Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями в праве собственности на недвижимость: особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Извещение о намерении продать долю
В том случае, когда участник долевого владения решает избавиться от принадлежащей ему имущественной массы, он обязан учитывать интересы и права других граждан, которые выступают совладельцами. В ст.250 ГК РФ указано, что перед тем, как принять решение о продаже своей доли, он обязан уведомить об этом всех собственников конкретного имущества. Таким образом, в их отношении будет реализовано право преимущественной покупки.
Для того чтобы соблюсти все формальные моменты, Продавец должен направить всем совладельцам письменное извещение, в котором должна содержаться информация относительно объекта продажи, его стоимости и прочих особенностей.
Данное извещение может быть совершено любым способом, который предельно удобен для продавца. Среди способов извещения, наиболее популярными считаются:
- личное вручение совладельцам писем с извещением о намерении продать свою долю;
- отправка уведомления при помощи заказной телеграммы с уведомлением о получении. Здесь отправка может быть осуществлена как самим продавцом, так и риелтором, который помогает ему оформить сделку. Причем в последнем случае у риелтора на руках должно быть письменное разрешение от собственника на проведение подобной операции;
- проведение процедуры при активном участии нотариальных контор.
Примеры употребления на «Секрете»
«Закон защищает права квартиранта: он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права собственнику квартиры необходимо не позднее чем за 3 месяца до истечения срока найма предложить квартиросъёмщику заключить контракт на тех же или иных условиях».
(Юрист Мария Спиридонова о том, как обойти подводные камни при сдаче квартиры в аренду.)
«Преимущественное право остаться есть у сотрудников с более высокой квалификацией и большей производительностью труда. Оценить это можно по результатам работы за некий период и по результатам ежегодной аттестации. Если у вас нет такой статистики, суд, скорее всего, займёт сторону увольняемого».
Судебная практика по ст. 250 ГК РФ
Позиции высших судов по статье 250 Гражданского кодекса.
Верховный Суд Российской Федерации
- Определение от 30 сентября 2019 г. по делу № А68-8573/2017
- Определение от 30 мая 2019 г. по делу № А79-1505/2018
- Определение от 21 мая 2019 г. по делу № А50-12517/2018
- Определение от 12 апреля 2019 г. по делу № А09-12821/2017
- Определение от 18 февраля 2019 г. по делу № А42-16/2018
- Определение от 8 февраля 2019 г. по делу № А47-9883/2017
- Определение от 19 апреля 2018 г. по делу № А56-38212/2015
- Определение от 4 сентября 2017 г. по делу № А56-38212/2015
- Определение от 10 июля 2017 г. по делу № А40-38025/2016
- Определение от 22 мая 2017 г. по делу № А04-501/2016
Сроки действия преимущественного права
Рассматриваемая статья диктует различные виды сроков, в течение которых действует преимущественное право. На приобретение доли остальным участникам собственности отводится один месяц, если речь идет о сделках с недвижимым имуществом. При отчуждении движимого имущества преимущественное право необходимо реализовать в течение 10 дней. Исчисление срока ведется со дня уведомления собственника. Отказ всех участников собственности от реализации своего права направляется продавцу в письменной форме. Он является основанием для продажи доли постороннему лицу раньше установленного времени.
В комментариях к ст. 250 ГК РФ говорится о том, что указанные сроки – пресекательные, то есть, сроки существования права. Их правовая природа такова, что они не подлежат изменению даже при наличии у собственника уважительных причин, по которым он не смог ознакомиться с извещением о продаже доли. Если же уведомление намеренно было составлено так, чтобы ввести участника собственности в заблуждение, можно говорить о нарушении продавцом своих обязанностей.
Уточнения к норме разъясняют понятие срока исковой давности. Традиционно при подаче исков им считается трехмесячный срок для заявления требования о переводе на участника общей собственности прав и обязанностей покупателя. С другой стороны, этот же срок трактуется как пресекательный.
Применение срока исковой давности начинает работать только после заявление о нем в ходе суда.
В ходе одного из судебных заседаний по делу о преимущественном праве суд указал на то, что закон диктует сроки, в течение которых собственники могут откликнуться на предложение доли недвижимого имущества. Этот срок ограничивается месяцем и исчисляется со дня извещения о намерении продать долю. По юридической природе данный срок является сроком существования права, который в отличие от срока исковой давности нельзя приостановить, прервать или восстановить.
