Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перевод земли сельхозназначения на землю индивидуального жилищного строительства (ИЖС) возможен в соответствии с законодательством Российской Федерации. Для этого необходимо выполнить определенные условия и предоставить необходимые документы.
Сама процедура подачи и рассмотрения ходатайства осуществляется на безвозмездной основе, но оформление некоторых документов может потребовать оплаты госпошлины.
Так при самостоятельной подаче данных в Росреестр для внесения изменений в Земкадастр необходимо оплатить следующие процедуры:
- Изменить сведения в Реестре – от 245 до 350 руб. Для юридических лиц и ИП стоимость выше – от 700 до 1000 руб.
- Предоставление выписки из ЕГРН (документ прилагается к ходатайству, направляемому в органы власти) – от 300 до 750 руб. – для граждан. Для прочих структур – от 600 до 2200 руб.
Сроки и особенности процесса перевода земли сельхозназначения на ИЖС
Перевод земли сельхозназначения на землю индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является сложной и длительной процедурой, которая требует соблюдения определенных сроков и особенностей.
Для перевода земли сельхозназначения на ИЖС необходимо собрать определенный пакет документов, включающий в себя заявление на перевод земли, технический план и проект межевания территории. Данные документы подаются в соответствующий орган местной администрации, который принимает решение о возможности перевода земли на ИЖС.
Сроки рассмотрения заявления и принятия решения могут варьироваться в зависимости от региона и сложности процесса перевода земли. Обычно этот процесс занимает несколько месяцев до нескольких лет. Важно учесть, что в течение всего процесса перевода земли на ИЖС необходимо соблюдать законодательство и прописанные правила.
Особенности процесса перевода земли сельхозназначения на ИЖС заключаются в необходимости проведения комплекса изыскательных работ, которые могут включать геодезические измерения, инженерные и гидрогеологические исследования. Также, при переводе земли на ИЖС, требуется учесть ограничения в использовании земельного участка, устанавливаемые региональным законодательством или местными администрациями.
Стоимость процесса перевода земли сельхозназначения на ИЖС также может различаться в зависимости от многих факторов, включая размер земельного участка, его расположение и сложность процесса перевода. В связи с этим, перед началом процесса рекомендуется получить консультацию у специалистов, чтобы точно определить все затраты и сроки, связанные с переводом земли на ИЖС.
Узнать действующую категорию можно по кадастровому номеру. Нужно воспользоваться кадастровой картой, в поиске ввести номер объекта недвижимости, сведения о котором нужно получить. В результате поиска отобразится информация с категорией и видом разрешённого использования. Подобный способ подходит для тех, кто хочет узнать сведения быстро и без обращения в инстанции. Для документального подтверждения данных нужно получить выписку из ЕГРН.
Сложно оформить перевод участков лесных и водных фондов, ООПТ. А также сельхозназначения и тех объектов, что находятся в собственности государства. Законодательство ведёт строгий контроль за тем, чтобы участки использовались по целевому назначению. За нарушение эксплуатации земель владелец привлекается к ответственности. Но в некоторых случаях продать участки с вышеперечисленными категориями можно, а также допустимо сменить вид. Если категория участка не указана, администрация определяет, к какому виду отнести объект недвижимости и составляет акт с распоряжением.
Как поменять категорию участков сельхозназначения
Шаг 1: Собрать пакет документов
Чтобы поменять категорию участков с сельхозназначением и получить в дальнейшем возможности построить дом, понадобится: заявление, выписка из ЕГРН с указанием исходной категории, план участка.
Шаг 2: Обратиться в соответствующие госорганы
Рассмотрение документов занимает около месяца, в отдельных случаях срок изменения назначения участка может быть продлён.
Шаг 3: Дождаться решения органов власти
После принятия заявки проводится проверка документов, и выносится решение о возможности смены категории. При одобрении процедура перевода земли продолжается в Росреестре, при отрицательном решении подготавливается апелляция (по желанию собственника).
Шаг 4: Составить и заключить договор
После того как органы власти вынесли решение и одобрили изменение категории, с организацией заключается договор о проведении работ на участке. В эти работы входит изменение границ, разработка топографического плана и другие действия, которые должен предпринять собственник для изменения категории.
Шаг 6: Оформить новую категорию участка
Завершающим шагом будет обращение в орган власти, куда подавалось заявление на перевод, с просьбой выдачи документов на участок с учётом изменений и указанием новой категории. Процедура занимает несколько рабочих дней.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде (п.8 ст. 3 закона № 172-ФЗ). Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства.
В зависимости от того, кто является заявителем, спор подлежит разрешению:
- для юридических лиц и ИП — в арбитражных судах (ст. 29 АПК РФ);
- для некоммерческих субъектов — в судах общей юрисдикции (ст. 218 КАС РФ).
Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС
Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:
- кадастровый номер земельного участка;
- категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
- обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
- подтверждение права заявителя на земельный участок.
К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
- выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
- копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
- выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
- иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.
