Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридическое сопровождение сделок с личной и коммерческой недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.) может подразумевать конкретную услугу. Например, экспресс-проверка объекта или составление предварительного и основного договора продажи. А может включать целый комплекс услуг (что называется под ключ).
Какие самые распространенные риски при покупке недвижимости
- Утрата права собственности
- Судебные разбирательства с третьими лицами, чьи права на недвижимость были нарушены
- Наличие лиц, имеющих пожизненное право на проживание в квартире
- Иные наследники, претендующие на недвижимость на законных основаниях
- Суды по финансовым обязательствам продавца и последующее банкротство с выставлением вашей недвижимости на торги
- Лица, не принимавшие участия в приватизации — например, приватизация могла пройти без участия детей
- Снос жилья или реконструкция — вас могут принудительно переселить, если дом подлежит сносу или признан аварийным
- Супружеские доли — например, супруг/супруга продавца заявляет о своих правах на объект, так как он был приобретен в период брака
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: перечень услуг
Как правило, в сопровождение сделок с недвижимостью входит:
- Исследование юридической чистоты истории объекта и соблюдение прав текущего собственника.
- Правовая оценка ситуации (отсутствие ограничений на совершение сделки).
- Анализ представленных документов, а также получение/восстановление недостающих.
- Непосредственное участие в переговорах (уточнение характеристик объекта, прояснение целей и иных аспектов сделки).
- Проверка законности непосредственно самой процедуры сделки. Подтвердить или опровергнуть соответствие всех обстоятельств данной непростой процедуры установленным законодательным нормам под силу только опытному юристу, имеющему достойный практический стаж).
- Разработка наиболее удобной для клиента схемы оплаты сделки.
- Подготовка предварительного (при необходимости) и основного договора с учетом интересов клиента.
- Регистрация перехода прав в Росреестре.
Все тонкости сделок с недвижимостью
Сопровождение сделок с различными объектами недвижимости – это выявление и учет всех фактов, которые могут оказать существенное влияние на решение о целесообразности приобретения. Значение имеют любые «мелочи».
Покупка новостройки. Необходимо выяснить, введен ли дом в эксплуатацию, совпадает ли заявленная и фактическая площадь, присвоен ли квартире (и дому) почтовый адрес, подписан ли акт приема-передачи и т. д.
Приобретение вторичного жилья. Данная процедура также сопровождается тщательной проверкой со стороны юриста: проведенные перепланировки должны быть своевременно узаконены, квартира не должна находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора. Стоит убедиться, что не существует граждан, за которыми осталось право пользования помещением (следует учесть всех лиц, пропавших без вести, пребывающих на лечении в спецучреждении или местах заключения).
Что должно насторожить будущего собственника. Сюда входят такие моменты, как многократная перепродажа объекта за сравнительно небольшой период, подписание документов по сделке только и исключительно посредником, реализация квартиры юридическим лицом, продажа наследуемого имущества. Список остается открытым, потому что предусмотреть все краеугольные вопросы можно только после скрупулезного исследования документов по конкретному недвижимому имуществу.
Юридическое сопровождение – это возможность обнаружить скрытые риски в сделках. А также надежный способ предупредить потери в результате купли-продажи недвижимости. Грамотный юрист способен уже на стадии планирования выявить соответствие (несоответствие) целей приобретения и возможностей реального использования имущества. Даже юридически чистый объект недвижимости может иметь ряд законных, но скрытых ограничений. Это здания с запретом на реконструкцию (нельзя перестроить под нужды бизнеса), земля с нулевым ГПЗУ (невозможно организовать строительство), участки в зонах с особым охранным статусом (строительные работы требуют длительных согласований с различными ведомствами) и многое другое.
Нотариальное сопровождение
Обращение в нотариальную контору — это обязательный этап отчуждения квартиры, если:
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка;
● продается не недвижимое имущество целиком, а только доля в праве на него.
В остальных случаях такая форма договора не является обязательной, но абсолютно во всех случаях она желательна, потому что такое удостоверение страхует стороны от возможных юридических рисков. В отличие от риелтора и стороннего юриста, консультирующего по вопросам недвижимости, нотариус, удостоверяя договор купли-продажи квартиры, несет полную материальную ответственность за свои действия.
