Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безопасные способы расчетов при покупке квартиры в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, подобные документы оформляются между сторонами в простой письменной форме, однако, когда речь идет о достаточно большой сумме денег или между сторонами отсутствуют какие-либо признаки полноценного доверия, такие документы рекомендуется составлять, подписывать и заверять у нотариуса.
Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи пpeдcтaвляeт coбoй coпpoвoждaющий дoкyмeнт пo зaключeнию пoдoбнoгo poдa cдeлoк.
Eгo cyть пpoявляeтcя в oбязaтeльнocти cocтaвлeния и дoпoлнeния ocнoвнoгo дoгoвopa пo кyплe-пpoдaжи.
Юpиcты c гoтoвнocтью oтвeчaют нa гpaждaнaм — зaчeм нyжeн aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы. Дoкyмeнт пoзвoляeт зaвepшить и пoдтвepдить пepeвoд имyщecтвeнныx пpaв coбcтвeннocти нa зaкoнныx ocнoвaнияx oт oднoгo влaдeльцa к дpyгoмy.
Блaнк пpиёмки тpeбyeтcя oфopмлять пo пpaвилaм:
- coблюдaть юpидичecкyю гpaмoтнocть;
- включaть в пoлнoм oбъeмe инфopмaцию o двyx cтopoнax coглaшeния;
- yкaзывaть инфopмaцию o пpoдaвaeмoм oбъeктe, ycлoвияx и oбязaтeльcтвax coглaшeния.
Aкт пpиeмки пepeдaчи квapтиpы пpи coглaшeнии cтopoн пoзвoляeт зaвepшить пepeдaвaть нeдвижимocть и пpaв нa нee пoкyпaтeлю. Укaзaнный дoкyмeнт зaвepшaeт финaнcoвый пpoцecc и пepeвoдит пocлeдyющиe pиcки c мoмeнтa пoдпиcaния нa нoвoгo coбcтвeнникa. Пpи cocтaвлeнии нeoбxoдимo yчитывaть вce нюaнcы и ocoбeннocти oфopмлeния бyмaг тaкoгo poдa.
Boпpoc — Oбязaтeлeн ли aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы?
Пpoдaвeц квapтиpы oткaзывaeтcя пoдпиcывaть пepeдaтoчный блaнк, нo пoкyпкy нe xoтeлocь бы pacтopгнyть. Moжнo yтoчнить — нyжeн блaнк или мoжнo oбoйтиcь лишь дoгoвopoм?
Oтвeт
Coглacнo cтaтьe 556 ГК PФ дoкyмeнт oфopмить нeoбxoдимo, инaчe нeдвижимocть нe бyдeт cчитaтьcя пepeдaннoй и вoзникнyть пpoблeмы c oфopмлeниeм нa нee пpaвa coбcтвeннocти.
Boпpoc — Нyжeн ли aкт пpиeмa пepeдaчи к дoгoвopy дapeния квapтиpы
Гpaждaнкa пoдapилa coвepшeннoлeтнeй внyчкe квapтиpy. Tpeбyeтcя ли aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния, чтoбы внyчкa cтaлa пoлнoпpaвнoй xoзяйкoй?
Oтвeт
Oфopмлeниe aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмaтpивaeтcя. Bce pacпиcывaeтcя в дapcтвeннoй, нo ГК нe зaпpeщeнo oфopмлять дaннyю бyмaгy пo жeлaнию.
Распространенные ошибки
Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:
-
без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;
-
не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;
-
раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.
Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.
Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:
-
одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;
-
если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;
-
владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.
Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:
-
первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;
-
в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.
Особенности составления расписки при продаже квартир с несколькими собственниками
В случае приобретения квартиры у нескольких собственников (находящейся в общей собственности квартиры) оформление расписки имеет некоторые особенности.
Если квартира приобретается у двух и более сособственников, то подписание расписки должно выполняться всеми, кто подписывал договор купли-продажи. В том случае, когда квартира находилась в общей долевой собственности, а денежные средства продавцы получали исходя из размера доли каждого в недвижимом имуществе, то каждым из сособственников (продавца доли) составляется отдельная расписка, в которой указывается сумма, которая причитается только ему. Допускается оформление одной (единой) расписки, но при этом каждый из продавцов пишет собственноручно, что он получил определенную сумму денежных средств и ставит подпись и ФИО полностью с расшифровкой.
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.
Распространенные ошибки
Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:
-
без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;
-
не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;
-
раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.
Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.
Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:
-
одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;
-
если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;
-
владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.
Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:
-
первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;
-
в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.