Подача заявления и необходимые документы
Перевод участка из сельхозназначения в ИЖС несложно осуществить собственными силами. Для этого нужно использовать алгоритм, прописанный в законе №172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую».
Изменение статуса начинается с обращения с ходатайством (заявлением) в орган местной государственной власти. В заявлении необходимо указать кадастровый номер ЗУ, текущую и желаемую категории. Также надо представить основание для необходимости этих изменений. Ходатайство дополняется следующими документами:
- Личные данные (копия паспорта).
- Правоустанавливающие документы на землю.
Как изменится земельный налог
Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую имеет прямое влияние на налоговую нагрузку компании. Ведь он влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, которая является налоговой базой по земельному налогу. Иными словами, изменение категории земли влияет на налоговую ставку (письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214).
Напомним: в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельхозпроизводства, налоговая ставка не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ). В отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земли.
Альтернатива: закрепление ВРИ «под ИЖС» для земель СХН
Изменение земельной категории является сложной и продолжительной процедурой, не гарантирующей положительного исхода и требующей значительных финансовых вложений. Зачастую в качестве альтернативного способа использования земель СХН для ИЖС используется юридическое закрепление разрешенной эксплуатации «под ИЖС» без изменения категории.
Данная процедура возможна в случае, если ВРИ участка – «ведение дачного хозяйства» или «ведение садоводства», а также в случае, если возможно изменение иного ВРИ имеющегося участка СХН на вышеозначенные. Процедура закрепления дополнительного ВРИ во многом схожа с изменением назначения земли, но может видоизменяться в зависимости от местных норм законодательства.
Закрепление дополнительного ВРИ не предусматривает снижения кадастровой стоимости земли, вследствие чего отпадает необходимость выплаты материальной компенсации государству.
Как перевести земли из сельхозназначения в ИЖС
Сам процесс перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли для индивидуального жилого строительства осуществляется в соответствии со специальным алгоритмом.
Если осуществляться он будет самостоятельно, то желательно предварительно рассмотреть некоторые вопросы. Это позволит существенно сократить время, необходимое для реализации процедуры.
К основным таковым вопросам сегодня относится следующее:
- какие нужны документы;
- преимущества и недостатки;
- стоимость перевода.
Перевод земли из сельскохозяйственного назначения в промышленную
Плюс таких участков в том, что, благодаря удаленности от населенного пункта, доступно расширение территории промышленного комплекса, если это потребуется. Когда территория под производство находится в черте города или поселка, любое расширение вызывает затруднение. Чаще всего приходится арендовать земельный участок в другом месте, что не выгодно, так как возрастают расходы на транспорт и иные издержки.
В земельном законодательстве существует следующее определение земель промышленности. Эти территории предназначены для обеспечения деятельности предприятий и эксплуатации объектов производства. В состав таких земель могут включаться охранные территории и санитарно-защитные зоны с особым использованием.
Как следует из п. 11 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об отнесении к определенной категории земель или о переводе земельного участка из одной категории земель в другую.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон о переводе) перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных в том числе с установлением или изменением черты населенных пунктов.
Как перевести землю из огородничества в ИЖС: порядок действий и цена вопроса
По действующему законодательству единственный вид строений, допускаемый на «огородных» землях — времянки для складирования инвентаря. Эта норма закона распространяется как на участки, расположенные на сельхозземлях, так и на наделы в черте населенных пунктов. Подробнее о том, что можно строить на землях для огородничества, читайте в отдельной статье.
- Вынесение вопроса о смене разрешенного использования земли на общее собрание участников товарищества.
- При получении поддержки рассматриваемого вопроса большей частью коллектива, провести обмер своего участка и поставить его на кадастровый учет.
- К пакету документов, направляемого в местную администрацию, приложить копию подписанного протокола собрания, подтверждающего согласие совладельцев земли, а также документы, удостоверяющие ваше членство в товариществе.
Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.
Перевод земли сельхозназначения в ИЖС с включением в состав населенного пункта
Перевод сельскохозяйственных земель в категорию земель населенных пунктов может оказаться зачастую неподъемной задачей. И тому способствуют несколько причин:
Во-первых, земли сельхозназначения, с точки зрения государства, имеют наивысшую ценность. Таким образом, при переводе их в другую категорию, государство теряет площадь сельскохозяйственных угодий и потенциальные налоги от производственной деятельности на этих землях. Поэтому при обращении в уполномоченный орган, вам потребуется подробно разъяснить причину изменения категории и оплатить государству пошлину за вывод земель из сельскохозяйственного оборота.
Во-вторых, перевод c/х земель в земли населенных пунктов возможен лишь в том случае, если они граничат с ними, либо эти земли находятся в резерве на случай дальнейшего развития населенного пункта. В иных случаях, перевод осуществить невозможно.
Таким образом, перевод земли из одной категории в другую — не всегда возможен и экономически целесообразен. Поэтому приобретая или арендуя землю, позаботьтесь о том, чтобы она изначально была в нужной вам категории и поддерживала нужный вид разрешенного пользования.