Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разница между текущим и капитальным ремонтом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2014 года собственники квартир в России ежемесячно обязаны делать взносы на капремонт своих домов. Деньги собирают либо на индивидуальный (специальный) счёт для каждого дома, которым владеет УК или ТСЖ, либо в «общий котёл» региональных операторов или фондов капремонта.
Особенности работ при капитальном ремонте
Если дом, здание или другое сооружение было сдано в эксплуатацию давно, то со временем оно теряет исходные характеристики – конструкции, коммуникации, отделка изнашиваются и могут приходить в негодность. Такая ситуация требует капитального ремонта, включающего работу по изменению, улучшению состояния основных элементов, инженерно-технических систем в здании.
Отличие капремонта от реконструкции заключается как раз в виде работ, которые могут выполняться при проведении строительно-монтажных работ. Для капитального ремонта домов они следующие:
-
восстановление разрушенных частей здания – фасада, крыш, крылец, фундамента и пр.;
-
изменение отделки внешней и внутренней;
-
замена инженерных коммуникаций.
Реконструкция и капремонт: в чем заключается разница
После изучения терминологии и других нюансов становится легче определить отличие реконструкции от капитального ремонта здания. Главная разница между понятиями следующая:
-
при капремонте эксплуатация объекта может продолжаться, при реконструкции – эксплуатация должна быть остановлена;
-
прибегая к капремонту восстанавливают основные элементы здания, их эксплуатационные характеристики не меняя основных параметров, реконструкция позволяет значительно изменить параметры объекта;
-
разные сроки реализации – реконструкция длится значительно дольше, т.к. затрагивает существенные параметры объекта, на что требуется больше времени, включая и на подготовку к реконструкции – проведение изысканий и сбор исходных данных;
Работы, проводящиеся в многоквартирном доме
- Фасадные — утепление стен, остекление балконов, проверка и ремонт системы водостока, восстановление функциональности пожарных лестниц или их установка, реставрация придомовых козырьков с укладкой нового кровельного покрытия.
- Кровельные и подвальные — антисептическая обработка, противопожарная проверка состояния подвалов и чердаков, заливка разошедшихся швов между панелями, проверка состояния вентиляционной системы и прочистка воздуховодов, нормализация температурного режима по действующим стандартам эксплуатационной безопасности.
- Коммуникационные — замена отдельных элементов или всей системы водоснабжения, проверка работы труб водоотведения и их ремонт при необходимости, ремонт внутридомовых приборов учета.
Принятие решения о капитальном ремонте дома
После того, как собственникам поступило предложение о капитальном ремонте, они должны рассмотреть и принять решение о проведении капитального ремонта на общем собрании.
Решение принимается 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.
На общем собрании необходимо утвердить:
- перечень работ;
- смету расходов;
- сроки проведения;
- источники финансирования;
- порядок привлечения подрядных организаций;
- порядок контроля качества проводимого капитального ремонта;
- лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в осуществлении контроля качества проводимого ремонта и приемке работ по капитальному ремонту и подписывать необходимые акты.
В том случае, если собственники не примут необходимого решения, решение о проведении капремонта должно быть принято органом местного самоуправления в течение месяца со дня истечения срока.
Мероприятия по капитальному ремонту МКД
В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.
Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.
Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.
Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.
В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.
Капитальный и текущий ремонт: особенности и отличия
В статье рассматриваются вопросы различий в понятиях капитального и текущего ремонта, подробно раскрываются тонкости проведения проверки достоверности сметной стоимости капитального ремонта.
Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.
2009 N 384-ФЗ (последняя редакция) в Статье 2 «Основные понятия» дает определение жизненного цикла здания или сооружения – это период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения.
При этом, если рассмотреть стоимостные показатели этапов жизненного цикла здания или сооружения, то можно увидеть, что основные денежные средства расходуются на период эксплуатации объекта.
- Проектирование ~ 6%
- Строительство ~ 15%
- Эксплуатация ~ 75%
- Утилизация ~ 4%
Согласно Статьи 1 Градостроительного кодекса РФ в ее последней редакции от 31.12.2017 г. понятия капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий относятся к градостроительной деятельности.
