Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру иностранцу: нюансы, налоги и подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как оформить аренду квартиры для иностранца в России? Одним из главных моментов при аренде квартиры для иностранного арендатора является определение бюджета и требований к жилью. Нужно знать, что регистрация иностранного гражданина в РФ требует учета в миграционном офисе, что, в свою очередь, увеличивает количество документов и временных затрат на оформление.
Определение бюджета и требований к квартире
- Что нужно знать при учете иностранного гражданина в РФ? Оформить миграционное учетное дело при постановке на жительство в РФ необходимо в течение 7 дней. При временном пребывании оно не требуется. Регистрация жительства для иностранца отличается от регистрации гражданина РФ, и за уклонение от учета грозит арендатору-иностранцу штраф.
- Где и как оформить миграционный учет? Миграционное управление, принимающее регистрацию в качестве принимающей стороны, находится по адресу, указанному в паспорте, в течение 7 дней со въезда в РФ.
- Какие правила нужно учитывать при снятии квартиры для иностранца в России? При выборе жилья необходимо учитывать не только стоимость аренды, но и соответствие жилья требованиям иностранного арендатора. Квартира должна соответствовать требованиям по быту и безопасности.
Оформление медицинской страховки для иностранного жильца
При аренде квартиры иностранцу в России требуется не только регистрация места жительства, но и наличие медицинской страховки. Как оформить страховку и какие правила учета необходимо соблюдать?
Во-первых, в РФ учетно-регистрационные правила для иностранцев отличаются от граждан России. Иностранный гражданин обязан зарегистрироваться в МФЦ в течение 7 дней с момента въезда в страну или снять миграционный учет при выезде из России. При пропуске дедлайна могут грозить штрафы и наложение запрета на въезд в РФ.
Во-вторых, для получения медицинской страховки необходимо знать, что у иностранца регистрация должна быть принимающей стороной, то есть он не имеет права ставить учет на себя лично. Постановка на учет происходит за адресом проживания в бумажном виде.
В-третьих, где оформить страховку? На выбор есть несколько вариантов: на месте работы, в медицинском страховом офисе или онлайн-оформление через официальный сайт страховой компании.
Четвертое важное «что»: при оформлении медстраховки для иностранного гражданина нужно учитывать, что требования и правила отличаются от граждан РФ. Так, одни страховые компании принимают заявления с загранпаспорта, другие — с миграционной карты. Некоторые требуют дополнительную медицинскую справку или перевод национального документа на русский язык.
Наконец, стоит знать, что наличие медицинской страховки — это необходимый атрибут не только для иностранцев, но и для российских граждан при регистрации иностранного гражданина в качестве арендатора квартиры. В иностранном жильце вы обязаны привести правильную информацию о медстраховке при заключении договора и оформлении регистрации места жительства.
Какие документы необходимо оформить? Оформить нужно договор найма жилого помещения. Договор можно взять типовой, а логичнее всего взять такую форму за основу, добавив пункты на свое усмотрение.
Этот документ непременно должен содержать описание предмета найма, иначе не ясно, о чем вообще идет речь, и бумагу не примут для регистрации. В нем обязательно должны содержаться:
- сроки, с указанием начала и окончания найма;
- порядок расчетов — в какие числа месяца, сумма аренды, оплата коммунальных услуг (за что платит владелец жилища, а за что – квартирант);
- конкретизированные обязанности и ответственность сторон, в том числе и штрафы за просрочку оплаты аренды;
- сумма залога.
Аренда имущества у нерезидента: документальное оформление
Документальное оформление аренды имущества с нерезидентом осуществляется в общем порядке – путем заключения письменного договора.
Соглашение оформляется в строгом соответствие с ГК РФ и должно содержать следующие обязательные реквизиты:
- наименование документа;
- дата, место заключения;
- наименование сторон;
- адреса местонахождения сторон;
- банковские реквизиты сторон.
Если российская организация принимает имущество в аренду от физлица-арендодателя, то в договоре необходимо указать адрес постоянной регистрации нерезидента. Если договор заключен с иностранной компанией, то в тексте соглашения указывают юридический адрес головного офиса, а также адрес представительства в России (при наличии).
