Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно передать квартиру покупателю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
по договору купли-продажи недвижимостиг. «» 2023 г.
Гр. (паспорт: серия , № , выдан , код подразделения , год, место рождения ), именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. (паспорт: серия , № , выдан , код подразделения , год, место рождения ), именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, составили настоящий передаточный акт о нижеследующем:
1. В соответствии с договором купли-продажи недвижимости № от «»2023 г. (далее – «Договор») Продавец передает недвижимость, указанную в п.2 Акта, а Покупатель принимает указанную недвижимость.
2. По настоящему Акту Покупателю передается следующее недвижимое имущество:
2.1. общей площадью кв.м., свидетельство о государственной регистрации № от «»2023 г., запись в ЕГРП № от «»2023 г., место нахождения: , кадастровый номер .
2.2. общей площадью кв.м., свидетельство о государственной регистрации № от «»2023 г., запись в ЕГРП № от «»2023 г., место нахождения: , кадастровый номер .
3. В соответствии с п. Договора Продавец будет считаться выполнившим свои обязательства по передаче недвижимости в собственность Покупателя после подписания настоящего Акта и фактической передачи недвижимости Покупателю.
4. Покупатель принимает недвижимость с недостатками, оговоренными в перечне дефектов передаваемой недвижимости, являющемся приложением к Договору. Продавец не освобождается от ответственности за иные недостатки недвижимости в соответствии с действующим законодательством и Договором.
5. Настоящий Акт с момента его подписания Сторонами является неотъемлемой частью Договора.
6. Настоящий Акт составлен в трех экземплярах, один из которых передается Продавцу, второй – Покупателю, третий – .
Порядок оформления договора
Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:
1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.
2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).
3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.
4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.
5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.
Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.
Нотариус за удостоверение договора купли-продажи квартиры возьмет примерно 0,5% от цены сделки. У каждого нотариуса свои расценки, поэтому вопрос оплаты лучше уточнить заранее.
Дешевле обойдутся услуги юриста, если по каким-то причинам стороны хотят перестраховаться при заполнении образца договора купли-продажи. В разных регионах цены различаются, где-то попросят 1 500 рублей, где-то 5 000. Цена зависит и от сложности сделки.
Риэлторы, как правило, не составляют договоры купли-продажи квартиры, а оказывают комплексную услугу по сопровождению сделки, в рамках которой оформляют договор. Цены также зависят от конкретного специалиста – от 1 до 5% цены квартиры.
Дешевле всего заполнить шаблон договора купли-продажи самостоятельно. У нас на РЕНОВАР.РУ представлен стандартный шаблон, подходящий для сделок в 2023 году.
Кто ответственен за составление акта приема передачи квартиры?
Акт приема передачи квартиры является обязательным документом при купле-продаже, аренде или передаче жилья в дар. Составляют его две стороны: продавец и покупатель.
По договору купли-продажи квартиры акт приема передачи является одним из обязательных документов. Продавец и покупатель должны аккуратно проверить все комнаты, технику, сантехнику и прочее имущество, убедиться в исправности и сохранности, а также оформить все обнаруженные недочеты в акте.
При составлении акта приема передачи квартиры обе стороны должны быть внимательны и тщательны, чтобы избежать возможных ошибок и недоразумений в будущем. В случае, если покупатель не уверен в своих навыках и знаниях, ему рекомендуется обратиться к профессионалам, которые помогут защитить его интересы при приеме квартиры.
Проблемы при отсутствии акта приема передачи квартиры
Отсутствие подтверждающего документа. Отсутствие акта приема-передачи может стать основной проблемой в случае возникновения споров между продавцом и покупателем. Этот документ подтверждает, что квартира была передана и принята в том состоянии, в котором она находилась на момент заключения договора купли-продажи.
Трудности в получении займа на недвижимость. В некоторых случаях банки могут не выдавать займ на покупку недвижимости, если у заемщика отсутствует акт приема-передачи. Это происходит из-за отсутствия подтверждения, что продавец передал квартиру покупателю в полном объеме и не оставил никаких скрытых проблем, которые впоследствии могут возникнуть.
