Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд разрешил менять размер долей собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Частный дом, как правило, имеет общую собственность на все помещения и территории, которые находятся на участке. Но что делать, если собственники желают выделить свою долю в натуре? Это возможно, но необходимо знать порядок действий.
✅ Чем выдел отличается от раздела?
Перед тем, как приступать к обособлению доли нужно определиться с характером процедуры. Различают «выдел» доли и «раздел» земельной площади на несколько «отрезков».
Выдел земельного участка в натуре – отделение одной части из общей долевой собственности на землю. Оставшаяся после выдела территория будет принадлежать совладельцам, а новообразованный участок перейдет в личную собственность дачника (ст. 11.5 Земельного кодекса РФ).
Раздел участка – полное прекращение общей долевой собственности на земельный участок: статус «дольщика» сменится на статус «владельца». Территория будет поделена между всеми совладельцами на равные самостоятельные наделы. Каждому новому участку присваивается кадастровый номер, а сведения заносятся в государственный реестр недвижимости (ст. 11.4 ЗК РФ).
Как выделить земельный участок в натуре из общей долевой собственности
Если у одного (или нескольких) совладельцев возникла необходимость выделить в единоличное владение часть объекта недвижимости, то поступить можно двумя способами:
- Заключить с остальными владельцами соглашение. Это наиболее предпочтительный вариант.
- Обратиться в районный суд с исковым заявлением о выделении участка из общей собственности.
Это может понадобиться при следующих обстоятельствах:
- нет документов, подтверждающих право владения и распоряжения долей;
- документы имеются, но допущена ошибка в размере доли или иных сведениях (об участке, владельце и т.д.);
- невозможность договориться и заключить соглашение в досудебном порядке с остальными сособственниками;
- наличие спорных вопросов с местной администрацией по поводу принадлежности участка;
- иные причины, требующие вынесения обязательного судебного решения (споры о наследстве, раздел имущества между членами семьи и т.д.)
Последовательность выделения доли
Итак, когда добровольное согласие всех собственников земельного участка не может быть достигнуто по каким-либо причинам и невозможен бесконфликтный выдел доли в натуре земельного участка, исковое заявление в суд должен составить тот, кто желает стать единоличным владельцем своей части недвижимого имущества.
Для принятия успешного решения в его пользу он должен будет представить следующие документы:
- подтверждение права собственности на землю;
- неопровержимые доказательства того, что добровольный раздел совместного имущества невозможен;
- объяснение причин, по которым необходимо проведение землеустроительной экспертизы.
Как выделить дольщикам доли в натуре?
Для выделения доли в натуре дольщикам необходимо обращаться в суд. При этом следует знать, что этот процесс довольно сложный и длительный. Важно понимать, что выделение доли возможно только при наличии определенных условий.
Первое условие – наличие общего имущества, которое не может быть разделено на части без ущерба для всех собственников. Второе – согласие всех собственников на выделение доли. Третье – установление размера доли каждого из собственников. Четвертое – определение сроков и порядка выделения доли. И, наконец, пятое – проведение технических работ по выделению доли в натуре.
Что касается порядка выделения доли в натуре, то он заключается в обращении в суд и представлении необходимых документов. Суд дает свое решение по данному вопросу. После этого происходит начало технических работ по выделению доли.
Выделение доли в натуре – это довольно сложный процесс, который требует профессионального подхода и технических навыков. При этом, важно знать, что после выделения доли все общедолевые взаимоотношения между собственниками необходимо заключить в новый договор, учитывая их новые права и обязанности.
- Важно помнить, что выделение доли возможно только при наличии определенных условий;
- Порядок выделения доли в натуре заключается в обращении в суд и представлении необходимых документов;
- Суд дает свое решение по данному вопросу, после чего начинаются технические работы по выделению доли.
Важные документы для выделения доли в натуре
Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома может быть осуществлено через суд. Для этого необходимо знать порядок выделения и иметь некоторые важные документы.
- Заявление — это первый документ, который необходимо подать в суд. В заявлении необходимо указать данные об общедолевой собственности, о доле, которую нужно выделить, а также об участниках, владеющих недвижимостью.
- Свидетельства о праве собственности — это документы, которые подтверждают право на общедолевую собственность. Они необходимы для того, чтобы суд мог установить, что недвижимость на самом деле принадлежит заявителю.
- Договор купли-продажи — если на недвижимости есть долгосрочные обязательства, они могут влиять на возможность выделения доли в натуре. Поэтому необходимо предоставить договор купли-продажи, чтобы суд мог учитывать все ограничения.
- Информация об электро- и газоснабжении, водоснабжении и канализации — эти данные важны, чтобы суд мог установить, какие из систем должны оставаться общедолевыми, а какие должны перейти в собственность заявителя.