Соответственно, весь документооборот, при проведении строительно-монтажных работ в период эксплуатации объекта – проектная, сметная документации, акты о приемки выполненных работ, и т.п. должны соответствовать требованиям Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
В предыдущей статье были рассмотрены вопросы, связанные с реконструкцией (перестройкой и перевооружением) зданий и сооружений, их особенностями и отличиями. Также были приведены определения понятий капитального ремонта объектов (линейных и нелинейных).
В связи с реформой ценообразования в строительстве Федеральным законом от 3 июля 2016 года №369-ФЗ была введена обязательность проверки достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта объектов капитального строительства, которые финансируются с привлечением средств бюджетной системы.
Регламентирующим документом при проведении проверки достоверности сметной стоимости является Постановление Правительства Российской Федерации № 427 «ПОЛОЖЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ ПРОВЕРКИ ДОСТОВЕРНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ, КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РАБОТ ПО СОХРАНЕНИЮ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ (ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ) НАРОДОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ФИНАНСИРОВАНИЕ КОТОРЫХ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ СРЕДСТВ БЮДЖЕТОВ БЮДЖЕТНОЙ СИСТЕМЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ…» от 18.05.2009г., в которое в 2017 году, также в связи с реформой ценообразования в строительстве были внесены соответствующие изменения, касающиеся объектов капитального ремонта.
- Пункт 1 Настоящего положения гласит:
- «1(1). Проверке сметной стоимости подлежит сметная стоимость капитального ремонта объектов капитального строительства в случае, если такой капитальный ремонт включает:
- а) замену и (или) восстановление всех видов строительных конструкций (за исключением несущих строительных конструкций) или замену и (или) восстановление всех строительных конструкций (за исключением несущих строительных конструкций) в совокупности с заменой отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;
- б) замену и (или) восстановление всех видов систем инженерно-технического обеспечения или всех видов сетей инженерно-технического обеспечения;
- в) изменение всех параметров линейного объекта, которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования такого объекта и при котором не требуется изменение границ полосы отвода и (или) охранной зоны такого объекта.
- 1(2). В случае если капитальный ремонт не включает работы, указанные в пункте 1(1) настоящего Положения, решение о представлении в организацию по проведению проверки сметной стоимости документов для проведения проверки сметной стоимости капитального ремонта объектов капитального строительства принимается в инициативном порядке:
- руководителем (уполномоченным руководителем в установленном порядке заместителем руководителя или должностным лицом, уполномоченным руководителем на распределение лимитов бюджетных обязательств) главного распорядителя средств федерального бюджета — в отношении объектов федеральной собственности, главного распорядителя средств бюджета субъекта Российской Федерации — в отношении объектов государственной собственности субъектов Российской Федерации, главного распорядителя средств местного бюджета — в отношении объектов муниципальной собственности;
- руководителем юридического лица, созданного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием, юридического лица, доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в уставном (складочном) капитале которого составляет более 50 процентов, — в отношении объектов такого юридического лица, капитальный ремонт которых осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;
- руководителем юридического лица, не являющегося государственным или муниципальным учреждением, государственным или муниципальным унитарным предприятием, — в отношении объектов такого юридического лица, капитальный ремонт которых финансируется с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Капитальный ремонт автомобильной дороги, дорожного покрытия
«… капитальный ремонт автомобильной дороги — комплекс работ по замене и (или) восстановлению конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и (или) их частей, выполнение которых осуществляется в пределах установленных допустимых значений и технических характеристик класса и категории автомобильной дороги и при выполнении которых затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности автомобильной дороги и не изменяются границы полосы отвода автомобильной дороги;…» (извлечение из Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»)
«…Капитальный ремонт автомобильной дороги: комплекс работ по замене и/или восстановлению конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и/или их частей, выполнение которых осуществляется в пределах установленных допустимых значений и технических характеристик класса и категории автомобильной дороги и при выполнении которых затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности автомобильной дороги и не изменяются границы полосы отвода автомобильной дороги и ее геометрические элементы…» (извлечение из «СП 78.13330.2012. Свод правил. Автомобильные дороги. Актуализированная редакция СНиП 3.06.03-85» (утв. Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 N 272)
Этапы проведения капитального ремонта дома и особенности каждого этапа
Капитальный ремонт дома – это масштабное строительное мероприятие, включающее в себя несколько этапов. Обычно, такой ремонт проводится один раз в несколько десятилетий и позволяет увеличить срок службы здания. Рассмотрим основные этапы капитального ремонта дома.