Важным моментом в тексте договора являются условия и порядок оплаты. В соглашении сторонам необходимо установить:
- Стоимость аренды – размер платежа, валюту, порядок расчета денежного эквивалента в рублях (например, по курсу ЦБ на дату оплаты).
- Периодичность внесения платежей – ежемесячно, ежеквартально, т.п.
- Наличие гарантийного платежа – обязательство арендатора уплатить последний месяц аренды.
- Порядок установления даты оплаты – дата отправки СВИФТ-платежа, поступление средств на счет арендатора, т.п.
Договор аренды с нерезидентом вступает в силу с момента его подписания сторонами и скрепления печатями.
Бухгалтерские записи, связанные с оказанием услуг, не облагаемых НДС
Хозяйственная операция |
Первичный |
Дебет счета/ |
Кредит счета/ |
Отражены расходы, |
Акт об |
20/Расходы по |
60 |
Отражен входящий НДС, |
Счет- |
20/Расходы по |
60 |
Отражена выручка |
Акт об |
62 |
90-1/Аренда |
Списаны расходы, |
90-2/ |
20/Расходы по |
Мы рассмотрели ситуацию, когда осуществляется сдача помещений в аренду в разных зданиях, то есть можно выделить расходы, относящиеся к облагаемой и не облагаемой НДС выручке. Но обычно в одном здании сдаются помещения как российским, так и иностранным организациям, а стоимость предоставляемых услуг отражается в одном документе в целом по зданию. В этом случае необходимо распределить расходы, относящиеся к облагаемой и не облагаемой НДС деятельности, чтобы часть входящего НДС не принимать к вычету из бюджета, а включить в расходы. Базой распределения может служить выручка без НДС или площадь в квадратных метрах. Наиболее удобно использовать в качестве базы распределения выручку без НДС. При этом необходимо вести раздельный учет по счету 90.1.
Если сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности, то в соответствии с ПБУ 9/99 «Доходы организации» поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, являются операционными доходами. Соответственно, расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются операционными расходами. Для обобщения информации о прочих доходах и расходах, в том числе и операционных, предназначен счет 91 «Прочие доходы и расходы».
Однако для целей налогового учета выручка от оказания услуг по сдаче помещений в аренду в данном случае относится к доходам от реализации (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ).
Для любого арендатора необходимо подготовить квартиру. Сделать косметический ремонт, нанять клининг, купить необходимую мебель, вывезти личные вещи. Проверьте исправность сантехники и электрики. Для сохранности имущества составьте опись всего, что есть в квартире.
Не стоит пренебрегать помощью специалистов, особенно в случае с иностранцами. Риелтор займётся поиском жильцов, а сервис долгосрочной аренды ещё и проконтролирует юридические аспекты, поможет застраховать квартиру и будет решать бытовые проблемы даже после заселения.
Если ваша недвижимость расположена в хорошем районе с транспортной доступностью, школами, магазинами, а в самом жилье чисто и красиво, есть все шансы получать неплохой доход от сдачи квартиры иностранцам. Главное – помнить, что договор с жильцом-иностранцем стоит заключать официально, не скрываясь от налоговой.
Ответственность собственника
Аренда квартир иностранцами подразумевает, что вы проинформируете об этом участкового. Он должен быть в курсе, что на подконтрольной ему территории проживает иностранный гражданин, поскольку его задача – следить за соблюдением общественного порядка. Сообщать соседям желательно, но не обязательно. Если у вас хорошие отношения, то просто попросите их приглядывать за жильцом и сообщать о возможных проблемах.
А вот нарушение правил регистрации иностранных граждан может вылиться в штраф и для самого гостя, и для собственника квартиры, который не зарегистрировал жильца.
Собственнику за уклонение от постановки иностранца на миграционный учёт придётся заплатить штраф от 2 тысяч до 4 тысяч рублей (ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ). Самим иностранцам также будет необходимо оплатить штраф за отсутствие регистрации по месту пребывания или просроченные документы. Его размер зависит от региона. Для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей — это от 5 тысяч до 7 тысяч рублей (ст. 18.8 КоАП РФ). Также иностранец может быть депортирован. Так что для обеих сторон будет лучше не пренебрегать регистрацией.