Передача денег до или после регистрации права собственности
Передача средств – это обоюдный риск, как для покупателя, так и для продавца. Поэтому покупатель заинтересован в том, чтобы сначала получить квартиру, а затем расплатиться. Продавец же, напротив, хочет сначала получить деньги, а затем передать квартиру. Как правило, участники сделки в каждом конкретном случае договариваются, когда произойдет передача денег. Обычно самые высокие риски берет на себя та сторона, которая в большей степени заинтересована в договоре. Тем не менее существует более справедливая схема. Используйте при покупке квартиры банковскую ячейку для наличного расчета и безотзывный аккредитив – для безналичного. Посредник в лице банка не позволит покупателю отозвать средства до регистрации права собственности, а также не переведет их продавцу, если регистрация не удастся.
Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям
Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?
Договор займа между физическими лицами
На сегодняшний день договор займа между физическими лицами является довольно популярной формой соглашения. Что примечательно, отношения между сторонами могут быть зафиксированы как в письменной, так и в устной форме (устная форма может применяться в тех случаях, когда сумма займа не превышает десяти МРОТ). Также отношения могут быть закреплены распиской.
Как следует из названия договора, соглашение заключается между физлицами, где одна сторона является займодавцем, а другая займополучателем (заемщик). Само соглашение при этом может разделяться на два типа: возмездное и безвозмездное.
В первом случае предполагается получение выгоды займодавцем, которая может быть выражена в какой-либо форме (например, проценты на сумму займа). Безвозмездный же договор подразумевает передачу средств от первой стороны ко второй на определенный период времени и на безвозмездной основе.
Иными словами, если заемщик получает от первой стороны 10 000 рублей (при денежном займе), по истечению срока займа он обязан возвратить займодавцу именно эту сумму.
Что касается сопутствующих документов и приложений к договору займа между физлицами, то обычно в качестве них выступают: график предоставления и возврата займа, а также график погашения процентов, дополнительное соглашение, протокол разногласий и их согласования.
Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.
1.1. Займодавец передает в собственность Заемщику денежные средства в размере рублей (далее — Сумма займа), а Заемщик обязуется вернуть Займодавцу Сумму займа и уплатить проценты на нее в сроки и в порядке, предусмотренные Договором.
1.2. Сумма займа передается наличными денежными средствами.
1.3. Сумма займа предоставляется на срок до «» года.
1.5. Займодавец дает согласие на досрочный возврат Суммы займа и процентов без дополнительного получения Заемщиком письменного одобрения по этому поводу.
Форма акта-приема передачи денег
Как правило, подобные документы оформляются между сторонами в простой письменной форме, однако, когда речь идет о достаточно большой сумме денег или между сторонами отсутствуют какие-либо признаки полноценного доверия, такие документы рекомендуется составлять, подписывать и заверять у нотариуса.
Также не лишним при заключении предварительного договора или акта о приеме-передаче средств, который предшествует заключению основного договора, обменяться копиями паспортов.
Резюмируя описание основных нюансов и особенностей при передаче денег в счет оплаты за квартиру или другой объекта недвижимого имущества, стоит отметить, что ни в коем случае нельзя пренебрегать сбором максимального количества информации о второй стороне сделки. Любая копия документа, любая информация относительно владения другим имуществом, наличия родственников, места работы и т. п. может иметь весомое значение для положительного судебного решения в случае мошенничества или обмана.
Как проводить осмотр?
При первичном осмотре (еще до сделки) попросите у владельца технические и правоустанавливающие документы на квартиру. Необходимо сверить фактический адрес, расположение комнат и площадь. Особенное внимание уделите перепланировке: она должна быть зарегистрирована и отражена в техпаспорте.
Наименее рискованны сделки с квартирами, которые находятся в собственности больше 3 лет. Если жилье часто переходит из рук в руки, это может быть тревожным звоночком: или с недвижимостью что-то не так, или действуют мошенники.
Когда отправляетесь на осмотр, возьмите с собой блокнот и ручку, чтобы делать пометки. Можно заранее написать список обязательных пунктов для проверки и следовать ему. Также пригодятся телефон с фонариком и небольшой электроприбор для проверки розеток (например, зарядка для смартфона).
На что нужно обратить внимание, когда осматриваете вторичную квартиру:
- Район и инфраструктура. Даже если вы привыкли передвигаться на авто, сделайте исключение и доберитесь до места на общественном транспорте, чтобы оценить расположение магазинов и других важных социальных объектов.
- Двор. Узнайте, есть ли место для парковки, детская площадка, место для мусора. Осмотрите прилегающую территорию, чтобы составить общее впечатление.
