Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снизить налог на имущество, не нарушая закон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2015 года в основу для расчета налогов для большинства помещений положили не инвентаризационную, а кадастровую оценку. То есть теперь определяют реальную стоимость объекта при его продаже. Ранее БТИ производили оценку, учитывая только затраты на постройку здания и степень естественной изношенности. Узнать стоимость можно на сайте Росреестра.
Как снизить налог на недвижимость
В 2017 году ставка составляет 1,8%, в 2018 году поднимется до 2,0%. При этом она может быть откорректирована местными властями с учетом расположения недвижимости, рентабельности, привлекательности для бизнеса и так далее.
Предприниматель может оказаться в ситуации, когда кадастровую оценку здания произвели, а отдельные площади остались на балансовой стоимости. В таком случае налоги будут рассчитываться в виде доли от кадастровой оценки всего строения.
Как уменьшить налог на коммерческую недвижимость, исходя из этих данных? Специалисты предлагают для начала постараться снизить кадастровую стоимость. Необходимо подать заявление в специализированную комиссию. Решение будет приниматься в судебном порядке, так что процесс займет некоторое время. В отдельных случаях это снизит стоимость в 2-3 раза.
Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество?
Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы по налогу на имущество вплоть до полного освобождения от его уплаты для тех объектов, которые используются в конкретных видах деятельности. Определены и категории льготников: к ним относятся, например, общественные организации инвалидов, учреждения уголовно-исполнительной системы, резиденты особой экономической зоны и так далее.
Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов разъяснил, что в Нижегородской области полностью освобождены от уплаты налогов следующие организации:
- FIFA и ее дочерние компании;
- национальные футбольные ассоциации (в частности, РФС);
- организационный комитет «Россия-2018» и его дочерние подразделения;
- производители медиаинформации FIFA;
- поставщики товаров, работ и услуг FIFA;
- профсоюзы;
- организации городского транспорта (наземного и подземного), а также организации, занимающиеся перевозками на канатных дорогах и фуникулерах;
- организации, занимающиеся оборонными заказами;
- организации почтовой связи и некоторые другие.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Ставка налога на имущество организаций и ИП
Ставка Налога на имущество организаций и ИП в каждом субъекте устанавливается местным законом, а федеральные власти утверждают максимальную его величину.
Это будет налог, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости недвижимости, если объект включен в специально утвержденный субъектом Федерации перечень.
Попадание объекта в этот перечень обусловлено видом разрешенного использования земельного участка под объектом или фактическим использованием здания под офис, торговлю, общественное питание или бытовое обслуживание.
Налог может рассчитываться также исходя из балансовой стоимости имущества по формуле, учитывающей остаточную стоимость имущества с учетом начисленной за весь период амортизации.
К некоторым субъектам инвестиционной деятельности применяются дифференцированные ставки налога.
Упрощенная система налогообложения организаций и ИП не освобождает их от уплаты налога на имущество, рассчитанного исходя из его кадастровой стоимости.
Способы легального уменьшения налога на имущество
Есть несколько способов легально уменьшить налог на недвижимое имущество.
Чтобы снизить налог, нужно в налоговой оспорить применение в расчетах налога кадастровой стоимости вместо остаточной, чтобы объект недвижимости облагался не по ст. 378.2 Налогового кодекса, а по ст. 375.
Если это сделать не получится, то можно попытаться снизить кадастровую стоимость объекта (в случае если она превышает рыночную стоимость) в комиссии при Росреестре или в суде, — сейчас это процедура упрощается и можно будет сделать это, обратившись в МФЦ.
Нужно учитывать, что новая кадастровая стоимость конкретного объекта устанавливается, например в Москве, только на два налоговых периода (по сути два года), по истечении которых нужно будет снова оспаривать её в суде.
В регионах применять новую кадастровую стоимость можно до проведения очередной массовой оценки недвижимости в субъекте федерации.
Что происходит после того, как вы обратились в Госинспекцию за получением льготы?
В течение 60 дней приезжают инспекторы (обычно два человека, но, возможно, будут также сотрудники различных департаментов г. Москвы), фотографируют и производят описание здания. Через 5 дней они составят акт о фактическом использовании объекта.
Этот акт содержит информацию о виде фактического использования здания для целей налогообложения: фактически нежилое здание используется (более 20 %) или не используется (менее 20 %) для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. И, соответственно, есть возможность использовать льготу или нет.
Если вы не согласны с выводами в акте, можно обратиться в Департамент экономической политики и развития г. Москвы для повторного мероприятия по определению фактического использования здания.
Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры
Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.
Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.
В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.
Вопрос: Может ли вновь созданный ИП принять в расходы стоимость объекта коммерческой недвижимости?
Ответ: Физические лица — индивидуальные предприниматели, освобождаются от внесения налога НФДЛ в том случае, если речь идет о доходах от реализации имущества, которое является их собственностью на протяжении не мене трех лет.