Есть и другой момент: когда собственник регистрирует иностранного гражданина, но по факту на его жилплощади тот не проживает. Это может быть расценено как предоставление ложных сведений. В таком случае это административное правонарушение и штраф 5 тысяч рублей.
Фиктивная регистрация мигрантов, согласно Уголовному кодексу РФ (ст. 322.2), наказывается штрафом в размере от 100 до 500 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трёх лет, либо принудительными работами на срок до трёх лет с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью на срок до трёх лет или без такового, либо лишением свободы на срок до трёх лет с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью на срок до трёх лет или без такового.
Таким образом, следует помнить, что ответственность за сдачу квартиры иностранцу во многом лежит на собственнике жилья. Процесс найма, контроль за проживанием, временная регистрация, соблюдение правил проживания и даже конфликты с соседями, – за всё это отвечает арендодатель. Поэтому стоит обезопасить себя, хотя бы застраховав недвижимость.
Ещё раз напомним о налоговой ответственности. Сдавая квартиру, вы получаете доход, а значит, придётся отчислять от 13 до 4% в налоговую (в зависимости от способа оплаты налогов, который вы выберете). Попытка уйти от выплат государству обернётся большими штрафами: 20–40% от неуплаченной суммы. В случае длительного сокрытия дохода придётся заплатить от 100 до 300 тысяч рублей. Правда, если иностранцем занимается агентство, оно и будет платить налоги, вы сразу получите чистую прибыль. В любом случае аренда жилья иностранцем требует официального договора найма, а значит, и налоговых выплат.
Договор с иностранцем об аренде
Как мы уже говорили, договор найма жилого помещения необходим. В нём обязательно должны присутствовать следующие пункты:
— дата начала и окончания найма;
— сумма аренды;
— кто оплачивает коммунальные услуги;
— дата внесения оплаты;
— размер штрафа в случае просрочки;
— сумма залога;
— все лица, которые будут проживать в квартире.
Последний пункт юридически защитит вас от непрошеных гостей и огромного количества родственников, которые могут захотеть поселиться у вашего арендатора. Можно даже установить штрафные санкции, например, повышение арендной платы. Либо вовсе исключить возможность подселения.
Эксперты рекомендуют вписать и пункт о том, что собственник может в любое время навестить квартиранта. Если жилец не захочет пойти на эти условия, то постарайтесь хотя бы договориться о конкретных датах и это тоже отразить в соглашении.
Договор аренды для иностранных граждан должен быть составлен на двух языках: русском и на языке иностранца. Иначе жилец может оспорить любой пункт, ссылаясь на то, что ему просто непонятно, что же он подписывал. У обеих сторон будет по экземпляру договора и акт передачи квартиры.
Если вы оформляете взаимоотношения на 11 месяцев, то такой документ регистрировать не нужно. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Какими законами регламентируется?
Cдача в аренду гражданину другого государства регламентируется такими правовыми законами и актами:
Как видно из перечня, бумаг придется изучить немало, прежде чем заняться бизнесом по поселению у себя чужестранцев и лиц без гражданства, к ним приравненных.
Если иностранца командирует в Россию по делам службы его компания, сама же и занимающаяся его поселением, то налоговые тяготы она берет на себя, выступая налоговым агентом, а владелец помещения избавлен от этих проблем.
Когда же поселением физического лица, гражданина другого государства, занимается сам собственник, то его порядок действий должен выглядеть примерно так, с прояснением следующих моментов.
Образец договора найма жилого помещения.
Какие документы необходимо оформить? Оформить нужно договор найма жилого помещения. Договор можно взять типовой, а логичнее всего взять такую форму за основу, добавив пункты на свое усмотрение.
Этот документ непременно должен содержать описание предмета найма, иначе не ясно, о чем вообще идет речь, и бумагу не примут для регистрации. В нем обязательно должны содержаться:
Также гость России должен быть уведомлен, что арендодатель имеет право в любое время появиться в своей квартире. Нелишним станет вопрос о невозможности субаренды.
