Как будут регистрироваться договоры аренды с 1 января

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как будут регистрироваться договоры аренды с 1 января». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Неполный пакет документов или неверно составленные документы в поданном комплекте могут привести к отказу в регистрации, и, как следствие, к потере госпошлины (22000 рублей) и потере времени (месяц и более). Раньше УФСГРКК делало приостановку регистрационных действий, отправляло заявителю соответствующую бумагу, в которой указывались недостатки, и можно было исправить недочеты. Сейчас все чаще по «плохим» пакетам документов выдают отказы в регистрации, пропадает госпошлина. Причем, стало не с кем спорить.

Зачем проверять комплект документов перед подачей на регистрацию?

Прием документов на регистрацию стали вести, с недавнего времени, МФЦ (многофункциональные центры районов СПб). В МФЦ принят на работу большой штат новых сотрудников, не работавших в УФСГРКК (ГБР). Операторы мало знакомы или не знакомы вовсе с требованиями юристов самого УФРС и Минюста по договорам аренды. И никто не подскажет, какой пакет документов надо подавать, и что в пакете правильно или неправильно. Операционисты принимают все, что им приносят. Затем отправляют в Регистрационный центр, там юристы УФРС проводят экспертизу. И, в зависимости от комплектности и качества (юридической чистоты) предоставленных документов, заявитель может получить зарегистрированный договор или отказ в регистрации.

Правовая экспертиза документов — залог успешной регистрации договора аренды (субаренды). У нас есть 15-летний опыт регистрации договоров любой сложности.

А вот некоторые советы.

Проблемы с регистрацией и как их решить

Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.

Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.

Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.

Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.

Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.

Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.

Когда нужно регистрировать сделку найма?

Вообще, регистрация любой сделки с недвижимым имуществом предполагает внесение сведений об этой сделке, её сторонах в Единый государственный реестр прав. Если обратиться к нормативно-правовым актам, станет ясно, что каждая сделка, связанная с недвижимым имуществом, считается действительной и завершённой, когда появляется запись в ЕГРП.

Но, что касается сделки найма жилых помещений, то он требует регистрации не всегда. Согласно действующим нормам законодательства, и незарегистрированный в ЕГРП Договор аренды обладает полной юридической силой.

Обязательна регистрация только для тех договоров аренды, которые были заключены на долгий (более 11 календарных месяцев) срок.

Является обязательной и регистрация сделок аренды, если арендатор/арендодатель — юридическое лицо.

Очень часто риелторы предлагают своим клиентам при оформлении найма не указывать реальный срок аренды, а написать, что квартира будет предоставлена арендаторам на 11 месяцев.

Тогда собственник освободится от необходимости регистрировать сделку и уплачивать подоходный Налог. Вы вполне можете пойти на это ухищрение, если не переживаете за благонадёжность жильцов.

А вот если вы не слишком им доверяете, но очень цените своё недвижимое имущество, всё-таки позаботьтесь о своевременной регистрации.

Разложим на атомы, ваши последующие действия

Сделка оформляется письменно. Если вы не станете соблюдать эту аксиому, то договор будет считаться недействительным.

Нотариальное заверение документа необязательно, поскольку нет прямой нормы права, которая бы указывала на обязательство заверять текст сделки у нотариуса. Это зависит от вашего желания и возможностей.

Инструкция по регистрации договора аренды нежилого помещения

Для достижения положительного результата следует выполнять такие действия:

1. Сдача заявления и пакета обязательной документации в подразделение Росреестра в месте расположения коммерческих площадей либо МФЦ.
2. Регистрационной службой проводится анализ представленной документации.
3. При соответствии их требованиям законодательства в ЕГРП вносится запись о заключенной сделке. В неё входит информация о идентификационном номере, описываемом предмете, сроке действия, сторонах и другое.
4. На договоре проставляется штамп. Дата внесения записи в реестр является моментом, с которого соглашение начинает действовать, а арендатор вправе пользоваться помещением.

Для чего нужен договор и когда он уместен

Договор аренды уместен при предоставлении недвижимости в пользование на длительный срок. Это выгодно и арендодателю, и арендатору: первый застрахован от кражи и порчи имущества, второй может быть уверен в стабильности ценообразования и отсутствия внезапного увеличения арендной платы.