- Подготовка капитального ремонта
- Демонтаж
- Строительство
- Отделка
Первый этап – подготовительный. На данном этапе проводятся необходимые технические работы для определения объема ремонтных работ, к которым относятся замеры и диагностика технических характеристик здания, составление проектной документации, и расчет бюджета.
Далее следует этап демонтажа. На этом этапе проводятся работы по демонтажу старых элементов здания, таких как окна, двери, и другие конструкции. Этот этап важен для дальнейшего проведения ремонтных работ.
Этап строительства – самый масштабный и длительный. На этом этапе проводятся работы по укреплению и ремонту фундамента, возведению новых стен, замене кровли, устройству отопления и вентиляции, замене сантехники и электрики, утеплению фасадов и другие работы по восстановлению здания.
Завершающий этап – отделка. На этом этапе проводятся работы по установке окон, дверей, облицовке и отделке внутренних и внешних поверхностей, установке мебели и техники.
Важно понимать, что капитальный ремонт достаточно сложный процесс, в котором каждый этап нужно проводить профессионально и в сжатые сроки, чтобы не нарушить график работы и не превысить бюджет. Правильно организованный процесс ремонта поможет значительно продлить срок эксплуатации здания.
Как правильно распределить бюджет на капитальный ремонт дома?
Капитальный ремонт дома — это довольно крупная финансовая статья. Планирование бюджета на капитальный ремонт необходимо обдумывать заранее и тщательно. Стоит начинать со составления детального списка работ, которые необходимо выполнить.
Определите, какие работы можно выполнить своими силами, а какие лучше доверить профессиональным бригадам. Это позволит существенно снизить затраты на проведение ремонта. Однако не стоит экономить на качестве материалов и услуг. Оптимальное соотношение цены и качества — залог того, что ремонт будет долгосрочным и эффективным.
При планировании бюджета на капитальный ремонт дома не забывайте учитывать непредвиденные затраты и запасайтесь финансовыми ресурсами дополнительно. Рекомендуется оставить на этот случай минимум 10-15% от суммы, выделенной на ремонт.
Также не забывайте о том, что капитальный ремонт дома может повысить его стоимость и в перспективе принести большую прибыль при продаже недвижимости. Поэтому инвестируйте с умом и рассматривайте ремонт в качестве долгосрочного вложения в вашу жилплощадь.
- Определите детальный список работ
- Разбейте их на те, что можно выполнить своими силами, и на те, которые требуют профессиональных услуг
- Не экономьте на качестве материалов и услуг
- Учитывайте непредвиденные затраты и запасайтесь финансовыми ресурсами дополнительно
- Инвестируйте в ремонт с умом с целью повышения стоимости вашей недвижимости
Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции
Все ремонтные мероприятия можно подразделить на две категории – текущие и капитальные. Под вторыми обычно понимают комплекс манипуляций, призванных улучшить технических и эксплуатационные характеристики жилого строения.
Любое здание рано или поздно начинает испытывать необходимость в ремонте, даже если оно было возведено относительно недавно. Со временем конструкции и сооружения утрачивают свои первоначальные свойства и характеристики. Период проведения работ устанавливается в индивидуальном порядке, зависит от конкретных параметров и особенностей. За сроки отвечают региональные программы, а также местные представители власти.
Именно они определяют очередность МКД (первые в списке – самые старые дома, последние – новостройки). Кроме того, они формируют перечень рекомендуемых к оказанию услуг. Что касается решения о необходимости проведения ремонта, то оно принимается ввиду трех факторов: даты сдачи в эксплуатацию, года крайнего КР, а также своевременности погашения платежей собственниками.