При этом подобное послабление не относится к реализации коммерческого имущества, т.е. такого, которое используется для осуществления предпринимательства (статья 217 НК России).
Средства, вырученные от такой продажи, относятся именно к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, и облагаются налогом.
Но во многих случаях, когда речь идет о реализации объектов нежилого фонда (к примеру, склада или офиса), которые применялись в коммерции, большинство предпринимателей игнорируют эту норму законодательства.
Однако все, кто рискует не вносить в бюджет государства положенные суммы налогов могут пострадать — ведь налоговики обязательно доначислят и пеню, и штраф, и все необходимые взносы, если факт подобного сокрытия будет установлен.
Вопрос: Всегда ли коммерческая недвижимость облагается налогом?
Реализация коммерческой недвижимости
Субъект, отчуждающий объекты нежилой недвижимости, уплачивает подоходный налог и налога на добавленную стоимость. Размер подоходного налога определяется способом, указанным в предыдущем разделе.
Что касается ставки НДС, то для реализации объектов коммерческой недвижимости она составляет 18% от продажной стоимости, отраженной в договоре купли-продажи. Основными документами, на основании которых оплачивается НДС в этом случае, являют договор и приложенная к нему счет-фактура.
Условно можно считать, что оплата НДС происходит в несколько этапов:
- совершение сделки и расчет;
- предъявление продавцом покупателю счета-фактуры, подтверждающей факт получения оплаты;
- расчет НДС и определение суммы, подлежащей оплате в бюджет;
- исполнение налогового обязательства.
Что нужно знать о налоге на недвижимость?
Налог на недвижимое имущество согласно действующему налоговому законодательству РФ необходимо выплачивать раз в год. При этом расчёт можно провести один раз или же разбить на несколько платежей. Часть платежей могут быть авансовыми. Отражение операций в налоговой отчётности будет напрямую зависеть от того, что конкретно вы выбрали.
Налог на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц начисляется достаточно просто: нужно узнать ставку и умножить на базу. В большинстве случаев, как уже и говорилось выше, в качестве базы используется кадастровая стоимость объекта. Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости можно, получив выписку из ЕГРН.
Процентная ставка у физических лиц не может быть больше 0,1%, у юридических лиц — 2%, как уже и говорилось выше. При этом конкретная процентная ставка определяется на региональном уровне. Для отдельных субъектов РФ могли предоставляться льготы (например, для Республики Крым). Но льготы закончились в 2020 году. То есть теперь региональные власти будут устанавливать конкретные процентные ставки без послаблений, а налогоплательщикам придётся рассчитываться с налоговой.
Как оптимизировать налоговую нагрузку?
Налоговая нагрузка может оказаться серьёзным бременем, которое помешает получать достаточно высокий доход от коммерческой недвижимости, чтобы такое вложение оправдалось. Поэтому стоит задуматься над тем, как уменьшить такую нагрузку.
Возможно в некоторых случаях полное освобождение от уплаты налога на коммерческую недвижимость. Для этого должно быть право на получение льготы. Например, такая возможность есть у организаций, которые оказывают помощь социально незащищённым слоям населения (инвалидам или детям). Резиденты особых экономических зон в ряде случаев тоже освобождаются от уплаты налогов или должны выплачивать их по ставке 0%.
Важно: освобождение от уплаты налогов — это не равнозначно нулевой ставке. В первом случае налогоплательщик не должен вообще ничего делать. Во втором он обязан подавать декларацию или же оформлять любую другую отчётность, которая бы подтверждала его льготы. И если опоздает с подачей таких документов или предоставит их неверно заполненными, например, то его могут оштрафовать.
В отношении юридических лиц налог на коммерческую недвижимость касается именно объектов капитального строительства. То есть выплачивать его с земельных участков не нужно. При этом не имеет значения, обособлены ли они как-то или же на них стоят здания.
В целом у юридического лица есть 2 основных способа уменьшить налоговую нагрузку. Это:
- Оспаривание применения кадастровой стоимости в качестве налогооблагаемой базы, а не остаточной стоимости. То есть нужно доказать, что с соответствующего объекта налог должен взиматься согласно статье 375 НК РФ, а не в соответствии со статьёй 378.2 НК РФ.
- Оспаривание кадастровой стоимости. Она должна соответствовать реальной рыночной, а не быть завышенной. Оспаривание в 2020 году возможно только через суд. Раньше существовала возможность подачи заявления для оспаривания ещё и через комиссию, но сейчас такая схема уже не работает.
Оспариваем применение налогообложения по кадастровой стоимости
Самый напрашивающийся вариант – попытаться доказать, что статья 378.2 НК РФ к вашей недвижимости неприменима. Тогда налог с неё, в соответствии со статьёй 375 НК РФ, должны взимать исходя не из кадастровой (по сути, рыночной), а среднегодовой стоимости, в основе которой лежит остаточная стоимость, то есть та же рыночная, но с учётом износа (амортизации). Поправка на износ может привести к существенному удешевлению имущества.