- Акт обследования недвижимости — данную процедуру обычно проводят независимые эксперты, чтобы установить стоимость имущества. Суд использует эту информацию для вынесения решения о возможности выделения доли в натуре.
Чем выдел отличается от раздела
Для начала разберём, чем выдел доли отличается от раздела.
Раздел земельного участка – это процедура, когда из одного объекта делают несколько. В данном случае, один объект перестаёт существовать, а в замен этого появляются два и больше новых. В ходе разделения участка все собственники продолжают также владеть всеми участками и наделены теми же правами на них. Данное право закреплено Земельным кодексом Российской Федерации и прописано в статье 11.4.
Выдел доли земельного участка предусматривает то, что бывший владелец или совладелец будет иметь права только на ту часть участка, которая теперь ему по закону принадлежит. Выдел может производиться только с земельного участка, который пребывал в долевой собственности.
После выделения участок уже делится в новых границах. Разделение территории не может быть, если участок относится к садовому кооперативу или он является государственной или муниципальной собственностью.
Примеры «незначительной доли»
Например, в суд поступило исковое заявление о выделении в натуре доли земельного участка, при этом один дольщик владеет 1/10 долей, а второй -9/10. Собственник с малой долей обращается в суд с тем, чтобы суд удовлетворил его иск о выделении доли в натуре. Но в процессе рассмотрения дела подтверждается, что такой выдел может снизить материальную ценность земельного участка, и что доля истца незначительна. Выслушав представителей обеих сторон, суд может принять одно из трех решений:
- если истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре при предоставлении ему материальной компенсации – при этом его право собственности после получения денег утрачивается;
- истец не согласен на денежную компенсацию, но его доля незначительна. Поэтому суд присуждает выплату ему компенсации в принудительном порядке;
- если первый собственник не согласен на компенсацию и нет доказательств того, что доля истца в общем имуществе незначительна, прекращение права собственности не происходит.
Выдел доли в жилом доме
Выделение долей в натуре в жилом доме можно сделать во внесудебном порядке, если на такой раздел согласны все собственники дома. Если согласие не получено, приходится обращаться в суд. При этом закон рассматривает три варианта, при котором возможно выделение доли из общей долевой собственности жилого дома:
- выдел возможен, если такая процедура возможна по техническим и строительным нормам – есть возможность организовать отдельный вход, перераспределить коммуникации, при этом здание должно оставаться пригодным для проживания и дальнейшей эксплуатации;
- если в долевой собственности нет стихийных застроек и самостоятельных перепланировок – иначе такие изменения принимаются в расчет лишь после легализации самозастроя;
- если выделение доли из общей долевой собственности в натуре невозможно без порчи этой собственности, то следует принять решение о материальной компенсации в пользу желающего выдела доли собственника с тем, чтобы после получения денег он утратил право собственности на долю имущества. Оценочная стоимость части имущества определяется независимой и/или судебной экспертизой.
Когда можно выделить долю.
Действующее законодательство устанавливает условия, при соблюдении которых можно произвести выдел доли в натуральном виде.
К таковым относятся следующие:
- Выдел может быть произведен, если это не нанесет несоразмерного ущерба общему имуществу. Проще говоря, если выдел доли повлечет негативные последствия для исходного участка, от подобного рода затеи стоит отказаться.
- Выдел осуществляется соразмерно стоимости доли в праве. И здесь нужно уточнить такой момент: выделенный участок может оказаться меньше. Обусловлено это тем, что на стоимость земли влияет ряд факторов, в том числе местоположение и характеристики конкретного объекта. К примеру, участок, расположенный рядом с водоемом, может оказаться дороже, не смотря на то, что по площади будет уступать участку, удаленному от воды.
- При выделе доли в натуре необходимо соблюсти минимальный размер выдела. Если участок меньше, выдел невозможен. Так, например, выделяемая доля в Московском регионе должна соответствовать площади:
- 0,06 га, если участок предназначен для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
- 0,04 га, если назначение земли — огородничество;
- 2 га, если земля выделена под ведение фермерского хозяйства.
- Если доля ничтожно мала, и выделить ее не представляется возможным, допускается выплата инициатору выдела денежной компенсации в размере стоимости доли в праве.
Регламент выдела по соглашению
Что касается того, как выделить земельный участок в натуре из общей долевой собственности, то весь процесс можно разделить на несколько этапов. Первое, что следует сделать, – созвать собрание совладетелей для подписания соглашения.
Обсуждение сопровождается составлением протокола. В нем фиксируются данные о размере будущего надела, его местоположении и прочие условия.
Дальнейший порядок выделения доли по соглашению включает этапы:
- Межевание. Услуги инженера оплачивает тот, кто желает отделить часть территории. По завершении работ проводится согласование. Приглашаются участники собственности, а также хозяева прилегающих земель. При одобрении межевания в соответствующем акте проставляется запись. Все возражения также принимаются в расчет.
