Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отличие статуса квартиры от жилого помещения: в чем разница?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не очень честные риелторы или менеджеры компаний-застройщиков могут уверять, что никакой разницы между квартирой и жилым помещением как статусами недвижимости нет. В действительности ключевое отличие скрывается в документах на землю, на которой стоит дом, а также статусе дома в целом.
Чем рискует покупатель «жилого помещения»
Индивидуальный жилой дом, согласно закону, не может быть слишком большой этажности. Максимум — три этажа. Застройщики идут на правовые уловки и используют схему, состоящую из нескольких этапов.
Построив три этажа, такие девелоперы оформляют на себя свидетельство о праве собственности. Затем они проводят реконструкцию по специально заказанному проекту и строят еще несколько этажей. Дом сдается по судебному решению.
Право собственности на весь дом в целом изначально принадлежит застройщику. Строение делят на те самые «жилые помещения», которые выставляются на продажу. Покупатель получает отдельные свидетельства о праве собственности на помещение и на свою долю земельного участка, на котором стоит дом.
Все это не имело бы большого значения, если бы не два важнейших обстоятельства.
- Первое — продать свое «жилое помещение» не так просто. Преимущественным правом покупки будут обладать ваши соседи — собственники других помещений. Всех соседей придется уведомлять о намерении продать свою долю в доме.
- Второе — почти все дома с «жилыми помещениями» имеют сложности с коммуникациями. Иногда поставщики важнейших коммунальных благ (электричества, газа, водоснабжения) просто отказываются подключать дом.
Правовой статус «квартир» и «жилых помещений» – различия
05.09.2016 видеоблог автор АН Мандарин
Может показаться, что статус жилого помещения и квартиры не отличается друг от друга, но с точки зрения юридического статуса это не так. У каждого из этих объектов имеется четкий правовой статус, установленный законом. Так, статья 16 Жилищного Кодекса РФ, описывающая виды жилых помещений, регламентирует понятие квартиры. Под ней понимается обособленное должным образом структурно помещение, располагающееся в многоквартирном доме, в котором имеется прямой доступа к помещениям общего пользования. Она может состоять из одной или более комнат, а также иных помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения жителями квартиры своих повседневных бытовых нужд, связанных с проживанием в таком структурно обособленном помещении.
В свою очередь, 15 статья кодекса разъясняет, какие объекты следует признавать жилым помещением. Для этого необходимо, чтобы он был:
- изолирован;
- имел статус объекта недвижимости;
- был пригоден для постоянного там проживания.
Как перевести комнату в обежитье в квартиру
У меня в собственности имеются две смежные комнаты в общежитии блочного типа на 1 этаже (отдельный вход можно сделать без проблем). При этом блоку на 8 комнат присвоен статус коммунальной квартиры. Возможно ли две моих комнаты перевести в нежилое помещение? Есть ли вообще какие-то варианты? Заранее благодарю. номер вопроса №2618030 прочитан 988 раз Вместе с темой «Статус коммунальной квартиры» также ищут:
- Дмитрий, вам нужно ознакомиться с Главой 3 ЖК РФ, вот одна из статей этой главы : Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. 2.
Квартира и жилое помещение — сравнение статусов недвижимости в России
В России недвижимость может иметь разные правовые статусы, и это касается как квартир, так и жилых помещений. Важно понимать, что эти статусы могут отличаться друг от друга, и покупатель рискует, что не зная об этом, может приобрести недвижимость с нежелательными правовыми последствиями.
Для того чтобы избежать недоразумений, нужно знать, что под «квартирой» в России понимают часть здания или сооружения, имеющую отдельный вход и оборудованную для проживания. «Жилое помещение», в свою очередь, это помещение, которое может быть использовано для проживания, но не обязательно имеет свой отдельный вход и кухню.
Очевидно, что статусы этих помещений отличаются. Так, квартира считается объектом недвижимости, который может быть загружен и может служить объектом ипотечного залога. Жилое помещение, к сожалению, не имеет таких привилегий и считается менее престижным в глазах потенциальных покупателей.
В целом, перед тем как покупать недвижимость в России, важно ознакомиться с правовым статусом объекта. Информацию об этом можно узнать из официальных источников или по консультациям справочных служб. Также полезно ознакомиться с комментариями профессионалов отрасли, которые могут помочь сделать правильный выбор и избежать нежелательных юридических проблем в будущем.
Различия в продаже и покупке жилого помещения
Квартира и жилое помещение — это два разных статуса недвижимости, которые нужно знать перед покупкой. Помимо правовых различий, в продаже и покупке жилого помещения есть свои особенности.
Одной из основных разниц является риски, связанные с покупкой помещения низкого статуса. Если квартира в собственности, то покупатель не рискует тем, что помещение может быть использовано для других целей.
В статусе жилого помещения есть ряд ограничений на использование помещения. Например, его нельзя использовать для производственных или коммерческих целей. Если покупатель не знает этих правил, то он рискует, что помещение будет использовано для других целей и статус поменяется.
