае продажи доли такое удостоверение является обязательным.
Единственное исключение — это ситуация, когда все собственники одновременно продают свои права, то есть действуют вместе и согласованно. В таком случае закон разрешает ограничиться простой письменной формой. Однако даже в этом случае нотариальное удостоверение желательно и поможет избежать юридических рисков.
После заключения сделки по квартире и ее удостоверения право собственности за покупателем регистрируется официально в Росреестре.
Законодательное урегулирование
Продажа долевого имущества регулируется ст.244 – 259 ГК РФ. Отдельные нормы предусмотрены законом о приватизации жилого фонда.
Регистрация перехода права собственности определяется ФЗ-218 от 13.07.15г. «О государственной регистрации недвижимости».
В 2016 году правила оформления долевого имущества были изменены и в настоящее время сделки по отчуждению части совместного имущества необходимо обязательно удостоверять у нотариуса.
Положения статьи 250 ГК РФ устанавливают преимущественное право выкупа части имущества остальными собственникам объекта, но не раньше, чем через месяц. Кстати, они же и определяют правовые последствия несоблюдения такого права, в частности возможность оспаривания сделки в течение трех месяцев.
Процедура продажи производится в стандартном порядке, договор должен соответствовать требованиям ст.554-555 ГК РФ. В соответствии со статьей 556 ГК РФ доля должна передаваться по акту приема-передачи. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Изменения законодательства по сделкам с долевой собственностью
Взаимоотношения с соседями по квартире является одной из главных причин возникновения в дальнейшем проблем, т. к. в последнее время участились сделки по продаже долей в квартирах с использованием мошеннических схем. Чтобы предотвратить распространение различных противоправных сделок, государством приняты изменения в ФЗ-122 02.06.2016 о регистрации прав на недвижимость. Согласно изменениям, устанавливается обязательное нотариальное сопровождение всех сделок, касающихся долевой собственности. Если сначала нотариус участвовал в оформлении сделки при продаже долей только не собственникам квартиры, то сейчас у нотариуса оформляются исключительно все сделки с долевой недвижимостью.
Смысл нотариального удостоверения сделки заключается в проведении нотариусом проверки правовой чистоты всех предъявленных документов.
Какие документы потребуются для совершения сделки?
Чтобы оформить сделку, к нотариусу должны явиться сами ее участники и предъявить следующие документы:
- паспорта;
- документы на объект: выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности Продавца;
- технический паспорт всей квартиры, если он не был предъявлен ранее при регистрации доли Продавца или были внесены изменения в планировку квартиры;
- письменный документ о согласовании сделки с другими совладельцами квартиры, свидетельствующий об их отказе от покупки доли продавца. Если отказ соседей получить не удалось, то нужно предъявить копию уведомления, отправленного им официально;
- согласие органов опеки, если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, или он совладелец квартиры;
- согласие супруги на проведение сделки, если у продавца зарегистрирован брак. Оно заверяется нотариусом. Аналогичный документ потребуется и от покупателя, если он состоит в законном браке.
Залог доли в квартире
По российскому законодательству доля в квартире может быть предметом залога только с согласия сособственников. Процедура получения подобного согласия аналогична получению отказа от преимущественного права покупки: все сособственники должны оформить свое отсутствие возражений от залога в нотариальной форме. Нередко получение подобных документов проблематично: соседи по квартире понимают, что залог может привести к отчуждению и появлению у доли нового владельца, что их зачастую не устраивает. Отсутствие же подобного согласия не препятствует получению займов под залог в тех финансовых организациях, проценты по кредитам которых довольно высоки.
Тем не менее закон предусматривает возможность оформления долей в залог. На собственность, которая является предметом залога, оформляется обременение в пользу физического или юридического лица, на которое регистрируется закладная. Обременение, как и последующее снятие его, регистрируется в Росреестре.
Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.
Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.
ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Как оформить долю в квартире в собственность?
Если физическое лицо желает оформить на себя долю в какой-либо понравившейся ему квартире, то ему следует знать, что этот процесс вовсе не сложен, хотя и требует некоторых простейших действий.
Во-первых, гражданин должен обратиться к действительному собственнику квартиры и попросить его, чтобы тот подарил или продал ему часть своего имущества. Возможно, что это предложение вызовет у дорогого читателя усмешку, ведь никто не согласится подарить часть своей квартиры незнакомцу. Однако если у заинтересованного лица имеется дар убеждения и он настойчив в своих притязаниях, то ничего невозможного в этом не будет. К тому же, как говаривал известный персонаж Марио Пьюзо, собственнику жилища всегда можно сделать такое предложение, от которого тот не сможет отказаться.
Итак, решив вопрос с тем, какую часть жилого помещения покупатель или одаряемый будет оформлять в свою собственность, нужно приступать к процедуре сбора документов.
Документы для оформления
Сбор документов лучше осуществлять самому, так как неизвестно, какие неблагие цели может преследовать собственник доли в квартире. Еще одним вариантом подготовки документов будет являться поручение этого дела аккредитованному специалисту, таковым может предстать как риелтор, так и любой юрист. Прежде всего, от продавца доли (или ее дарителя) следует истребовать документы, на основании которых он стал хозяином квартиры. Это могут быть гражданско-правовые договоры любого типа основания. Например, купли-продажи, мены, приватизации и другие. Кроме этого стоит попросить от собственника документ, выданный Росреестром, который будет подтверждать право собственности на желаемую квартиру. Ранее этот уполномоченный орган выдавал специальные свидетельства о праве собственности, однако последние пару лет их отменили, а государственный орган выдает простые бумажки – выписки из ЕГРН. Именно они и будут подтверждать право собственности.
Коротко о долевой собственности
Долевая собственность является одним из видов общей собственности. Ее особенность заключается в определении конкретной части в общем имуществе, которая принадлежит определенному собственнику. Право долевой собственности предусматривается для объектов, которые не могут быть поделены без ухудшения качеств.
На практике возможны следующие причины возникновения долевой собственности:
- Выделение долей в общей собственности супругов. Выделение возможно, как в период брачного союза, так и после развода. Закон предусматривает раздел в добровольном или судебном порядке.
- Наследование. Если у собственника несколько наследников по закону, то каждый из них имеет равные права на имущество. Каждый из получателей становится собственником равной доли.
- Приобретение одной из долей в имуществе, посредством покупки, мены, дарения.
Владелец имеет право пользоваться и распоряжаться объектом собственности по своему усмотрению: подарить, завещать, продать, сдать в аренду. Однако право распоряжения долями несколько отличается от общих правил.