Договор аренды с правом выкупа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с правом выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда с рассрочкой выкупа квартиры имеет и преимущества, и недостатки. Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендатора и арендодателя.

Сначала узнаем, что получает наниматель. Преимущества:

• нет необходимости собирать деньги на первоначальный взнос;
• не оценивается кредитная история, не требуется высокий кредитный рейтинг;
• в ряде ситуаций не начисляются проценты за пользование заемными деньгами. Можно взять квартиру в аренду с выкупом по цене ниже рыночной.

Минусы для арендатора:

• регистрация права собственности откладывается на длительный срок. Наниматель отдает значительные суммы, но может так и не стать владельцем недвижимости;
• у арендодателя могут измениться планы, он может найти более выгодного клиента и заявить о расторжении договора. Все, что получит арендатор – это деньги, уплаченные в счет выкупной суммы;
• отсутствие обременений на момент подписания договора не означает, что их не будет в процессе исполнения обязательств. Если соглашение не зарегистрировано надлежащим образом (например, срок действия не превышает 1 год), собственник может передать квартиру банку в качестве обеспечения по кредиту;
• если в договоре аренды нет упоминания о последующем выкупе, даже суд не обяжет собственника подписать акт приема-передачи квартиры. Деньги будут зачтены в счет арендных платежей.

Плюсы для арендодателя:

• можно продать неликвидную квартиру, непривлекательную с точки зрения и риелторов, и банков, и покупателей;
• в течение длительного времени поступают и выкупные деньги, и арендная плата;
• если наниматель перестает платить, то в соответствии со ст. 619 ГК РФ можно расторгнуть договор и выселить нерадивого квартиранта.

Минусы для собственника:

• договор аренды заключается на длительный срок. За это время недвижимость может значительно подорожать. Если в соглашении не предусмотрен пересчет с учетом инфляции, в итоге можно получить сумму, значительно меньше рыночной стоимости;
• если арендатор задерживает платежи, портит имущество, снижая его рыночную цену, расторгнуть договор можно только через суд. Процедура может растянуться на долгие месяцы.

Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.

Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.

Это один из самых важных аспектов при заключении договора аренды с последующим выкупом недвижимого имущества. Выкупная цена зависит от срока выкупа, так как стороны понимают, что со временем квартира будет дорожать. Если срок выкупа — это несколько лет, то стоимость не сильно вырастет или зафиксируется на одном уровне. Если же речь идëт о десятилетии и более длинном сроке, то стоимость могут справедливо поднять.

Также выкупная цена может быть разбита на ежемесячные платежи, но в целом периодичность и размер стороны определяют вместе. Возможна ситуация, при которой в течение полугода арендатор платит небольшие ежемесячные платежи, а ещё через полгода обязуется погасить всю оставшуюся сумму: например, после получения наследства. Или, наоборот, арендатор сразу платит значительную часть суммы, а остальную обязуется погасить ежемесячной рассрочкой.

Самый большой плюс заключается в том, что рассмотрение заявок и оформление документов происходит по упрощенной процедуре. Весь процесс занимает минимум времени (обычно один-два дня). Для того чтобы долгосрочно арендовать любую марку и модель ТС, достаточно выполнить несколько простых действий.

1. Арендатор подает онлайн-заявку на сайте компании или лично приезжает в офис с оригиналами документов.
2. Рассмотрение заявки в большинстве случаев занимает не более 30-40 минут. Сразу после этого клиенту будет озвучено решение.
3. После принятия положительного решения по заявке обе стороны заключают договор на аренду авто с последующим выкупом. В нем детально прописываются все условия. В приложении к договору составляется график, в соответствии с которым арендатору предстоит вносить регулярные платежи (как правило, ежемесячные).
4. После того как арендатор вносит первоначальный взнос в установленном размере, компания выкупает для него выбранный автомобиль. После этого компания оформляет все документы на машину и предоставляет ее в долгосрочную аренду клиенту.
5. До тех пор, пока полная стоимость авто не будет выплачена, транспортное средство остается в собственности компании-арендодателя. После внесения всей суммы, прописанной в договоре, арендатор становится владельцем автомобиля и может распоряжаться им без ограничений.

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

• истечением срока аренды;
• внесением арендодателю выкупного платежа.

Особенности аренды с правом выкупа в рассрочку

Программа аренда жилья с правом выкупа отлично подходит для тех, кто заинтересован в приобретении квартиры и одновременном проживании в ней. Такой способ очень удобен для покупателя, но встречается достаточно редко. Чаще всего квартиры приобретаются или за наличный расчет или при помощи ипотечного кредита.