Преимущественное право покупки, регламентированное законодательно, повышает ценность имущества, дает участникам собственности возможность увеличивать свои доли и осуществлять контроль персонального состава совладельцев движимого и недвижимого имущества.
Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости
- Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
- Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
- При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.
- Сумму, подлежащую выплате продавцу истцом при переводе на него прав и обязанностей покупателя доли необходимо внести на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ. Это следует из разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 10.06.1980 года (в редакции от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судом споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
- Квитанция об уплате госпошлины
- Правоустанавливающие документы на долю истца (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, если собственность оформлена после 15.06.2016 года)
- Выписка из ЕГРП на весь объект недвижимости
- Справка о регистрации лиц в жилом помещении (по Ф-9)
- Справка о характеристике жилого помещения (по Ф-7)
- Квитанция о внесении денежных средств, подлежащих выплате продавцу, на депозит Управления Судебного департамента (подать иск можно и без внесения депозита; это можно будет сделать по определению судьи в ходе рассмотрения дела)
- Сведения о направлении ответчику и третьему лицу искового заявления с приложением
Судебные дела, связанные с нарушением преимущественного права покупки доли жилья встречаются в практике юристов нашей компании довольно часто.
Профессиональный подход юриста поможет разрешить возникший спор быстро и эффективно. Юрист быстро и грамотно составит исковое заявление, предъявит его в суд, и защитит ваши интересы в суде.
Как защищён участник права общей долевой собственности в случае предоставления ему части общего имущества, несоразмерной его доле?
Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
По смыслу приведённой нормы всякое отступление реальной доли от идеальной, а уже тем более отказ в предоставлении части имущества пропорционально доле, даёт сособственнику право на компенсацию. Как правильно указал суд по одному из дел, «компенсация, указанная в статье 247 ГК РФ, является возмещением понесённых одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе, когда этот другой сособственник за счёт потерпевшего использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 марта 2012 г. № 33—3341/2012).
Рассматривая указанное выше дело, суд сделал ещё один заслуживающий внимание вывод: «Истец, который просит выдать ему в пользование жилое помещение меньшей площадью, чем его доля, вправе требовать взыскания платы за пользование частью имущества, превышающей долю ответчиков, лишь одновременно с предъявлением иска об определении порядка пользования имуществом. После принятия данного решения истица уже не вправе ставить вопрос о выплате ей компенсации другим участником долевой собственности. Иной подход привёл бы к нарушению прав другого собственника, согласившегося получить в своё пользование большее по размеру помещение, не предполагая о наступлении в последующем для него неблагоприятных последствий, в виде взыскания денежной компенсации за превышение доли».
Коммунальные платежи при определении размера компенсации, установленной п. 2 ст. 247 ГК РФ, не учитываются.
Российскому правопорядку известны примеры, когда объект, принадлежащий тому или иному лицу, в случае принятия им решения о его отчуждении должен быть реализован в преимущественном порядке в пользу определенного субъекта. Иллюстрацией подобной ситуации могут служить отношения долевых собственников (ст. 250 ГК РФ). Аналогичное регулирование встречается и в корпоративном праве применительно к долям в обществе с ограниченной ответственностью (далее — ООО) (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО)) и акциям в непубличном акционерном обществе (далее — АО) (ст. 7 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее — Закон об АО)). В последнем случае преимущественное право функционирует, если акционеры специально предусмотрели его в уставе. Обязательство собственника произвести отчуждение объекта определенному лицу в преимущественном порядке может быть установлено и двусторонним соглашением сторон (к примеру, если лицо желает как можно скорее приобрести объект, но собственник на текущий момент не готов его продавать).
Как и любое право, преимущественное право покупки может быть нарушено. Например, если обязанное лицо в какой-то момент крайне заинтересовано в отчуждении объекта определенному лицу (неуправомоченному). В подобной ситуации нарушения могут находить различные проявления, среди которых значительную роль играет обход преимущественного права покупки посредством избрания иного договорного типа. Совершение такой сделки (мены, дарения, ренты и т.д.) с большой долей вероятности приведет к предъявлению управомоченным иска о переводе прав и обязанностей на себя (или иска о взыскании убытков), в основание которого будет положен факт заключения обязанным лицом договора, направленного на обход преимущественного права истца.