С законодательной точки зрения регистрация договора является обязательной (ГК РФ, статья №651). Прозрачная аренда недвижимости подтверждает соглашение сторон (арендодатель и арендатор) и предоставляет каждому из них правовую защиту и определенные преимущества, которые будут рассмотрены позднее.

Отсутствие договора может привести к уголовной ответственности, так как по мнению государственных органов, предприниматели сдают недвижимость «по-черному» с целью неуплаты налогов. Так же как и другие доходы в РФ, они облагаются налогами в размере 13% от суммы.

Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, сторонам необходимо руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке аренды, и уже на основании этого решать – нужно ли регистрировать договор или нет.

По основному правилу, установленному ч. 2 ст. 651 Кодекса, соглашение об аренде жилого или нежилого помещения обязательно нужно регистрировать через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях, можно обойтись и без регистрации.

обе стороны-участницы процесса	физические лица
срок аренды	менее 1 года

Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения?

Арендный договор – это документ на оформление сделки, предоставленный в письменной форме с участием двух сторон.

Один из участников сделки выступает в роли арендодателя и отдает в распоряжение второму участнику – арендатору – нежилую недвижимость на конкретный срок.

Аренда коммерческих помещений является на сегодняшний момент одной из распространенных видов сделок.

В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу. По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.

По статье 651 Гражданского кодекса договор между арендатором и арендодателем недвижимого имущества заключается в бумажном виде.

Какая предусмотрена ответственность в случае отсутствия регистрации договора аренды?

Отсутствие договора или уклонение от его регистрации может быть расценено, как намеренная попытка скрыть доходы, получаемые физическим лицом. Следовательно, реакция налоговой службы повлечет за собой санкции, которые применяются к недобросовестным предпринимателям, а именно:

• Штрафы до 300 000 рублей, либо арест на срок 6 месяцев, или же принудительные работы;
• Если будет установлено, что имело место сокрытие больших сумм (особо крупный размер), штрафы повышаются, предусматривается заключение до 1 года;
• Государственные контролирующие органы могут расценить отсутствие регистрации договора аренды как ведение предпринимательской деятельности без регистрации, что повлечет за собой изъятие штрафа до 2000 рублей.

Обращаем ваше внимание на то, что для московских помещений с их ценой на аренду, существует большой риск подпадания сразу под «особо крупный размер», поскольку доходом признается все получаемые от аренды суммы за 1 календарный год.

Рекомендации по оптимизации налогов и грамотному заключении договоров аренды:

• Заключайте договора аренды на 11 месяцев, чтобы исключить привлечение по статье за незаконную предпринимательскую детальность;
• Если арендатор – незнакомое вам лицо, в ваших же интересах пройти регистрацию договора аренды, поскольку вы тем самым защитите свои имущественные права;
• Не стоит намеренно занижать стоимость арендной платы, как делают многие. Это лишь вызовет интерес к вашей недвижимости со стороны контролирующих органов;
• Даже если вы поселили в своей квартире родственника или близких друзей, лучше перестраховаться и зарегистрировать договор аренды жилья;
• В случаях, когда на вас «пожаловались» заинтересованные лица о факте неправомерно получаемой прибыли, связанной со сдачей в аренду жилья, этот факт требуется еще доказать. На деле же сам договор не может считаться достаточным основанием для привлечения вас к административным мерам, поскольку договор не означает получение прибыли, а лишь наличие оговоренных обстоятельств.

Поэтому, для спокойного предоставления недвижимости в аренду достаточно грамотно составить договор, и осуществить его регистрацию в Росреестре. Специалисты компании «Стар-Сервис» имеют большой опыт сопровождения договоров аренды и срочной регистрации недвижимости, что поможет вам сэкономить массу времени и снизить финансовые риски.

Регистрация прав собственности	Цены в рублях
Москва	Новая Москва	Московская область
Регистрация долгосрочного договора аренды	100 000	100 000	90 000

Обжалование отказа или приостановления в регистрационной услуге

В случае приостановления или отказа в госрегистрации права заявитель вправе обжаловать такие решения Росреестра в судебном порядке по правилам, установленным КАС РФ или АПК РФ.