Если проблема заключается исключительно в поддержании внешнего вида, то ремонтные мероприятия считаются текущими. И, если обратиться к действующему законодательству, можно обнаружить, что косметические и восстановительные услуги оказываются исключительно за счет средств, собранных на основе взносов жильцов.
Что входит в перечень работ по капремонту и ремонту подъезда дома согласно новому закону?
- покраска перил;
- обработка стен и потолков;
- реставрация окон;
- ликвидация надписей и прочих дефектов;
- своевременная замена лампочек;
- реконструкция и окрашивание дверей;
- монтаж и демонтаж конструктивных элементов;
- замена инженерных коммуникаций;
- общая модернизация.
Заметим, что сроки варьируются в зависимости от конкретного состояния сооружения – от нескольких месяцев до пяти лет.
На основании Федерального Закона №185 лифтовые ремонтные работы относятся к капитальным, но лишь в том случае, если в отношении оборудования ранее был утвержден документ, который бы признавал его непригодным для использования. Иными словами, необходимо предварительное получение экспертного заключения, отражающего все поломки и неисправности, содержащего выводы о текущем состоянии.
Если подъезд оборудован сразу несколькими лифтами, отключение всех невозможно. В такой ситуации ремонтно-восстановительные мероприятия будут проводиться последовательно и постепенно (это справедливо и для других работ, входящих в капитальный ремонт многоквартирного дома).
Обследование проводят квалифицированные сотрудники в присутствии представителей управляющей компании. Отметим, что замена обычно требуется не раньше, чем спустя четыре года активной эксплуатации.
Любые ремонтно-строительные манипуляции организуются при наличии серьезных повреждений кровельных участков либо в случае полного обветшания. Подробный перечень работ по КР в таблице ниже.
| Для крыши | Для чердака |
| Восстановления и реконструкция кровли | Исправление водостоков |
| Демонтаж с целью установки новых элементов | Реставрация кровельных покрытий |
| Замена стропил | |
| Обустройство заземления |
Фасадные ремонтные работы регламентируются СНиП. В соответствии с данным документом опорные конструкции подлежат периодическим плановым и внеплановым осмотрам, КР и ТР. Стандартный срок для организации оценочных процедур – десять лет.
Что касается плана мероприятий, то он разрабатывается на основании технологических карт, различающихся в зависимости от категории строения, используемых при возведении материалов.
Текущий, аварийный, капитальный: какой ремонт должна делать УК в доме
Прежде чем говорить об очерёдности осуществления капитальных ремонтных работ МКД, желательно коснуться основ Федерального законодательства (ФЗ), регламентирующих этот вопрос.
| №/№ | Законодательная база | Расшифровка |
| 1. | ЖК РФ ст. № 166 | Перечисляются ремонтные работы, производимые в рамках капремонта |
| 2. | ЖК РФ ст. № 154 | Говорится о том, что финансовые затраты по капремонту обязаны нести собственники квартир |
| 3. | ЖК РФ ст. № 182 | Говорится о том, что ответственность за капремонт возложена на плечи оператора регионального уровня |
Чтобы ваш МКД был включён в список очерёдности на проведение капремонта, необходимо, дабы в доме была форма управления ТСЖ. Требуется провести несколько собраний в полном составе собственников жилья, с целью выявить именно тот спектр работ, который необходим конкретному дому, а также рассчитать стоимость работ.
Многоквартирный дом должна оценить специальная комиссия экспертов. Они смогут определить реальное «самочувствие» дома и выявить, нуждается ли он капремонте. Затем составляется смета работ. Она включает те деньги, которые государство выделяет на ремонтные действия, и собранные гражданами – собственниками в форме взносов.
Собственник МКД, при желании, может узнать необходимую информацию о программе капитального ремонта, обратившись к соответствующим электронным источникам. Некоторые списки МКД не входят в эту программу.
Что такое капитальный ремонт?
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах — это заранее подготовленное в соответствии с планом работ мероприятие, направленное на качественное обновление всех коммуникаций, проведение других работ и принятие мер, направленных на качественное улучшение условий жизни собственников помещений в конкретном доме.
Пункт 14.2 Статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ под капитальным ремонтом зданий, сооружений понимает перечень работ, направленных на замену или восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства.