Такое сопровождение означает, что нотариус:
● проведет правовую экспертизу сделки, самостоятельно запросит сведения из государственных реестров, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы досконально проверить продаваемую недвижимость на предмет возможных обременений;
● подготовит текст договора купли-продажи, учитывающий ситуацию конкретной квартиры;
● лично побеседует с продавцом и покупателем. Он обязан проговорить условия заключаемого соглашения, ознакомить участников с юридическими последствиями данной операции, при необходимости ответить на возникшие вопросы. Кроме того, нотариус в ходе разговора убеждается в том, что все участники осознают смысл происходящего и находятся в здравом уме;
● после того как продавец и покупатель подписали соглашение, он совершает на нем удостоверительную надпись, форма которой установлена нормативно;
● важный этап оформления сделки — государственная регистрация перехода права собственности. При удостоверении обязанность по направлению документов в Росреестр ложится на нотариуса.
У нотариального удостоверения соглашения купли-продажи квартиры имеются очевидные плюсы:
● это надежная страховка от юридических рисков;
● это экономит время на регистрацию прав в Росреестре: если документы направляет нотариус, регистрация займет от 1 рабочего дня;
● стоимость нотариального удостоверения чаще всего находится ниже расценок сторонних посредников, которые при этом не несут ответственности за результаты своей работы.
Стоимость нотариального удостоверения установлена законом и не может изменяться произвольно.
Краткий перечень услуг
На первоначальном этапе проводятся юридические консультации по вопросам недвижимости. Хороший юрист по недвижимости всегда доводит таковые до полного понимания клиентом изложенной ему информации. Если потребуется, профессионал разъяснит вопрос в виде рисунков и схем, что особенно актуально для тех, кто первый раз вынужден столкнуться с правовой стороной. Терминология используется в большей мере между двумя профессионалами. Индивидуальный подход к клиенту – это одна из основных задач специалиста.
Помощь юриста в целом заключается в следующем:
- Поведение для клиента краткого обзора задействованных в его вопросе законодательных норм, на что клиент имеет право, чего делать категорически нельзя, нюансы со сроками, ответственностью и последствиями тех или иных действий;
- Толкование и пояснение российского действующего законодательства;
- Предложение вариантов решения поставленной задачи, обоснование преимуществ и недостатков каждого, ориентирование в стоимости, налогах, рисках.
За что отвечает юрист при сделке с недвижимостью?
Юридические услуги по недвижимости необходимы прежде всего для того, чтобы обезопасить свои капиталы от тех или иных рисков во время приобретения собственного жилья. Операции с недвижимость сопровождаются большими денежными суммами, что нередко привлекает мошенников и аферистов. Последние, к слову, используя лазейки в законодательстве разрабатывают различные «серые» и «черные» схемы, из-за которых рядовые граждане теряют свои сбережения. Чтобы проверить чистоту сделки, следует обратить за помощью к профессиональному юристу. Квалифицированный специалист способен оказать следующие услуги:
- первичный анализ документов;
- консультирование перед покупкой, которое включает оценку рискованности и перспективности сделки;
- юридическую проверку чистоты объекта недвижимого имущества;
- экспертизу предоставленной правоустанавливающей документации;
- подготовку договора купли-продажи;
- подтверждение правоспособности обеих сторон;
Кроме вышеперечисленных услуг, после оформления договора профессиональный юрист выполняет сопровождение сделки в плане регистрации прав собственности в соответствующих государственных органах, а также предоставляет консультации по вопросам исполнения пунктов договора.
Как найти компетентного адвоката по недвижимости?
- Сначала важно выявить проблему. Т.е. понять в какой сфере прав требуется помощь. Одни адвокаты работают с сельским хозяйством, другие помогают при выкупах и т.п.
На этапе выбора важно учесть и местоположение. Местный адвокат порой знает вопрос лучше, чем специалист из другого города. Для тех, кто находится в поисках нового дома важно обратиться к тому адвокату, который занимается именно его районом расположения, но это не является основным требованием.
- Начать поиски рекомендуется посредством онлайн. Подобным способом можно сравнить нескольких адвокатов, ознакомиться с отзывами о них, а после запросить предварительную консультацию. Так можно обратиться к нескольким адвокатам сразу и оценить их возможности.
- После того, как перечень кандидатов составлен, можно приступать к консультациям. Большинство специалистов дарят первую консультацию бесплатно. Так, можно им задать по несколько вопросов, которые помогут решить к кому обратиться. А спросить специалистов необходимо о:
- делах, которые адвокат уже рассматривал;
- длительности работы с правами на недвижимость;
- совете о том, как бы специалист поступил;
- стоимости услуг.
Не нужно стесняться задавать адвокатам вопросы. Важно чтобы специалист имел опыт и умел справляться с проблемой.
Какие услуги адвокаты по недвижимости предоставляют?