- Нужно знать правовые статусы помещения перед покупкой;
- Квартира и жилое помещение имеют различия в правовых статусах;
- Если помещение имеет статус жилого, то есть особенности в использовании помещения;
- Покупатель рискует, если не знает правила использования жилого помещения;
- Всего нужно знать о статусе помещения перед его покупкой.
Разница между жилым помещением и квартирой
Первое — продать свое «жилое помещение» не так просто. Преимущественным правом покупки будут обладать ваши соседи — собственники других помещений.
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, квартира — это обособленное помещение, входящее в состав многоквартирного дома. В ней обеспечивается возможность доступа к помещениям общего предназначения.
При приобретении недвижимости со статусом «квартира» дом принимает госкомиссия, после чего владельцам выдают свидетельства о праве собственности на жилье. Никаких сложных схем строительства и ввода в эксплуатацию, как и никакой зависимости от соседей у такого собственника не будет.
В ст. 15 дается определение ЖП. В ст. 16 описывает виды ЖП и в ст. 17 назначение жилого помещения и правила использования. Все это распространяется и на квартиры. Закон признает квартирой обособленное помещение в многоквартирном доме.
Площадь квартиры с точки зрения ЖК РФ: какая минимальная и максимальная
Площадь квартиры – один из важных факторов, устанавливающих её статус и соответствие требованиям Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). В соответствии с ЖК РФ, квартирой считается жилое помещение, ограниченное стенами и перекрытиями, имеющее отдельный вход или общий вход с другими помещениями, а также предназначенное для проживания одной или нескольких семей.
В отличие от ЖК РФ, Кодексом об административных правонарушениях РФ (КоАП РФ) предусмотрено административное наказание за незаконную аренду помещения, которое не отвечает требованиям к жилым помещениям. Поэтому площадь квартиры является одним из критериев, позволяющих определить её статус.
В соответствии с ЖК РФ, минимальная площадь квартиры зависит от количества проживающих в ней лиц. Например, для одного проживающего минимальная площадь квартиры должна быть не менее 18 квадратных метров. При увеличении числа проживающих лиц, минимальная площадь квартиры также увеличивается. Например, для двух проживающих – не менее 30 квадратных метров, для трех – не менее 45 квадратных метров и т.д.
Максимальная площадь квартиры не регламентирована ЖК РФ и может быть произвольной, но общая площадь квартиры не должна превышать общую площадь жилого помещения. Кроме того, соответствие площади жилого помещения и площади квартиры может быть проверено органом исполнительной власти или местным самоуправлением по запросу заинтересованного лица или при проведении проверки.
Таким образом, площадь квартиры является важным фактором при определении её статуса в соответствии с ЖК РФ. Минимальная площадь зависит от количества проживающих, а максимальная площадь – от общей площади жилого помещения.
Специалист по недвижимости АН «Винсент недвижимость» Ованес Нагабедян: Статус объекта недвижимости – это юридическое понятие объекта недвижимости, которое любой покупатель видит в свидетельстве на право собственности. В городе Сочи в частности есть такой специфический объект недвижимости, как помещение с назначением жилое. Также стандартны классические квартиры и апартаменты. Почему это важно знать? Любой покупатель задает специалисту по недвижимости некие условия по подбору недвижимости. А специалист, в силу своего профессионализма, должен заранее до подбора недвижимости объяснить человеку, что существуют данные три статуса. У каждого из них разные ценовые сегменты, разные юридические документы, разные назначения земельных участков. Каждый объект имеет свою специфику.
Правовой статус «квартир» и «жилых помещений» – различия
Может показаться, что статус жилого помещения и квартиры не отличается друг от друга, но с точки зрения юридического статуса это не так. У каждого из этих объектов имеется четкий правовой статус, установленный законом. Так, статья 16 Жилищного Кодекса РФ, описывающая виды жилых помещений, регламентирует понятие квартиры. Под ней понимается обособленное должным образом структурно помещение, располагающееся в многоквартирном доме, в котором имеется прямой доступа к помещениям общего пользования. Она может состоять из одной или более комнат, а также иных помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения жителями квартиры своих повседневных бытовых нужд, связанных с проживанием в таком структурно обособленном помещении.
В свою очередь, 15 статья кодекса разъясняет, какие объекты следует признавать жилым помещением. Для этого необходимо, чтобы он был:
- изолирован;
- имел статус объекта недвижимости;
- был пригоден для постоянного там проживания.
Для того, чтобы помещение было признано пригодным для жилья, оно должно соответствовать многочисленным законным требованиям, обеспечивающим безопасность проживающих там лиц. Понятие “жилое помещение” должно трактоваться шире, чем понятие “квартира”, так как последнее входит в первое. Не всякое жилое помещение является квартирой, но любая квартира – это жилое помещение. Среди жилых помещений также встречаются “часть дома”, “дом”, “часть комнаты” или “комната”.
Переход права собственности на квартиру предполагает получение и соответствующей выписки из ЕГРП, в которой будет официально отражен вид собственности – “квартира”, при этом не будет указано назначение участка земли. В этом нет потребности потому, что квартира может располагаться лишь в многоквартирном доме. Этот объект, в свою очередь, находится на земле с юридическим статусом “Земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом”. Если у помещения есть статус “квартира”, это уже подразумевает, что все разрешения, необходимые для проведения коммуникаций, инженерных систем и тому подобного, уже были получены законным способом. Квартиры могут отчуждаться в соответствии с законодательством, в том числе и иностранным гражданам.