Первый случай, бесспорно, удобен для каждой из сторон. Продавец сразу же получает всю сумму, а покупатель освобождается от необходимости каждый месяц платить банку и переплачивать большие проценты за пользование деньгами банка. Но сумму, которую хватит на приобретение жилья, скопить достаточно трудно.

Именно поэтому все больше граждан приобретает квадратные метры в ипотеку. Для многих это единственный способ обзавестись собственной жилплощадью. Но нужно учитывать, что на протяжении десяти, а то и более лет, придется значительную часть семейного бюджета отчислять в банк.

Договор найма жилого помещения с правом выкупа далеко не новый вид сделок с недвижимостью, но заключаются они достаточно редко. А все потому, что многие собственники рассматривают свое жилое имущество как источник постоянного дохода, поэтому не спешат с ним расставаться ради единовременной прибыли.

Основными особенностями аренды недвижимости с последующим выкупом можно считать:

1. Риски, как для покупателя, так и для продавца, связанные с возможным изменением стоимости недвижимости к моменту окончания выплат по договору.
2. Отсутствие регулирования данных сделок со стороны законодательства. Это происходит из-за того, что договоры подобного рода заключаются крайне редко.

Аренду жилья с возможность выкупить ее в дальнейшем предлагают и строительные компании. На рынке недвижимости все чаще можно встретить объявление о квартирах с правом выкупа от застройщика. Такое жилье сдается с черновым ремонтом, но дает возможность для граждан уже в ближайшее время иметь свои квадратные метры в новостройке с погашением стоимости квартиры в ближайшие 2-5 лет.

Особенности аренды земли с правом выкупа

К соглашениям аренды земли, включающим условие о последующем выкупе, в целом применяются общие нормативные правила, регламентирующие названные правоотношения.

Прежде всего, законодатель требует, чтобы в рассматриваемом договоре соблюдались все установленные требования к соглашениям купли-продажи участков земли. Для арендного соглашения с правом выкупа участка земли также обязательна письменная форма и государственная регистрация при сроке действия арендных отношений земли более года. В договоре должны указываться все существенные условия соглашений по продаже земли, а именно предмет и цена соглашения.

Вместе с тем, когда речь идет об участке земли, имеются и определенные правовые нюансы, разъясненные в правоприменительной практике:

• Если арендуемый участок земли не прошел кадастровый государственный учет, включенное в текст договора условия о выкупе земли будет недействительным, поскольку для возмездного отчуждения участков нормативное требование об обязательном кадастровом учете должно быть выполнено.
• Продавец земли (арендодатель), оформляя аренду с правом выкупа, обязан предоставить арендатору имеющиеся у него сведения об обременениях передаваемого в аренду участка и ограничениях по его использованию. Когда арендатор, предоставляющий право выкупа, сообщил заведомо ложные сведения о названных обременениях или других важных обстоятельствах, которые могли повлиять на решение о покупке участка (к примеру, о наличии разрешения на застройку или сервитута), приобретатель земли вправе требовать снижения стоимости участка либо расторжения арендного соглашения с правом выкупа и возмещения убытков. Соответственно, добросовестному продавцу (арендодателю) требуется письменно проинформировать покупателя (арендатора) об имеющихся обременениях и важных характеристиках передаваемого участка земли. Желательно, прописать указанные сведения прямо в тексте арендного соглашения.
• Земля может сдаваться в аренду с учетом ее целевого назначения.
• Еще на один правовой нюанс арендного договора с правом выкупа земли обратил внимание ВАС РФ. Приобретатель участка (бывший арендатор) до проведения регистрационной процедуры не считается плательщиком земельного налога, поэтому он должен, согласно ст. 1102 ГК РФ (пункт 1) возместить продавцу земли (то есть бывшему арендодателю) затраты на оплату этого налога. Только тогда будет считаться, что покупатель выполнил обязательства по договору.

Как составить договор

Договор аренды с правом выкупа недвижимости сочетает в себе стандартный договор аренды, а также соглашение купли-продажи.

В тексте документа указываются следующие сведения:

• город, дата составления;
• информация о сторонах: ФИО без сокращений или наименование юридического лица, паспортные данные, адрес регистрации, действующие номера телефонов, другие контактные данные;
• подробное описание объекта недвижимости: технические характеристики (площадь, количество комнат и т. д.), адрес нахождения, реквизиты правоустанавливающей документации;
• указание на сумму денежных средств, которую перечислит покупатель (для оценки объекта можно воспользоваться помощью независимого оценщика);
• порядок оформления выплаты: периодичность платежей (каждый год, полгода, месяц), сумма, срок окончательных расчетов;
• дата регистрации перехода права собственности – или по усмотрению сторон, или при последнем денежном переводе от покупателя;
• положения о плате за аренду: размер платы, порядок оплаты услуг ЖКХ, права и обязанности сторон;
• учет инфляции стоимости недвижимости и ее аренды;
• ответственность сторон: необходимо указать, что если продавец откажется в дальнейшем регистрировать права собственности, то ему придется вернуть покупателю всю перечисленную им сумму;
• порядок расторжения договора;
• порядок решения форс-мажорных обстоятельств (например, если продавец или покупатель скончается);
• страховка;
• подписи и реквизиты сторон.