При обжаловании необходимо определить суд, в который будет обжаловаться решение, а именно, в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции. В арбитражный суд заявление подается, если заявителем выступает юрлицо или ИП и спор является экономическим. Иногда возникают трудности с определением подведомственности, в связи с чем не исключен вариант отказа судом в принятии заявления, поскольку он подлежит рассмотрению другим судом.

Срок для подачи заявления по КАС РФ и по АПК РФ составляет 3 месяца со дня, когда лицо узнало о нарушении своих прав.

После определения подведомственности необходимо подготовить заявление в суд с учетом требований процессуального законодательства, приложить копии всех доказательств, направить или вручить заявления иным лицам, которые указаны в заявлении и подать заявление в суд со всеми приложенными документами, в том числе, документами о направлении заявления иным лицам.

Порядок оформления договора

Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения осуществляется в несколько этапов:

1. формирование арендного договора и его подписание между фигурирующими в нем участниками, в качестве которых могут выступать и граждане, и организации. В госрегистрации договор аренды нежилого помещения считается главным. В него включаются существенные пункты:
   • преамбула, в которой предоставляются сведения о лицах, заключающих арендные отношения;
   • предмет договора описывает коммерческую недвижимость с указанием адреса, описанием сдаваемой площади, кадастровым номером;
   • права и обязательства сторон;
   • плата за аренду и периодичность ее внесения. Без этого важного пункта договор будет считаться недействительным.
   • срок, на который заключается договор;
   • ответственность участников сделки и дополнительные положения документа;
   • реквизиты сторон и их подписи.
2. Сбор документов для регистрации договора аренды нежилого помещения.

   Они будут отличаться в зависимости от того, кто является участниками сделки: организация или граждане.

   Примерный список документации:

   • подлинник договора об аренде в трех экземплярах;
   • заявление от участников соглашения;
   • сертификат о праве собственности на сдаваемый коммерческий объект;
   • кадастровый паспорт сдаваемого объекта или выписка;
   • акт приема-передачи нежилого объекта;
   • документ с полномочиями на представителя арендатора или арендодателя;
   • платежка на внесение государственной пошлины.
3. Подача документации, проведение экспертизы и законности сделки в Росреестре. Вся процедура рассмотрения производится в течение месяца.
4. Внесение договора в Единый Государственный реестр.
5. Передача документов о внесении на учет участникам сделки. Для каждой стороны предоставляется экземпляр договора с регистрационным номером и датой постановки на учет в Росреестр. При подаче правильно оформленных документов никаких сложностей при регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре не бывает.

   Но существует ряд особенностей в следующих ситуациях.

Госрегистрация договора об аренде нежилого помещения осуществляется после того, как будет подано соответствующее заявление в Росреестр.

При этом должен быть соблюден определенный порядок действий:

1. Подача необходимых документов в срок регистрации.
2. Проверка предоставленных бумаг на достоверность.
3. Занесение информации в единую государственную базу реестра.
4. Оформление необходимой документации с проставлением штампов на договорах.
5. Возврат документов заявителю.

Необходимые документы

Подать документы на регистрацию может один из участников сделки. Пользоваться нежилым помещением можно с момента регистрации договора.

Ниже представлены документы, которые необходимы для договора аренды нежилого помещения, а именно:

• заявка о гос. регистрации;
• соглашение по аренде, которое готовится в 2 и более экземплярах по количеству сторон плюс 1 экземпляр для Российского реестра;
• учредительные документы, такие как свидетельство о регистрации, устав, ИНН, выписка ЕГРЮЛ;
• бумаги по отношению к представителям сторон, а именно заключение о назначении руководителем юр. лица, доверенность для представителя, заверенная нотариусом;
• паспорт из кадастра, нужно согласование и другое;
• квитанция об оплате госпошлины;
• в случае, если одна из сторон является физическим лицом необходимо заверенное нотариусом согласие 2-го супруга для заключения соглашения или бумага, свидетельствующая о принадлежности недвижимого имущества.
• когда используемый объект пребывает в ипотечном кредите, то необходимо предоставить документ, который подтверждает согласие в письменном виде залогодержателя для подписания договора.

Бумаги, которые устанавливают право на владение, должны быть представлены непременно, если арендодатель получил право на владение, но оно не было зафиксировано.