Как представляется, разрешение подобного спора неизбежно ставит перед судом целый ряд вопросов, включающих в себя следующие:
- на какие договорные типы распространяется преимущественное право истца;
- если спорная сделка по своим внешним объективным признакам не подпадает под сферу действия преимущественного права, имеют ли место обстоятельства, свидетельствующие об обходе преимущественного права?
При ответе на указанные вопросы, вероятно, целесообразно предварительно договориться о том, на основании какого юридического критерия очерчена сфера действия преимущественного права. В противном случае достаточно велика вероятность произвольного решения, которое может быть основано не на оценке действий обязанного лица и выявлении в рамках его поведения признаков нарушения преимущественного права, а, например, на желании максимально обезопасить интерес управомоченного, выраженный в недопуске в ООО или в сообщество сособственников третьих, неизвестных ему лиц.
В настоящей статье осуществляется попытка проанализировать возможные критерии, которые теоретически могут стать основой для определения сферы действия преимущественного права. Указанные критерии влияют как на сферу действия данного права, так и на механизм выявления сделок, направленных на его обход. Предлагается также оценить, используют ли российские суды какие-либо из этих критериев.
1. Приведенный анализ категории преимущественного права показывает, что исследование вопросов, связанных с его обходом, невозможно без предварительного определения сферы его применения. Чем больше сфера действия преимущественного права, тем меньше места остается для случаев обхода.
2. При определении сферы действия преимущественного права можно выделить по меньшей мере четыре возможных подхода, которые по-разному определяют, когда оно может быть реализовано:
1) только при совершении купли-продажи (субъективный критерий — воля обязанного лица);
2) если обязанное лицо посредством отчуждения объекта намерено получить денежные средства (объективный критерий — намерение получить денежные средства);
3) если управомоченное лицо объективно может исполнить обязательства, возложенные на контрагента отчуждателя (объективный критерий — возможность замены третьего лица на управомоченного);
4) если управомоченное лицо отчуждает объект на основании возмездной (или также безвозмездной) сделки (объективный критерий — наличие эквивалента).
В зависимости от того, какой из вариантов будет избран правопорядком применительно к конкретному преимущественному праву, по-разному будут определяться область его действия и сфера его обхода.
3. При определении сферы действия преимущественного права необходимо учитывать наличие или отсутствие таких факторов, как:
- интерес управомоченного лица в приобретении объекта;
- интерес управомоченного лица в контроле за персональным составом участников гражданско-правового сообщества;
- интерес обязанного лица в максимально свободном распоряжении объектом;
- источник возникновения преимущественного права;
- источник возникновения способов защиты обладателя преимущественного права;
- наличие у управомоченного лица иных средств защиты, которые достигают той цели, которой могло бы достигнуть и преимущественное право посредством расширения сферы его действия.
4. Обязанное лицо имеет достаточно большую степень свободы в распоряжении объектом, обремененным преимущественным правом. Она проявляется в возможности:
- принять решение о том, следует ли отчуждать объект;
- распорядиться объектом иным способом, не предполагающим его отчуждение;
- определить, каким способом его отчуждать;
- определить, на каких условиях его отчуждать.
5. При исследовании вопроса об обходе преимущественного права усматривается, что российские суды в рамках данной категории дел устанавливают факт того, намеревалось ли обязанное лицо произвести отчуждение объекта в счет получения денежных средств.
6. При обходе преимущественного права посредством заключения договора мены обход может быть зафиксирован:
- при непродолжительном нахождении полученного по мене объекта в собственности обязанного лица и его последующем отчуждении;
- при разделе объекта, обремененного преимущественным правом, в результате которого небольшая часть отчуждается по договору мены, а остальная часть — посредством купли-продажи.
Спорным представляется вопрос о наличии обхода преимущественного права, когда в рамках обязательственного отношения, возникшего из договора мены, обязанное лицо в ликвидационной стадии переходит к взысканию убытков вместо предоставления и по факту получает денежный эквивалент за отчужденный объект. Вероятно, в подобном случае целесообразно фиксировать обход преимущественного права, только если при заключении договора мены стороны изначально не предполагали исполнение третьим лицом (приобретателем) своих обязательств в неденежной форме, а причина заключения договора мены состояла в намерении осуществить обход преимущественного права покупки.