Договор должен содержать максимум информации о проводимой сделке – это убережет участников соглашения от спорных ситуаций, разбирательств и финансовых потерь.

Аренда с правом выкупа позволяет арендатору стать в дальнейшем собственником недвижимости, полностью выплатив ее стоимость. Договор между продавцом и покупателем содержит в себе положения и аренды, и купли-продажи. После выкупа объекта договор регистрируется в Росреестре, оформляется новое свидетельство о праве собственности.

У такой сделки есть как преимущества, так и риски, поэтому требуется юридически грамотное оформление договора.

Условия аренды с последующим выкупом

Условия аренды авто под выкуп, как уже упоминалось выше, обговариваются сторонами перед заключением сделки и отражаются в тексте договора. Стандартно речь идет о:

• Необходимости внести первоначальный взнос или об отсутствии аванса.
• Покупке автомобиля арендодателем на первичном или вторичном рынке для предоставления клиенту. В этом случае обычно требуется первоначальный взнос – до 30%.

А теперь несколько слов о том, как это работает:

1. Сразу после заключения договора клиент начинает пользоваться автомобилем согласно условиям договора.
2. Необходимо вносить деньги за прокат машины согласно графику платежей и 5-10% от её стоимости.
3. После завершения договора аренды, а в некоторых случаях досрочно, арендатор выплачивает остаточную стоимость транспортного средства и становится его полноправным владельцем.

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

Особенности соглашения

Договор аренды с последующим выкупом может составляться в отношении разного имущества. Наиболее часто в качестве предмета договоренности выступает разная недвижимость, представленная квартирами или домами. К правилам использования такого способа покупки разных объектов относится:

• процедура передачи объектов регулируется положениями ГК и ЖК;
• допускается составлять такое соглашение в отношении коммерческой недвижимости;
• арендный договор предусматривает передачу объекта в пользование, а вот переход права собственности должен регистрироваться отдельно;
• договор составляется только в письменном виде;
• так как планируется в будущем переход права собственности на объект, то желательно обращаться к нотариусу за заверением сделки;
• в документе отражаются все условия сотрудничества, а именно размер ежемесячных платежей, правила оплаты услуг ЖКХ, а также нюансы проведения ремонта или другие важные условия;
• в соглашении непременно должен иметься пункт, имеющий отношение к процедуре перехода права собственности на объект;
• оба участники сделки должны подписать договор добровольно.

Если одна сторона нарушает условия сделки, то все вопросы решаются через суд, если не получается мирным способом уладить конфликтную ситуацию.

В чем выгода сторон данного договора

Арендатор:

1. Получает возможность пользоваться жильем с момента заключения соглашения, несмотря на отсутствие полной суммы, необходимой для его приобретения.
2. Избавляется от необходимости оформлять ипотеку для получения недостающей суммы (собирать всевозможные справки, выплачивать банку проценты и комиссии и т. д.).
3. Имеет право на любом этапе действия договора отказаться от дальнейшего выкупа помещения.

Арендодатель:

1. Устанавливает стоимость недвижимости выше средней рыночной, чтобы снизить свои риски от продажи в рассрочку.
2. Передача права собственности происходит только после получения полной суммы, установленной договором, что также очень выгодно для владельца жилья.

Что такое аренда с правом выкупа

Аренда недвижимости с правом выкупа — это схема приобретения имущества, когда изначально в договор заложен последующий переход в собственность. Покупатель платит за аренду жилья и параллельно вносит «выкупные» платежи. В квартире или доме можно жить, но собственность будет оформлена только после того, как владелец получит от арендатора полную стоимость.

Для проведения такой сделки стороны заключают договор аренды с правом выкупа недвижимости: в нём фиксируют условия аренды и выкупа недвижимости одновременно. Если одна из сторон передумает завершать сделку, договор можно расторгнуть. Тогда продавец (и по совместительству арендодатель) обязан вернуть приобретателю все платежи, внесённые в счет выкупа квартиры. Арендные платежи не компенсируются.

Несмотря на вполне логичную схему, в сфере недвижимости она используется редко: куда чаще покупатели прибегают к ипотеке. Почему так происходит и в чем разница — расскажем дальше.

Похожие записи:

• Увольнение по уходу за ребенком
• Какие налоговые льготы положены пенсионерам
• Сколько платить за горячую воду без счетчика