Необходима регистрация договора аренды также в том случае, если согласие владельца на передачу своего владения в пользование.

Юридическим лицам нужно собрать следующий пакет документов:

• Протокол либо выписка из него о назначении заведующего юридическим лицом.
• Учредительный документ юр. лица.
• Постановление компетентных органов индивидуального предпринимателя про одобрение соглашения. Можно бумагу, которая подтвердит, что эта сделка не крупная.

Какие документы необходимо представить?

Процедуру осуществляет территориальный регистрационный орган, вносится отметка в Единый реестр. В нем отражена вся информация относительно объекта недвижимости, право собственности на него, перечень сделок, совершенных с этим объектом.

Для прохождения регистрации потребуется собрать следующий пакет документации:

1. заявление на проведение регистрации. Его можно подавать от имени одного из участников сделки;
2. договор об аренде нежилой площади в 3-х экземплярах. Договор должен отвечать всем требованиям законодательства. После регистрации 2 экземпляра возвращаются обоим участникам сделки, оставшийся экземпляр остается на хранении в органах госрегистрации;
3. удостоверения личности обеих сторон. От индивидуального предпринимателя потребуют удостоверение личности и справку о регистрации в качестве ИП. Если в сделке участвует юридическое лицо, то потребуется представить учредительные документы, свидетельство о госрегистрации компании. Представитель организации оформляет документ у нотариуса, согласно которому он имеет право осуществлять сделки с недвижимостью от имени юридического лица. Доверенность необходимо подписать у руководителя предприятия и заверить ее печатью учреждения;
4. юридическим лицам потребуется также приложить ИНН или его заверенную копию, выписку из ЕГРЮЛ, документ о том, что присвоен ОГРН;
5. кадастровый паспорт недвижимого объекта;
6. корректно составленное и заверенное у нотариуса согласие мужа или жены на проведение сделки, если нежилой объект является общей собственностью семейной пары;
7. справка о том, что была оплачена государственная пошлина в полном размере;
8. если помещение входит в категорию муниципальной или государственной собственности, то потребуется официальное разрешение владельца на переход объекта в аренду;
9. если недвижимость находится в залоге, то потребуется согласие залогодержателя;
10. если в аренду передается какая-либо часть всего нежилого недвижимого объекта, то необходимо приложить технический план указанной части объекта.

Полный список необходимых бумаг можно узнать в МФЦ или отделении Росреестра.

Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности

СИТУАЦИЯ	РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА
Когда не нужен нотариус	При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным). Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.
Регистрация изменения долей	Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают: если есть решение суда — один из участников долевой собственности; если соглашение об изменении долей удостоверил нотариус — один из участников или нотариус; в остальных случаях — все участники, чьи доли меняются.
Регистрация продажи доли третьему лицу	Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли. Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки.

Сроки регистрации договора аренды

Сроки регистрации договора аренды зависят от того, куда были поданы заявления, а именно,

• ♦ если заявление с документами на регистрацию было подано в орган регистрации прав, то договор должен быть зарегистрирован в течение 7 рабочих жней;
• ♦ если заявление и документы были поданы для регистрации в МФЦ, то договор зарегистрируют в течение 9 рабочих дней;
• ♦ при подаче в орган регистрации договора, который нотариально удостоверен, срок регистрации составляет 3 рабочих дня, а при обращении в МФЦ – 5 рабочих дней.

Сроки считаются с даты, когда были приняты документы для регистрации.

• ♦ в случае, когда сделка была нотариально удостоверена, и документы поданы в электронном виде, тогда сделка регистрируется в течение следующего рабочего дня.

ВАЖНО: нотариус является лицом, по заявлению которого может быть осуществлена госрегистрация прав.

В ситуации, когда вместе с регистрацией договора аренды проводится кадастровый учет части объекта недвижимости, сроки регистрации выглядят следующим образом:

• ♦ при обращении в Россреестр – срок регистрации составляет 10 рабочих дней;
• ♦ при обращении в МФЦ – срок регистрации составляет 12 рабочих дней.

Похожие записи:

• Как рассчитать субсидию на ЖКХ
• Льготы для пенсионеров в Новосибирске на 2023 год: что изменится и как получить
• Больничный совместителю — по всем местам работы