- Наличие в доме нежилых объектов. Часто магазины и офисы делают ремонт без учета строительных норм, повреждают несущие конструкции, а из общепита в квартиры бегут тараканы и грызуны.
- Обойдите дом кругом и посмотрите, нет ли на нем явных повреждений (например, расхождение швов).
- Подъезд. Нет ли неприятных запахов, трещин и плесени на стенах. Чрезмерная влажность в подъезде может говорить о неисправности коммуникаций в подвале. Да и общее впечатление должно быть положительным (на полу не валяются окурки, сделан ремонт и т.д.).
- Проверьте исправность лифта.
- Если квартира на верхнем этаже, необходимо осмотреть технический этаж. Для этого придется заранее обратиться в ТСЖ или УК, чтобы для вас открыли это помещение. Посмотрите, нет ли подтеков на крыше или даже дыр.
- Стены, пол и потолок в квартире: нет ли плесени, следов воды, осыпания штукатурки и т.д. Внимательно изучите не только открытые поверхности, но и под коврами, за картинами и мебелью (где это возможно).
- Включите краны на кухне и в ванной. Узнайте, есть ли горячая вода, какой напор и общее состояние сантехники.
- Проверьте исправность розеток и лампочек.
- Оцените состояние труб (нет ли подтеков) и узнайте, когда их меняли в последний раз.
- В отопительный сезон потрогайте батареи, чтобы оценить, насколько хорошо они греют.
- Проверьте, работают ли дверные и оконные ручки, целы ли механизмы замков.
- Запахи. Затхлый воздух говорит о высокой влажности, которая в конце концов приведет к появлению грибка. Запах от домашних животных – еще одна возможная неприятность, избавиться от него будет непросто.
- Изучите коммунальные платежки. Так вы не только узнаете размер будущих трат, но и сможете убедиться, что нет текущих долгов. Также необходимо сверить номера счетчиков и последние поданные показания.
Внесение большой предоплаты
Нередко продавец требует внесения определенной суммы в качестве предоплаты. Покупатель рискует, если эти средства передаются собственнику квартиры до регистрации сделки. В подавляющем большинстве случаев договор купли-продажи успешно проходит регистрацию, но этого может и не произойти. Если продажа изначально была организована мошенниками, то покупатель рискует больше никогда не увидеть свой задаток. Поэтому с большой настороженностью следует отнестись к требованию предоплаты, особенно если она составляет значительную часть стоимости (около 50%). Если у продавца нет никакого злого умысла, то предоплата рассматривается скорее как символическое доказательство серьезности намерений покупателя. Как правило, она не превышает 5-10% от цены квартиры.
Особенности сделки в ипотеку
При оформлении ипотеки банк становится полномасштабным участником сделки и диктует клиенту некоторые условия. Отслеживает финансовая организация и проведение расчета. Чаще всего банки выбирают использование ячейки, иногда заключают договоры на открытие аккредитива. Редко можно увидеть смешанный тип с предоплатой – какую-то часть покупатель передает хозяину до регистрации, а кредитные средства – уже после.
Передача денег из рук в руки даже с написанием расписки кредитором не приветствуется. В любом случае, покупателю стоит быть готовым к тому, что альтернативы у него не будет. Этот вопрос желательно уточнить заблаговременно, чтобы договориться с продавцом.
Расчет с продавцом – стратегически важный этап сделки и к нему нужно подойти ответственно. Теперь вы знаете, когда лучше платить деньги и какими инструментами можете воспользоваться для снижения существующих рисков.
В любом случае просите продавца составить расписку, при необходимости пользуйтесь услугами банков-посредников и указывайте порядок перечисления денег в основном договоре купли-продажи. Снижению потенциальных рисков также способствует проверка юридической чистоты покупаемой недвижимости.
Передача денег при покупке квартиры от продавца к покупателю – завершающий и очень ответственный этап сделки купли-продажи недвижимости. Стороны стараются прийти к соглашению, которое бы минимизировало риски для каждого участника правоотношений.
Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.
Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…
Зачем нужен передаточный акт
Составление и подписание передаточного акта завершает сделку купли-продажи недвижимого объекта. Его оформление означает, что стороны исполнили взаимные обязательства в отношении друг друга. В документе указывается фактическое состояние жилплощади в момент ее передачи новому владельцу.
.
Акт приема-передачи квартиры является обязательным условием перехода права собственности от продавца к покупателю, если иное не оговорено договором между ними. Данное правило зафиксировано в Гражданском кодексе (статья 556). Если под разными предлогами одна из сторон уклоняется от подписания акта, это приравнивается к неисполнению ею своих обязательств со всеми вытекающими последствиями – вплоть до расторжения договора купли-продажи.