- Сопровождают процесс купли-продажи, аренды недвижимости и т.п.
- Прослеживают процесс перевода денег и передачу объекта новому собственнику.
- Проводят консультацию клиентов об обязанностях по аренде и о том, как быть на случай проблем.
- Помогают зарегистрироваться новому владельцу и защитить его права.
- Занимаются анализом фактической информации о предыдущих владельцах.
- Формируют документы на проведение сделки и условий в них.
Адвокаты по вопросам имущества обязаны уметь выполнять множество задач. Важны компетентность специалиста и профессиональный подход.
Расширенное юридическое сопровождение
Юридическое сопровождение в максимальном объеме предполагает, что специалист агентства организует сделку от начала ее подготовки до того момента, когда квартира перейдет к покупателю. «В таком случае покупатель, обратившийся в агентство недвижимости за юридическим сопровождением, получит тот же объем услуг, который получил бы, обратись он за проведением всей сделки в агентство, за исключением поиска квартиры», — рассказывает юрисконсульт компании «КИАН» Светлана Ильященко.
Юрист проводит правовую экспертизу документов, анализирует документы на квартиру, прежде всего, проверяет те документы, на основании которых нынешний собственник владеет этим объектом. А кроме того, рассматривает доступную ему историю квартиры и выявляет возможные риски, связанные с ее покупкой. В процессе этой работы он должен установить, не существует ли для продажи квартиры каких-то юридических препятствий, из-за которых сделку могут признать недействительной в дальнейшем.
Юрист консультирует стороны о том, какие документы им необходимо дополнительно подготовить для сделки. После чего заниматься их сбором может как сам юрист, так и владелец квартиры. Дело в том, что часть документов по закону выдают только самому собственнику объекта.
Если по каким-то причинам стороны не могут сразу выйти на сделку (например, покупателю нужно сначала продать квартиру), то юрист готовит предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором обозначает основные условия будущей сделки. Документ этот нужен, чтобы стороны понимали, как будет проходить сделка. Составляется соглашение об авансе или задатке, юрист контролирует передачу задатка. После этого, исходя из конкретной ситуации, составляет основной договор купли-продажи, в котором будут отражены важные для участников сделки условия. Если для приобретения квартиры покупатель использует ипотечные деньги, специалист агентства готовит документы для банка.
Юрист объясняет сторонам, как им наиболее безопасно организовать передачу денег за квартиру, и присутствует при расчете.
Специалист агентства делает предварительную запись на регистрацию в офисы Росреестра, сопровождает стороны в многофункциональный центр или офис Росреестра для передачи документов на регистрацию, а затем приезжает в Росреестр вместе со сторонами, чтобы забрать документы. После чего он составляет акт приема-передачи объекта, присутствует при передаче квартиры и подписании акта приема-передачи объекта.
Услуги по подбору квартиры и юридическому сопровождению сделки в компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» обойдутся для покупателя в 30 тысяч рублей. В том случае если объект он выбирает из базы данных компании, стоимость услуг для него сокращется до 15 тысяч рублей. В агентстве недвижимости «КИАН» при стандартной сделке юридическое сопровождение в среднем обходится в 25 тысяч рублей.
Основные риски, от которых защищает юрист
- Недвижимость приобретена с нарушением требований законодательства
При разрешении споров с недвижимостью суд может признать сделку недействительной и вернуть купленную вами собственность законному владельцу. В некоторых случаях недвижимость может быть истребована, даже если недействительной будет признана одна из предшествующих сделок, в которой последний приобретатель не участвовал. - Несовершеннолетний ребенок не был участником приватизации
Даже по истечении значительного времени ребенок, достигнув совершеннолетия, может обратиться в суд и оспорить права приобретателя недвижимости. - Нарушение прав наследников
Если при наследовании жилья не были учтены интересы лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве, они могут претендовать на нее в купленной вами квартире / доме / коттедже / загородной недвижимости и т.д., отстаивая свои интересы в суде. - Банкротство продавца
Если в отношении бывшего собственника приобретаемого вами жилого объекта инициирована процедура банкротства, а сделка по приобретению была совершена по заниженной стоимости, то по требованию кредиторов она может быть оспорена в судебном порядке.
Воспользоваться помощью юриста или справиться самостоятельно?
Сегодня в интернете масса информации о процедуре покупки квартиры или другого жилья. На первый взгляд все выглядит просто – нужно скачать типовой бланк, заполнить со своими данными и отнести на регистрацию в МФЦ, после чего рассчитаться с продавцом.