При составлении договора как раз очень полезно сотрудничество с агентом, которым может быть риэлтор или адвокат. Эти лица могут подсказать важные моменты заключения договора и различные юридические уловки.
Например, если контракт заключен на срок 11 месяцев, то есть до года, то его регистрировать не нужно, он будет пролонгирован после истечения указанных 11 месяцев. Главное, чтобы итоговая продолжительность действия документа не превысила срока в 5 лет.
Если срок действия составляет 12 месяцев и более, то регистрация обязательна, и документ считается набравшим юридическую силу именно с даты его регистрации в ЕГРП.
У каждого из представителей будет один экземпляр оригинала договора, как и приложения к нему – акта передачи квартиры.
Есть ли особые требования к договору найма жилого помещения для иностранного гражданина? Он должен быть составлен на двух языках — русском и родном языке иностранца.
Это требование подлежит неукоснительному исполнению, чтобы квартиросъемщик из-за границы не мог утверждать, что ему было непонятно, что в контракте написано.
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Приобретение земельных участков иностранными гражданами и лицами без гражданства
В настоящее время вопрос о приобретении земель иностранными гражданами и лицами без гражданства довольно актуален, так как многие иностранцы хотели бы приобрести земельные участки в Российской Федерации. Но одни источники считают, что эта процедура не совсем благоприятно скажется на территориальном устройстве, а также на функционировании земель и будет ограничивать права граждан Российской Федерации. А другие источники говорят о том, что приобретение земель, например, для сельскохозяйственных нужд может довольно-таки неплохо сказаться на развитии инфраструктуры и сферы услуг в стране, а также снижению монополизации на рынке.
Все о договоре аренды земельного участка
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Если на протяжении срока аренды арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности и придерживался правил пользования земельным участком, то по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Исключения: когда преимущественное право аренды земельного участка имеет собственник здания или сооружения, расположенных на таком земельном участке; при ненадлежащем использовании земельного участка; при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд.
Согласно Федеральному закону № 66-ФЗ, индивидуалы могут пользоваться объектами инфраструктуры и имуществом общего пользования СНТ только за плату на условиях договора . То есть заключение договора является обязательным. В случае если одна из сторон уклоняется от заключения договора, как индивидуал, так и правление СНТ могут потребовать заключения договора в судебном порядке. При этом в судебном порядке можно также потребовать возмещения убытков, причиненных не заключением договора. В случае неуплаты установленных договором взносов, правление СНТ или собрание членов СНТ могут принять решение об ограничении доступа гражданина к объектам инфраструктуры и имуществу общего пользования. При этом неплатежи индивидуала взыскиваются только в судебном порядке.
Сдать квартиру иностранцу: особенности, проблемы и подводные камни
Иногда идея сдать квартиру иностранцу кажется привлекательной, особенно если за него будет платить приглашающая организация. Это обещает как минимум стабильность выплат. При этом у нас всё ещё есть предрассудки относительно некоторых стран. Как бы то ни было, в любом мегаполисе мигранты – одна из самых многочисленных групп нанимателей жилья.
Как бы вы ни относились к идее сдать квартиру иностранцам, важно понимать одну вещь: требований по оформлению такого жильца гораздо больше. И они отличаются в зависимости от того, из какой страны приехал арендатор.
Для любого арендатора необходимо подготовить квартиру. Сделать косметический ремонт, нанять клининг, купить необходимую мебель, вывезти личные вещи. Проверьте исправность сантехники и электрики. Для сохранности имущества составьте опись всего, что есть в квартире.
Не стоит пренебрегать помощью специалистов, особенно в случае с иностранцами. Риелтор займётся поиском жильцов, а сервис долгосрочной аренды ещё и проконтролирует юридические аспекты, поможет застраховать квартиру и будет решать бытовые проблемы даже после заселения.
Наниматели — иностранцы. Прогнать нельзя оставить — блоги риэлторов / ЦИАН
Наниматели — иностранцы. Сдавать нельзя прогнать.
Друзья, привет. В этот раз мы с вами поговорим о нанимателях из другой страны. Какие в этом есть риски и какие плюсы.