Передаточный акт – не простая формальность. Он может казаться таковым только до тех пор, пока в деловых отношениях продавца и покупателя не возникнут проблемы. Например, приобретатель жилья заявит, что оно не соответствует качеству, на которое он рассчитывал, подписывая договор. Без передаточного акта это будет серьезным основанием для расторжения сделки в судебной инстанции. Наличие данного документа подтвердит, что при принятии имущества претензий у покупателя не возникало.
Таблица 1. Значение передаточного акта
| Для продавца | Для покупателя |
| После оформления и подписания документа все риски, связанные с повреждениями или утратой отчужденной квартиры, переходят к ее покупателю. В случае пожара, затопления и иных неблагоприятных событий в новом жилище он уже не сможет отказаться от сделки | Если договор купли-продажи содержит условие об обязательном подписании сторонами передаточного акта, то без него он не сможет зарегистрировать в Росреестре свое право собственности на жилплощадь |
| Продавец перестает нести ответственность перед третьими лицами. Если в передаваемой квартире прорвет трубу, из-за чего будут затоплены соседи, то разбираться с ними станет новый собственник | Вселение в новую квартиру обойдется без неприятных сюрпризов (срезанная батарея, снятый унитаз, чугунная ванна вместо джакузи, содранные обои – вместо евроремонта). |
| Обязанность по оплате коммунальных счетов после подписания документа также переходит к покупателю | Акт – один из документов, необходимых для получения налогового вычета (в соответствии со ст.220 НК) |
| В случае попытки покупателя оспорить сделку акт будет доказательством, что проданная ему квартира была передана в хорошем состоянии и полностью соответствовала характеристикам, указанным в договоре | До подписания передаточного документа он не сможет пользоваться приобретенной квартирой, так как ключи продавец обычно отдает после оформления акта. |
Внимание! Отсутствие передаточного акта может стать основанием для обращения покупателя в судебную инстанцию. Он может оспорить заключенный с продавцом договор и заявить требование о его расторжении в связи с тем, что квартира была ему передана в ненадлежащем виде.
№ 3. Без расписки и свидетелей
Запомните: любую передачу денег продавцу, будь то внесение задатка, авансовый платеж или полный расчет по договору купли-продажи, нужно дополнительно оформлять распиской. Эта бумага — главное, а подчас и единственное доказательство факта оплаты и того, что одна сторона выполнила свои обязательства, а другая не имеет претензий ни к сумме, ни к условиям сделки. В документе должно быть подробно описано, кто, кому, когда и за что отдал конкретные средства. Также желательно заручиться подписями хотя бы двух свидетелей. При необходимости они подтвердят в суде подлинность бумаги и обстоятельства ее составления. Если расписки нет, то после регистрации сделки бывший хозяин в любой момент сможет заявить, что никаких денег он не получал, и попытаться вернуть жилье в судебном порядке. К сожалению, такие случаи не редкость, и далеко не всегда разбирательства заканчиваются в пользу покупателей. Вот свежий пример из Подмосковья. В 2015 году пенсионерка решила приобрести квартиру у дальней родни. Договор составили чуть ли не на коленке, рассчитались тоже по-семейному — дома, наличными. Брать расписку старушка постеснялась. Как выяснилось, зря. Спустя полгода предприимчивые родственнички пошли в суд и расторгли сделку. Подтвердить оплату обманутой покупательнице было нечем.
Когда и зачем нужна расписка при продаже квартиры
Бумага, подтверждающая факт передачи денег, необходима в том числе:
● на этапе заключения предварительного договора, при получении продавцом задатка;
● при выплате аванса по основному договору купли-продажи;
● при передаче очередной части суммы в случае, если в договоре купли-продажи участники согласовали рассрочку выплаты;
● при окончательном расчете между сторонами.
Расписка при продаже квартиры нужна прежде всего покупателю — лицу, которое передает деньги. С ее помощью он при необходимости сможет подтвердить, что исполнил свои обязательства по договору — оплатил покупку.
В последующем пригодиться она может в разных ситуациях, например:
● если продавец окажется недобросовестным и захочет расторгнуть сделку, заявив, что покупатель не оплатил покупку;
● для подтверждения оплаты при общении с уполномоченными госорганами. Например, если покупатель захочет оформить налоговый вычет на стоимость покупки, ФНС России потребует предоставить, помимо декларации и договора купли-продажи, документ, подтверждающий передачу денег, а это и есть расписка.