Усложнения при регистрации сделки в органах Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии. При оформлении права собственности на квартиру в Росреестре необходимо предоставить акт приема-передачи. В случае его отсутствия регистрация может быть задержана или отклонена.
Выполнение ремонтных работ. В случае отсутствия акта приема-передачи покупателю будет сложно доказать, что ремонтные работы, которые были выполнены после покупки, должны быть оплачены продавцом. Ведь в этом документе зафиксировано состояние квартиры на момент передачи ее покупателю.
Нужно ли передаточный акт на квартиру сдавать в Росреестр?
Акт приема-передачи жилья подтверждает выполнение обязанностей сторон сделки, т.е. продавец передал ее в установленный срок и в надлежащем состоянии, а покупатель принял. Документ является приложением к договору сделки, ее неотъемлемой частью, если не оговорен иной порядок перехода недвижимого имущества. Стороны вправе прописать его в договоре и исключить какой-либо дополнительный документ, подтверждающий факт передачи помещения.
Переход права собственности в отношении недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Для этого в орган Росреестра в составе пакета документов передается договор купли-продажи. Если сторонами составлен и подписан передаточный акт, его можно приобщить к договору.
Передаточный акт к договору купли продажи квартиры
При регистрации перехода прав собственности при покупке квартиры, наличие этого документа обязательно, что указано в Гражданском Кодексе РФ. Однако регистрирующие органы не проверяют наличие данной бумаги. Как правило, акт для приема или передачи квартиры при обычной покупке составляется уже после регистрации сделки и перехода имущественных прав.
Объект считается переданным новому владельцу, если ему переданы все ключи и составлен акт приема передачи квартиры при продаже. Но как только составлен этот документ, новый владелец отвечает за жилье, в том числе исправность коммуникаций, а в случае форс-мажорных обстоятельств (пожар, наводнение и т.д.) разбирается со всем новый собственник.
Для продавца квартиры в новостройке или старом фонде, документ нужен, чтобы покупатель не мог расторгнуть сделку в судебном порядке, сославшись на отсутствие в жилище чего-либо. Покупатель же перед подписанием должен проверить, что состояние жилья соответствует заявленному.
✅ Что собой представляет?
Акт приема-передачи (АПП) – одно из приложений к договору купли-продажи (ДКП), которое подтверждает фактическую передачу недвижимого имущества от продавца покупателю. Договорившись ранее об условиях такого перехода, в том числе цене сделки, участники определяют момент, когда жилье перейдет к новому собственнику – момент подписания акта. При этом он не подтверждает право собственности покупателя, которое появляется только после государственной регистрации и внесения записи в ЕГРН. Он служит инструментом, который позволяет:
- оформить документально факт выполнения обязательств продавца по передаче имущества новому собственнику;
- зафиксировать действительное состояние квартиры;
- засвидетельствовать окончательные расчеты между участниками сделки;
- передать покупателю все риски и обязательства в отношении недвижимости, в том числе по оплате услуг ЖКХ;
- зафиксировать недостатки жилья (при наличии);
- подтвердить отсутствие претензий у продавца и покупателя друг к другу.
Восстановление договора купли-продажи квартиры
Если нет договора, по которому совершалась купля или продажа недвижимости, в дальнейшем квартиру будет невозможно оформить в качестве подарка, использовать её в качестве залога или продать. Потерянный договор – это всегда риск, что его найдут мошенники и могут создать массу неприятностей для владельцев. Вплоть до присвоения жилплощади. Но обычно это касается договоров, что подписывались до конца января 98 года.
Если сделка проходила после этой даты, бланки договора можно восстановить, если обратиться в Бюро технической инвентаризации, где хранятся данные о государственной регистрации. Причем храниться эти сведения будут вечно. Тем не менее равноценный потере документ в таком случае все равно не предоставят. Могут выдать копию, но она не будет обладать теми же свойствами, что оригинальный документ. Юридической силы у него нет, но рассматриваемая бумага может выступать способом, как ознакомиться с условиями оригинального документа.