Статус “жилое помещение” объекта недвижимости предполагает получение двух выписок из ЕГРП. В первой в разделе “вид права собственности” будет отражен статус объекта – “жилое помещение”. Вторая выписка включает в себя данные обо всех долях сособственников земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Статус этой земли будет в данном случае уже иным и будет называться как “Земли населенных пунктов – для индивидуального жилого строительства”. Если объекту недвижимости присвоен такой статус, то его не смогут приобрести иностранные граждане – это запрещает действующее законодательство России. В этом контексте могут возникнуть вопросы:
- Были ли соблюдены технические условия подключения коммуникаций к дому?
- В каком году дом официальном был введен в эксплуатацию и когда проводились строительные работы?
Чем вызвана важность этих вопросов? Начиная с 1 сентября 2015 года вступили в силу нормы, устанавливающие запрет на строительство многоквартирного строения на участке индивидуального жилого строительства, равно как и перевод его в статус жилых помещений. Ранее компании-застройщики или физические лица зачастую возводили многоквартирные дома на ИЖС участках – такое им было выгодно, так как законодательство допускало эти возможности. Объекты, построенные на ИЖС, допускали только три этажа. Застройщик получал разрешение на строительство трехэтажного дома, после чего на основе реконструкции получал разрешение уже на весь объект – de-iure, он получался легальным. Соответственно, застройщик становился законным собственником всех помещений и строения в целом.
Отличительные характеристики помещений
Чтобы лучше ориентироваться в различиях двух видов недвижимости, стоит отразить их в таблице ниже.
|
Нежилая |
Жилая |
|
Условия жильцов вовсе отсутствуют или созданы частично |
Должны соблюдаться технические, тепловые, шумовые, противопожарные нормативы и требования СанПина |
|
Полное отсутствие коммуникаций или их минимальное количество |
Обязательно проводятся коммуникации для обеспечения газо-, электро- и водоснабжения, а также вентиляция и канализация |
|
Допустимо применение для получения прибыли |
Коммерческое применение допустимо только в виде исключения, к примеру, для открытия адвокатского кабинета |
|
Нельзя регистрировать граждан |
Прописка граждан разрешена |
Допустимо ли изменение назначения объекта?
В п. 2 ст. №671 и п. 3 ст. №288 ГК РФ сказано, что предназначение жилых объектов заключается исключительно в проживании там людей. А если нужно использовать пространство в иных целях (к примеру, открыть офис), то сделать это можно, переведя последнее в нежилой фонд. Процесс должен проводиться в строгом соблюдении правил. Но определенные исключения тоже имеются.
Статья по теме: Как перевести жилое помещение в нежилое и зачем это нужно?В п. 2 ст. №17 ЖК РФ сообщается о том, что все же допустимо использование жилья для ведения деятельности в качестве ИП. Но важно, чтобы не попирались права остальных жильцов, соблюдались все требования.
Например, согласно п. 6,7, адвокат может оказывать юридические услуги в своем жилище или в помещении, принадлежащее кому-то из его родственников.
Но это редко бывает. Зачастую арбитражная практика не допускает применение жилого пространства не по их назначению. Иными словами, закон почти исключает варианты, когда жилые здания начинали применяться как нежилые.
Что такое студия — апартаменты
Если дом в целом или конкретное помещение не предназначены для постоянного проживания граждан, такая студия является нежилым помещением — апартаментом. Таким образом, нежилая студия ничем не отличается от апартаментов. А вот жилая будет отличаться своим назначением.
Как правило, нежилые студии продаются в ЖК, целиком состоящих из апартаментов — внешне похожих на квартиры нежилых помещений. Цена помещения в апарт-отеле может быть ниже, чем в многоквартирном жилом доме.
Но при этом апартаменты имеют ряд отличий от квартир — начиная от квартплаты и заканчивая налогами. Кроме того, апартаменты официально не могут служить жильем.
При их возведении не соблюдаются некоторые обязательные для жилых помещений нормы и правила, в связи с чем постоянно жить в них может оказаться некомфортно. Подробнее об этих отличиях читайте здесь.
Различие в правовом статусе
Большинство объектов недвижимости в Сочи (около 70% новостроек) — это дома, что свидетельствует о популярности этого типа недвижимости. Для тех, кто намерен купить по более выгодной цене именно «жилую недвижимость», требуется тщательное изучение документации.
Разница между этими документами заключается в их юридическом статусе. В свидетельстве о праве собственности на участок, на котором расположен многоквартирный дом, указано, что участок характеризуется как «населенный пункт — многоквартирный дом».
При покупке «жилого участка» в земельном сертификате указывается «жилой участок для индивидуального жилищного строительства».
В разрешении на строительство многоквартирного дома в документе указано «многоквартирные дома». Здания с «жилыми помещениями» называются «индивидуальная жилая застройка».
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.