Однако на каждом этапе покупки квартиры имеются свои подводные камни, увидеть которые может только юрист с опытом сопровождения сделок с недвижимостью. По поручению клиента юрист не только проводит тщательную проверку квартиры и предложенных продавцом условий, но и консультирует, как лучше поступить для решения того или иного вопроса.
Цена ошибки при покупке квартиры высока: приостановление регистрации и потеря времени, вынужденное переоформление документов и дополнительные расходы. В особо сложных случаях третьи лица отменяют сделку через суд, и тогда покупатель остается и без квартиры, и без денег. Избежать негативных последствий можно, обратившись к юристу перед покупкой квартиры.
Квалификация юристов и адвокатов по жилищным вопросам, стоимость услуг
С 2000 года нашими ведущими юристами накоплена практика в решении многих жилищных вопросов. Специалисты знают не только законодательство, но и ответы на редкие вопросы, приобретенные с опытом в судах Санкт-Петербурга, на которые закон четкого ответа не дает.
Стаж юридической работы более 18 лет имеют :
- Черевкова Людмила Ивановна;
- Аллабердыева Юлия Алексеевна;
- Астраханцева Евгения Викторовна
- Генералова Надежда Борисовна;
- Лавринов Андрей Юрьевич
- Евченко Ольга Владимировна
- Гузеева Екатерина Викторовна.
Стаж юридической работы до 15 лет имеют:
- Булин Игорь Александрович;
- Журавлева Эльмира Руфатовна;
- Злобин Сергей Валерьевич;
- Жаромкин Вадим Васильевич;
- Старцева Светлана Анатольевна;
- Целищева Светлана Игоревна.
- Лучанинова Виктория Владимировна
Когда необходим юрист по недвижимости?
Наши адвокаты сталкиваются со многими проблемами граждан, связанными с недвижимым имуществом. За многолетний период работы, у нас накопился богатый опыт в решении проблем различной сложности. Квалифицированные юристы помогут Вам по вопросам:
- Операции, связанные с недвижимостью (купля-продажа, дарение, аренда и т.п.).
- Получение статуса собственника на объекты (оформление правоустанавливающих документов на жилые и нежилые помещения).
- Нарушения условий договора.
- Уклонения от исполнения или регистрирования договора.
- Вступление в наследство или приватизация имущества.
- Контроль за законностью юридических сделок с недвижимостью.
- Юридическое сопровождение строительства и его узаконивание.
- Защита прав при незаконной сделке с квартирой, домом, гаражом, дачей, нежилым помещением;.
- Проблемы с пропиской или выпиской из жилого помещения.
Безусловно, это неполный список ситуаций, с которым Вы можете столкнуться в случае манипуляций с имуществом. Правовая проблема рассматривается нашими юрисконсультами индивидуально. Юрист по недвижимости проконсультирует по основным аспектам сложившейся ситуации и подготовит Вас к непредвиденным обстоятельствам.
Стоимость юридических услуг по оформлению недвижимости с документами
| Анализ документации на объект недвижимого имущества | От 3 000 |
| Поиск информации о второй стороне, правомерности продажи недвижимости | От 3 000 |
| Составление предварительных соглашений, договоров, приложений для проведения дальнейшей сделки с недвижимостью | От 3 000 |
| Оформление купленную недвижимость в собственность | От 5 000 |
| Помощь в оформлении земельных участков | От 5 000 |
| Помощь в оформлении самовольных построек | От 10 000 |
| Помощь при смене статуса недвижимого объекта (например, перевод жилого объекта в нежилой) | От 5 000 |
Юридические консультации по недвижимости: в чем суть?
Основой любой сделки с недвижимым объектом является договор: купли-продажи, аренды, ипотечного займа, дарения, завещания. На его основе происходит оформление недвижимости в Росреестре. Это может быть смена собственника, либо наложение всевозможных ограничений/обременений.
Важно помнить, что контрагент сделки имеет право ее оспорить при наличии законных оснований. Таким основанием может стать малейшая неточность: неверная цифра в реквизитах, ошибочная дата, пропущенная буква в имени, неправильно записанный номер документа. Консультант скрупулезно проверит каждую букву/цифру.
Второй причиной для признания договора недействительным может послужить его несоответствие принятым законодательным нормам, формальным, либо фактическим. Кроме того, в условиях документа могут содержаться пункты, делающие возможным нарушение прав одной из сторон.
Цель юриста, привлеченного для консультации/помощи – минимизировать любые риски для своего клиента. Эта услуга предоставляется платно. Но ее стоимость невысока, особенно по сравнению с возможными потерями.