Чтобы получить скопированный бланк договора купли-продажи квартиры, необходимо самолично прийти в Росреестр или МФЦ (местное отделение) и подать запрос. Также можно воспользоваться электронной формой на сайте Росреестра. Документы могут быть оформлены в бумажном или электронном формате, но чтобы их получить, нужно будет заплатить пошлину. Её размер зависит от формата в каком документ будет получен. Электронная копия стоит 150 рублей, а бумажная в два раза дороже – 300 рублей.
Если все ещё нужен равноценный экземпляр, можете обратиться к нотариусу, который работал со сделкой. Он выдаст дубликат. Именно он имеет юридическую силу. Нотариус обязан хранить его в своем архиве.
Когда договор купли-продажи может быть признан недействительным
Иногда сделки по продаже недвижимости происходят при таких обстоятельствах, что есть большой риск признания сделки недействительной. Например, если составляется договор купли-продажи квартиры с ипотекой. Хотя на самом деле ипотека не преграда. Но это не значит, что нет ситуаций, когда процедуры действительно невозможны.
Если ДКП был составлен неправильно, подобную сделку будут считать ничтожной, поскольку её заключение нарушило закон. Здесь даже не нужно бояться судебного разбирательства – суд все равно это признает. Юридических последствий у этой сделки также нет.
Ничтожной будет считаться сделка следующего плана. Допустим, была куплена квартира у человека, который приобрел её у семьи с несовершеннолетними детьми. Сам факт продажи нарушил права этих детей. После обращения в суд, цепочка сделок будет признана ничтожной и квартира вернется семье, у которой она была изначально приобретена. Это возможно, поскольку изначально продажа нарушала закон о правах несовершеннолетних.
Второй случай, когда продажа будет признана ничтожной – на договоре при оформлении была поставлена поддельная подпись. Рассматриваемый тип сделки нарушает правопорядок и нормы нравственности. Кроме того, сочтут ничтожными мнимые и притворные операции, где сделка является только прикрытием для других манипуляций. Например, имущество скрывают, чтобы не платить долги приставам или владельцы не хотят оформлять все положенным образом. Это же касается ситуаций, когда под видом подарка, имущество продают.
Достаточно часто мошенники используют наивность недееспособных граждан, выманивая их имущество, требуя, чтобы они взяли ипотеку и т.п. Такая сделка не может быть правомерной без юридически заверенного согласия опекуна. Также опекун может пойти в суд, чтобы признать продажу ничтожной. Точно такие же последствия ждут операции, что совершил малолетний гражданин (моложе 14 лет). Не важно, кем он выступал – покупателем или продавцом, находится его квартира в ипотеке или нет. Такие обременения как ипотека также частично «связывают руки», но от мошенничества не освобождает.
Обратиться в суд с иском можно в течение 3 лет с момента, когда была продана квартира. После этого срок исковой давности истекает. Но есть нюанс. Иск может подать лицо, которое не принимало участие в процедуре, но является заинтересованным в её исходе, точка отсчета начинается с момента, когда человек узнал о правонарушении.
Помимо ничтожных есть ещё один формат сделок, где договор купли-продажи находится под ударом даже после исполнения. Это оспоримые сделки, которые могут работать даже несмотря на то, что заключались с нарушением закона. К тому же есть шанс, что суд не признает подобный иск действительно заслуживающим внимания, а сделку незаконной.
Для чего нужен акт приёма-передачи квартиры
Документ обладает доказательным значением. Акт подтверждает фактическую передачу жилья новому владельцу и свидетельствует о том, что абсолютно все взятые на себя обязательства участниками сделки выполнены в полном объёме, и стороны не имеют друг к другу взаимных претензий.