Я сдавал квартиры людям из ближнего и дальнего зарубежья. Киргизии и Великобритании, США и Африки, Молдавии и Белоруссии. Разные люди, разные нравы и темперамент, разные обычаи и документы.
Например белорусам не нужен Российский паспорт для работы в нашей стране и проживания длительного, не нужна виза и как люди они замечательные. Очень люблю нанимателей из Белоруси — ответственные, порядочные, добрые и без особых претензий. Ну или мне так везло.
Что касается нанимателей из Европы, США, Великобритании — тут важно чтобы была рабочая виза и документы в порядке и, как правило, у них все это есть.
Вы наверное думаете что они снимают только дорогие квартиры? Отнюдь, есть и средний класс — преподаватели иностранных языков в частных учебных заведениях, к примеру. Я как-то заселил ученого из США, он переводил деньги из-за рубежа по вестерн-юнион и мы с собственником делали он-Лайн просмотр.
Приезжали они с семьей на год для изучения чего-то в нашей стране. Не помню точно. Но вот так. Были и атташе и менеджеры фирм наверное. Сейчас всех трудно вспомнить.
Простые люди из ближнего зарубежья попроще и поскромнее.
Снимают простые квартиры и часто у них большие семьи — это надо учитывать и желательно сделать временную регистрацию, ведь по закону они должны быть зарегистрированы по месту фактического проживания.
Иначе придёт участковый, а там и административные штрафы могут пожаловать. Правда они умеют договариваться сами, часто без вашего вмешательства.
В дорогих сегментах я заселял служащих из ближайших дипломатических представительств. Посольств. Также ещё остались у нас и западные компании, но гораздо меньше чем раньше. Всё-таки 2008 год сильно проредил эти ряды и последующие события — тоже. Поэтому сильно рассчитывать на экспатов я бы не стал.
Если подводить итоги — нет ничего страшного в том, чтобы заселить к себе граждан другой страны. Нужно лишь знать их обычаи, как они живут, быть готовыми сделать им временную регистрацию и понимать зачем вы все это затеяли. Спросить про рабочую визу, легальность пребывания в России тоже необходимо — хотя бы для того, чтобы понимать сколько реально они у вас ещё проживут.
Достоинства и недостатки
Ни для кого не секрет, что иностранцы являются более платежеспособными, чем рядовые жители России. Они готовы выгладывать большие суммы денег, чтобы снимать действительно хорошие квартиры. Это позволяет арендодателям иметь приличную выгоду на «ровном месте». Однако этот плюс может резко стать минусом, так как иностранцам нужно делать регистрацию, подтверждающую законность договора про аренду помещения.
Из-за этого собственникам квартир приходится составлять официальные договора. Они закрепляют все права и обязанности сторон, но при этом налоговая узнает про факт сдачи жилья. В будущем владельцам квартиры придется тратить 15% своего дохода на уплату всех налогов.
Следующий плюс сдачи жилья иностранцам состоит в их менталитете. Большая часть таких людей имеет хорошо развитое чувство ответственности. Иностранцы вряд ли будут укрываться от уплаты арендной платы и вряд ли нанесут серьезный вред имуществу собственника квартиры. Некоторые из них настолько привязываются к арендодателю, что постоянно привозят ему приятные мелочи из других стран.
Что касается минусов, то их не очень много, но они есть. Некоторые переселенцы слабо отдают себе отчет о том, что такое чистота в квартире. Часто собственники квартир сталкиваются с проблемой редкой уборки в квартире, что приводит к ухудшению жилищных условий. Если при этом пострадает ремонт, то никто из возможных квартирантов не захочет жить в такой квартире.
Важно взять во внимание тот факт, что иностранцы на чужбине привыкли жить сплоченными общинами. В этих общинах люди помогают друг другу ужиться в новой стране. Из-за этого может возникнуть ситуация, связанная с незаконным вселением родственников или друзей иностранца-нанимателя. После этого их очень сложно выселить, потому что арендаторы начинают давить на жалость, а в некоторых случаях грозятся пожаловаться в налоговую.