- Утверждение межевого плана в кадастре. На этом этапе новому наделу присваивается индивидуальный номер и адрес.
- Регистрация прав на объект. Заявление подается в Росреестр новоиспеченным собственником.
В целом сроки процедуры составляют 2 месяца минимум. Здесь многое зависит от отношений с другими заинтересованными лицами. Минимальный период достижения договоренности – от 7-10 дней. На межевание стоит выделить не меньше 30 дней. Плюс регистрация прав – 2-3 недели.
А вот общая стоимость процедуры зависит от региона. Оплата услуг кадастрового инженера может обойтись в 7-30 тыс. рублей. Дополнительно потребуется оплатить пошлину при посещении Росреестра. Сумма фиксирована и составляет 2 тыс. рублей.
Особенности раздела земельного участка в натуре
Разделить можно только тот земельный участок, который подлежит разделу. Это определяется, исходя из категории землепользования. Минимальные размеры долей установлены:
- Для дачных участков – от 6 соток.
- Для фермерских и крестьянских хозяйств – от 2 гектар.
- Для участков под огород – от 4 соток.
- Для садовых участков – от 6 соток.
Главным условием для успешного раздела участка является добровольное согласие всех долевых собственников. Им предстоит пройти несколько стандартных этапов:
- Определение размеров каждой доли. Если приобретение происходило на условия долевой собственности, то уже в договоре купли продажи могли быть определены размеры долей каждого из участников. Если же этого сделано не было, то по ст. 245 ГК РФ доли будут признаны равными. Но участники не обязаны соблюдать это правило, так как могут добровольно согласиться на раздел земли в любой пропорции.
- Разделение построек. При наличии строений на участке раздел существенно осложняется. Главная сложность заключается в том, что невозможно совместить раздел участка с разделением, скажем, дома. Можно разделить участок на определенные части, на части можно поделить дом, но при этом не получится выделить каждому долю, полностью свободную от прав соседей.
- Определение размеров новых участков. Согласно ст. 1182 ГК РФ, размер каждого участка не может быть меньше установленного минимума. Невозможно поставить на кадастровый учет участок, размер которого меньше минимального. Если какие-то доли слишком малы, то остальным участникам не остается ничего иного, кроме как выкупить их и поделить между собой.
- Подготовка соглашения. После всех переговоров и достижения согласия по всем ключевым моментам, стороны должны составить соглашение, в котором подтверждается согласие участников на раздел, указан адрес и кадастровый номер делимого участка, указана схема с будущими границами каждой доли.
- Выполнение раздела. Сначала приглашаются кадастровые инженеры для выполнения межевания. По данным межевого дела готовится акт установления границ новых участков, нуждающийся в утверждении комитета по землеустройству. Каждая доля ставится на самостоятельный кадастровый учет, приобретает адрес, а старый участок прекращает свое существование.
Когда раздел участка невозможен
Гражданский кодекс РФ все вещи подразделяет на 2 больших категории — делимые и неделимые. Эта классификация справедлива и для недвижимости. По общему правилу, земельный участок – делимая вещь, но если его раздел приводит к нарушению закона, то этот конкретный участок земли переходит в категорию неделимой вещи.
Таким образом, раздел земли возможен лишь при соблюдении ряда условий:
- размеры вновь образуемого участка находятся в пределах допустимых значений;
- границы вновь образуемого участка соответствует установленным в законодательстве нормам;
- раздел участка не препятствует обычному использованию расположенного на нем здания;
- раздел не мешает использованию участка по назначению и не создает препятствий третьим лицам.
Что нужно для выдела доли земельного участка?
Если все совладельцы не против того, что кто-то из них хочет выделить долю в натуре, тогда нужно рассмотреть порядок выделения доли земельного участка без строений:
- Провести процедуру межевания. У земельного участка обязательно должны быть уточнены границы, поэтому если участок не имеет границ, то его поделить нельзя. Проверить, уточнены границы или нет, можно через публичную кадастровую карту: нужно ввести кадастровый номер земельного участка, нажать «Поиск». Если границы подсвечиваются желтым цветом, то это значит, что земельный участок отмежеван. Если же границы не выделены, тогда нужно делать межевание. И только после этого можно выделить долю в натуре.
- Вызвать геодезистов на земельный участок для проверки границ, после чего можно уже смело разделить земельный участок.
- Когда границы будут уточнены, заинтересованному лицу нужно обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план.
- Подготовленный межевой план сдать в Росреестр (документы может подать как заявитель, так и кадастровый инженер), где через некоторое время заявитель получает на руки выписку ЕГРН. К межевому плану в Росреестр нужно подать такие документы: заявление установленного образца, паспорт заявителя, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН о праве собственности на надел. Если от имени заявителя будет выступать доверенное лицо, тогда дополнительно нужно подготовить нотариально заверенную доверенность, а также гражданский паспорт доверенного лица.