7. При обходе преимущественного права посредством совершения безвозмездной сделки:
- факта отсутствия у обязанного лица намерения одарить недостаточно для признания обхода состоявшимся;
- как правило, имеет место дарение небольшой доли от объекта, после чего следует купля-продажа;
- практикуется дарение небольшой доли со стороны третьего лица, являвшегося участником общества и предоставляющего приобретателю возможность беспрепятственно купить у обязанного лица спорный объект.
8. При обходе преимущественного права посредством внесения вклада в уставный капитал общества:
- признаками обхода будут продажа обязанным лицом доли участия во вновь созданном обществе, отсутствие у последнего иных активов, факт его недавнего создания, факт отсутствия у него хозяйственной деятельности;
- напротив, сохранение обязанным лицом статуса участника во вновь созданном обществе, осуществление им корпоративных прав, наличие у такого общества иных активов, хозяйственной деятельности и т.д. свидетельствует об отсутствии признаков обхода.
Обязанности лица продающего долю недвижимости
Продавец доли недвижимости, который проводит отчуждение своего имущества, должен уведомить всех остальных участников о своем намерении в соответствии со ст. 250 ГКРФ. В данном случае составляется письменное извещение с указанием стоимости и других важных условий осуществления сделки.
Дольщики могут рассматривать данное предложение на протяжении 30 дней при продаже недвижимости и 10 дней при реализации движимого имущества. По истечении времени продавец получает право продажи доли недвижимости другому постороннему субъекту, если заинтересованные лица дали отказ.
При отказе дольщиков от приобретения доли имущества возможно осуществление продажи в досрочно порядке (до окончания установленного срока) согласно положениям ст. 250 ГК РФ. Процедура уведомления заинтересованных лиц может регулироваться другими федеральными законами.
Особенности преемства
Преимущественное право не подлежит квалификации законодательства, как неимущественное, личное распоряжение. В данном случае имеются некоторые нюансы при факте наследования доли недвижимости.
Судебная практика говорит о том, преимущественное право не считается не имущественным и не относится к юридическому термину, как недопустимость преемства. Разъяснения в данном вопросе определил ВС о том, что требование дольщика о переводе преимущественного права является производным данного термина и не относится к личному праву.
Использование преимущественного права не определяет связь с одним конкретным лицом. Данную процедуру можно использовать после получения наследства без наличия каких-либо ограничений в рамках действующего законодательства РФ.
Преимущественное право это
Такое право закреплено статьей 250 ГК РФ.Что такое преимущественное право покупки? Согласно этому праву владельцы долевого имущества имеют первоочередное право покупки доли другого совладельца.
Если кто-то из хозяев квартиры, находящейся в долевой собственности, продает свою часть, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам этого объекта недвижимости.
Совладельцы должны дать согласие на продажу доли, подтвердив его письменно. Они или покупают ее сами, или дают согласие и письменно отказываются от покупки.
Сообщить о продаже части квартиры нужно предварительно, дольщикам дается месяц на размышление и принятие решения по покупке или отказе от нее. Можно сообщить лично, по телефону, направить письмо.
ВНИМАНИЕ! Проще решается вопрос, если все дольщики проживают в данной квартире, в таком случае нет проблем в получении информации по продаже.
Если дольщики отказываются от покупки части жилья, выставленного на продажу его владельцем, они должны оформить отказ письменно и заверить его у нотариуса. Такой нотариально заверенный отказ прикладывается к документам, необходимым для оформления сделки купли-продажи доли.
Данное право распространяется только на собственников, нанимателей оно не касается. Также нужно учесть и некоторые другие особенности 2023 года:
- Продавец указывает другим дольщикам стоимость своей доли. Если они отказались от покупки, третьему лицу он должен продавать свою часть именно по указанной ранее цене. В противном случае дольщики смогут оспорить сделку.
- Такого же правила следует придерживаться и при отчуждении части жилья по договору мены. Не требуется согласие других дольщиков в том случае, если доля передается третьему лицу по завещанию или по договору дарения.
- Другому лицу право своей преимущественной покупки дольщик не может передать, это не предусмотрено жилищными и гражданским законодательством.
- Если все дольщики желают приобрести часть жилья, владелец реализует ее одному, по своему усмотрению.