До момента подписания акта вернуть всё на круги своя в случае возникновения спорной ситуации достаточно просто, а вот уже после заключения соглашения даже в судебном порядке расторгнуть сделку будет крайне затруднительно.
Но, как показывает практика, несмотря на это доподлинно известное «скользкое» обстоятельство большинство участников рынка, как самостоятельных, так, увы, и профессиональных, не уделяют должного внимания этой ключевой стадии отчуждения недвижимого имущества.
Какие документы после покупки и продажи квартиры остаются на руках
Все сделки по купли-продажи недвижимости проходят три этапа:
- Подписывается соглашение о купли-продажи. На его основании покупатель обретает право собственности на недвижимость;
- Подписывается акт приема-передачи недвижимости. Происходит передача объекта новому владельцу. И покупатель берет на себя всю ответственность за сохранность объекта;
- Оформление права собственности в Росреестре с занесением записи в ЕГРН.
Два первых документа в двух экземплярах передаются в Росреестр. Дополнительно по одному экземпляру оставляют себе участники сделки.
Если документы на регистрацию подаются в электронном виде через Сбербанк, количество экземпляров остается тем же.
Если пакет документов передается нотариусом в электронном виде, то у покупателя должно остаться соглашение о купли-продажи, заверенное нотариально.
При полном или частичном расчете за объект недвижимости, продающая сторона должна выдать расписку, в которой подтверждается получение денег.
Если в сделке участвует один из супругов, то требуется согласие второго.
После того, как документы поступили в Росреестр, организация должна выдать об этом соответствующую расписку
Если в сделке принимает участие несовершеннолетний, необходимо иметь из органов опеки разрешение на продажу.
После совершения сделки, у покупателя на руках должны быть следующие документы:
- Соглашение купли-продажи;
- Акт приема-передачи объекта;
- Расписка о получении денег;
- Расписка из Росреестра;
- Согласие одного из супругов;
- Разрешение органов опеки.
Дополнительно могут использоваться следующие документы, которые покупателю нужно придержать у себя на случай возникновения форс-мажора. Это следующие документы:
- Если продавец состоит в законном браке, в котором приобреталась квартира, согласно нормам статьи 35 СК РФ он обязан передать согласие супруга на сделку (подробно о том, какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры, читайте тут).
- То же – если супруги развелись менее 3 лет назад, а раздела имущества не было.
- Решение суда о разделе имущества при разводе продавца с супругом.
- Если продавец был несовершеннолетним – разрешение от органов опеки и попечительства на сбыт жилья.
- Продавец наследник передаёт отказ от права на квартиру от других сонаследников (по их числу).
- Совладельцы долевой собственности передают согласия на сделку, отказываясь от преимущественного права покупки.
ВАЖНО: Некоторые бумаги должны оставаться у продавца, они не выдаются на руки, покупатель может снять с них нотариально удостоверенную копию.
Образец акта приема-передачи ключей от квартиры
Вещь, предназначающаяся для обслуживания другой, главной вещи, должна следовать судьбе последней (ст. 135 ГК РФ). Ключи являются принадлежностью передаваемой квартиры и служат для обеспечения возможности в такую квартиру попасть.
Оформляя акт приема-передачи квартиры (как при ее продаже, так и при аренде), стороны иногда отдельным пунктом указывают также на передачу ключей. Хотя данный факт фиксируется не всегда, т. к. по смыслу ст. 135 ГК РФ передача ключей при передаче квартиры предполагается по умолчанию.
Передача ключей также может быть оформлена отдельным документом. В нем обычно отражается следующая информация:
- дата и место подписания акта;
- сведения о сторонах сделки;
- адрес квартиры, ключи от которой подлежат передаче, и иные характеристики, позволяющие однозначно индивидуализировать объект недвижимости;
- ссылка на сделку-основание, в связи с которой возникла обязанность по передаче ключей от помещения (например, название, дата и номер ДКП/аренды квартиры);
- подписи сторон и печати лица (при наличии).