Исключение будут составлять только несущие конструкции.
Также под капитальным ремонтом понимается замена существующих инженерных коммуникаций, обеспечивающих полноценное функционирование здания.
По сравнению с текущим ремонтом, у капитального есть несколько отличий, которые можно выявить путём анализа жилищного законодательства, действующего на данный момент.
К таким отличиям следует относить:
- сроки проведения ремонтных работ;
- периодичность их осуществления;
- перечень необходимых мероприятий, включаемых в обязательную смету;
- формирование фонда оплаты выполненных работ.
Капитальный ремонт по сравнению с текущим в таком виде представляет собой более сложно организованное мероприятие, которое должно пройти тщательное согласование между всеми сторонами.
В следующем разделе мы представим вам перечень работ капитального ремонта в многоэтажном доме и подробнее поговорим о том, какие работы входят в капремонт многоквартирных домов.
Типы капитальных ремонтных работ
Базовый комплекс КР включает проведение работ по улучшению функциональности:
- несущих частей здания,
- технических коммуникаций,
- других элементов конструкции (фасада, фундамента, кровли и вентиляции).
Фактически осуществляется модернизация дома с учетом современных нормативов, которые позволяют сделать проживание более комфортным. При этом капитальный ремонт может быть двух видов:
- Комплексный — работы ведутся по всем основным категориям.
- Выборочный — решение о частичной замене отдельных элементов, которые входят в состав здания, принимается в том случае, если проведение работ в полном объеме не представляется возможным. Чаще всего такие ситуации возникают при наличии значительных повреждений в системе, нецелесообразности по экономическим причинам, а также если при этом требуется полное или частичное прекращение ресурсоснабжения дома.
В зависимости от срочности ремонт бывает:
- Плановый — комплекс типовых работ включает: очистку труб и дымоходов, замену оконных стекол и рам в подъездах, ремонт лестниц и перил, косметический ремонт фасада и т. д. Плановый ремонт не относится к категории капитального и проводится в зависимости от появления эксплуатационных проблем.
- Внеплановый — причиной начала работ может стать обращение жильцов или возникновение аварийной ситуации. Например, к нештатным ситуациям, которые требуют срочного устранения, относятся прорывы труб водопровода или канализации. Инициировать ремонт можно также путем голосования на общем собрании собственников жилья. Итоговый протокол с требованиями передается в управляющую компанию, которая определяет целесообразность проведения КР совместно с жилищной инспекцией.
Какие работы выполняют при капитальном ремонте
При проведении капитального ремонта зданий выполняют следующие работы:
- частично перекладывают или усиливают фундаменты;
- восстанавливают гидроизоляцию;
- перекладывают и укрепляют стены, устраняют трещины в них;
- восстанавливают отмостку вокруг зданий;
- ремонтируют или меняют перегородки;
- ремонтируют кровлю. В зависимости от состояния кровли может проводиться частичная или полная ее замена;
- восстанавливают или меняют перекрытия;
- меняют окна и двери;
- ремонтируют или меняют лестницы;
- восстанавливают или меняют облицовочные покрытия;
- восстанавливают или монтируют новые системы отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электрического освещения, газоснабжения и сети связи.
Капремонт: платить или нет, кто освобождается от уплаты, льготы
Капремонт – это обязательное мероприятие, проводимое в многоквартирных домах для сохранения и улучшения их состояния. Однако вопрос об оплате капитального ремонта может быть неоднозначным, и некоторые категории граждан могут быть освобождены от его уплаты.
Освобождение от оплаты капитального ремонта предоставляется различным группам граждан. В первую очередь это инвалиды I и II группы, а также дети-инвалиды. Они освобождаются от оплаты не только текущих взносов на капремонт, но и накопительной части платы, которая изымается из заработной платы.
Для освобожденных от уплаты капитального ремонта предусмотрены льготы, в том числе снижение суммы ежемесячного платежа либо отсрочка его уплаты. Также предусмотрены меры поддержки для многодетных семей, пенсионеров и других категорий граждан, которые могут испытывать трудности с оплатой капремонта.