Совсем другая ситуация, если строение находится на землях, к примеру, промышленных предприятий или для размещения производственных и административных зданий. Тогда, — говорит адвокат Олег Сухов, — достаточно доказать, что офисы, торговые точки, пищевые заведения и службы быта занимают менее 20 процентов его площади. Это и есть та планка, выше которой, согласно статье 378.2 НК РФ, со здания начинают брать налог по кадастровой стоимости независимо от предназначения земельной территории.
Судебную практику для бизнесменов здесь можно считать благоприятной. В ряде случаев им и в самом деле удавалось отстоять своё право платить налоги по минимуму, то есть со среднегодовой стоимости имущества. В частности, решением от 18 января 2017 года по делу N 3а-0005/2017 Верховный суд признал проверку на предмет фактического использования объекта недостоверной. Инспектор обследовал его не полностью и акт обследования составил, что называется, на глазок. А при более тщательных подсчётах выяснилось, что торговые и офисные точки занимают чуть менее 19 % здания. В другом случае, как зафиксировал Верховный суд в решении от 19 сентября 2016 года по делу N 3А-1034/2016, инспекторы при посещении некоего акционерного общества, созданного на базе научно-исследовательского института, отнесли к числу офисов все кабинеты с оргтехникой. Но большинство этих кабинетов были подразделениями бывшего НИИ. Они вели деятельность исключительно в составе акционерного общества, и, по мнению суда, не относились к числу самостоятельных деловых помещений. Таковых в здании оказалось меньше 5 %.
Великий советский адвокат и правозащитник Дина Исааковна Каминская писала в своих мемуарах о том, как вела дело по краже паркета. Многое зависело от стоимости украденного. Если меньше ста рублей (ещё старых, советских), то грозила одна мера наказания, а если больше – то другая и крайне суровая. Каминская, по собственным словам, обследовала вместе со следователем и экспертом едва ли не каждый брусок, чтобы выявить снижавшие цену дефекты. В итоге та не дотянула до указанной роковой черты на жалкие 6 рублей и 25 копеек. Столь же скрупулёзно нужно подходить и владельцам коммерческой недвижимости к анализу её метража и долей, в которых она используется по тому или иному назначению. От каждого учтённого или неучтённого метра может зависеть, заплатите вы одну сумму налога или же в несколько раз большую.
Расходы на покупку были учтены при УСН
Допустим, предприниматель приобрел имущество, учел его стоимость в расходах, потом снялся с учета в ИФНС, а затем продал это имущество. Как будут облагаться доходы от продажи?
Понятно, что уплачивать налог при УСН не придется, так как, утратив статус ИП, лицо перестает применять этот режим.
Примечание. Согласно п. 1 ст. 346.11 НК РФ упрощенную систему могут применять лишь организации и индивидуальные предприниматели.
Вопрос касается НДФЛ: можно ли применить положение, данное в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, если, конечно, имуществом владели три года и более, тем самым избежав уплаты налога. На наш взгляд, безусловно. С одной стороны, в п. 17.1 ст. 217 НК РФ сказано, что данное положение не применяется для доходов от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. С другой — на момент совершения сделки по продаже лицо, во-первых, не осуществляло предпринимательскую деятельность, во-вторых, утратило статус ИП. Так что имущество уже не считается используемым в предпринимательской деятельности.
Заметим, налоговики могут с этим не согласиться, и спор, возможно, придется решать в суде. Их аргументы могут быть следующими. Расходы учтены при УСН, что свидетельствует о приобретении имущества для предпринимательской деятельности, а значит, п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется. Налогоплательщик злоупотребил своим правом, пользуясь формальными основаниями для уклонения от налогов (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
На последний аргумент можно возразить: данная норма регулирует гражданские (частноправовые отношения) и не может быть реализована в рамках публично-правовых (начисление налогов). Однако нужно понимать, что такие «мелочи», как правило, не останавливают суды. Достаточно вспомнить заимствование судами термина «добросовестный приобретатель» из ГК РФ и использование его в налоговых правоотношениях под видом термина «добросовестный налогоплательщик». Хотя второго термина в НК РФ нет и никогда не было.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
Продажа предпринимательского имущества на общей системе налогообложения влечет за собой уплату налога на добавленную стоимость и налога на доходы физических лиц. НДС не начисляется на доходы от продажи жилой недвижимости (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК) и земельных участков (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК), для остальных сделок – ставка 20%. НДФЛ составляет 13% и в соответствии со ст. 217 НК РФ не предусматривает освобождения от налогообложения для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.
В ст. 217 НК РФ указаны все доходы, которые освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. В частности, в п. 17.1 этой статьи прописано имущество, реализация которого не подлежит налогообложению.