Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о расторжении договора субаренды имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре субаренды всегда обозначают период действия сделки (только если он не бессрочный, тогда соглашение будет в силе пять лет). Когда срок истекает, договор автоматически перестаёт действовать, и никаких дополнительных бумаг для завершения соглашения оформлять не нужно. А что делать, если одной из сторон надо расторгнуть договор раньше оговоренного срока?
Как расторгнуть договор субаренды досрочно
Например, вы сдали свою арендованную квартиру в Москве на три месяца, пока находитесь в отпуске в Сочи. Спустя месяц появились неотложные дела по работе, пришлось отменить отпуск и вернуться домой. Можно ли выселить жильцов?
Да, это возможно: инициатором расторжения договора может выступить и арендатор, и субарендатор. Однако сначала надо уведомить другую сторону о желании разорвать сделку досрочно и обязательно указать причину.
После этого можно приступать к процессу расторжения. Способа три:
- по мирной договоренности сторон;
- до суда при нарушении условий сделки;
- через суд.
Государственная регистрация
Вторичная передача в аренду недвижимого имущества, заключенная на период свыше 12 месяцев, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. При этом права на объект вступают в законную силу только после прохождения данной процедуры.
Если аренда зарегистрирована в Росреестре, то субаренда тоже должна проходить регистрационный процесс, независимо от продолжительности.
Регистрационная запись о поднайме погашается в том же порядке, что и об аренде. Но, согласно статье 618 ГК РФ, дополнительным основанием для досрочного аннулирования является завершение периода арендных отношений.
Полезно: Регистрация и прекращение договорных отношений проводится в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости.
Чем отличается договор субаренды от договора аренды земельного участка?
Договор аренды земельного участка представляет собой документ, заключаемый между арендатором и арендодателем, который предоставляет право арендатору пользоваться арендованной землей в соответствии со сроками и условием, которые указаны в договоре. Понятие субаренды означает передачу арендатором своих прав на арендованную землю третьему лицу.
Договор субаренды земельного участка является видом сделки, когда арендатор арендованной земли передает ее в пользование другому лицу на условиях, указанных в договоре субаренды. Это означает, что у арендатора остаются все права и обязанности по договору аренды, а также появляются новые права и обязанности в отношении субаренды.
При заключении договора субаренды необходимо учитывать ограничения, указанные в договоре аренды. Существуют различные виды ограничений, такие как сервитуты, правила использования земли и другие подобные ограничения. При субаренде эти ограничения должны быть учтены и соблюдены.
Особые основания прекращения (расторжения) договора аренды публичного земельного участка
Договор аренды государственного или муниципального участка можно расторгнуть (прекратить) по общим основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. Но есть особые основания и ограничения.
Если договор аренды заключен на срок более пяти лет, его можно расторгнуть только через суд в одном случае – при его существенном нарушении арендатором, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Арендодатель при этом должен доказать существенность нарушения, в том числе если основанием для расторжения послужили обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ.
Если арендатор устранит нарушение или его последствия в разумный срок, суд может отказать в требовании о расторжении договора.
Если участок предоставлен для комплексного освоения, комплексного развития или развития застроенной территории, его аренда прекращается, в частности:
- при расторжении договора о комплексном освоении территории, договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления или договора о развитии застроенной территории, заключенных в отношении этого участка. В последних двух случаях прекращение аренды предусмотрено, если договор расторгнут из-за неисполнения обязательств тем, кто заключил договор с органом местного самоуправления (п. п. 2.1 и 2 ст. 46 ЗК РФ);
- нарушении графика освоения территории, который предусмотрен договором ее комплексного освоения (п. 2.1 ст. 46 ЗК РФ);
- нарушении обязательства по комплексному освоению территории. В этом случае у любой из сторон договора есть возможность расторгнуть его, но для этого такое право должно быть предусмотрено договором (п. 7 ст. 39.8 ЗК РФ).
Если участок передан в аренду для имущественной поддержки СМСП, а также организаций, образующих инфраструктуру их поддержки, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления. Это требование может быть предъявлено, когда участок используется не по целевому назначению и (или) нарушены запреты, установленные ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Такой участок должен быть включен в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренный ч. 4 ст. 18 данного Закона (п. 2.3 ст. 46 ЗК РФ).
Соглашение о расторжении договора аренды
Договоренность о расторжении между сторонами арендного договора (арендатором/арендодателем) подлежит оформлению в виде отдельного соглашения, в случае, если по тем или иным причинам, у какой-либо из сторон отсутствует возможность исполнения принятых на себя обязательств в рамках ранее оформленного и действующего договора.
Такое соглашение, по общепринятым правилам, не должно оформляться в случае, если срок, на который был заключен арендный договор, полностью истек, а арендатор не высказал определенных намерений повторного найма этого же имущества: оборудования, транспорта, недвижимости и т. п. в аренду, с определением нового срока.
Условия соглашения могут предусматривать конкретный порядок прекращения действия сделки для сторон, включительно с определением объема и вида штрафных санкций для той стороны, которая высказала желание досрочно расторгнуть договоренность.
Здесь же может обозначаться отсутствие у сторон каких-либо претензий друг к другу финансового (куда входит выплата платежей по аренде, возврат суммы задатка и прочее) и материального (по ремонту имущества, находящегося в аренде, возмещению причиненного вреда и прочее) характера.
Преимущественно, в арендном соглашении обозначается конкретный порядок, в соответствии с которым одна и вторая сторона имеют возможность досрочно прекратить действие договора.
Но условиями соглашения могут лишь подтверждаться договоренности, достигнутые сторонами, или же определяться новые, имеющие приоритетное значение для арендного соглашения.
При наличии у сторон претензий взаимного характера, они должны быть полностью разрешены до момента оформления соглашения по расторжению арендного договора, в противном случае, у ущемленной стороны останется право обращения в судебную инстанцию с отдельным иском.
С того момента, как сторонами будет подписано это соглашение, между ними прекращаются все ранее предусматриваемые документом гражданско-правовые отношения.
Унифицированный образец подобного соглашения законом не предусмотрен, именно поэтому составляться оно может в удобной произвольной форме.
В соглашение должны быть включены все существенные реквизиты, которые свойственны любым договорам.
К таким относят:
- реквизиты каждой из сторон и их наименование;
- предмет заключаемого соглашения. Здесь подразумевается само расторжение арендного соглашения (необходимо обозначить его номер и дату подписания документа), начиная с конкретной даты, порядок, в соответствии с которым будет осуществляться прием-передача объекта;
- другого рода положения (включительно с порядком урегулирования спорных моментов, присутствие/отсутствие взаимных или односторонних претензий и прочее);
- дата, когда документ составляется;
- в подведении итогов, стороны должны оставить свои личные подписи, что является прямым подтверждения согласия с обозначенными в документе условиями.
Договор аренды земельного участка с возможностью субаренды: образец
Образец договора можно скачать здесь.
Договор аренды земельного участка с возможностью субаренды № 750
г. Сыктывкар «26» октября 2016 г.
Леднёв Виктор Васильевич в лице владельца земельного участка, действующего на основании паспорта серия 3007 номер 567345 выдан ОВД г. Сыктывкара 03.09.2001 г., именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Соловьев Дмитрий Иванович, действующий на основании паспорта серия 3007 номер 767945 выдан ОВД г. Сыктывкара 23.07.2002 г., именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 5 000 кв.м, расположенный по адресу: г. Сыктывкар, ул. Садовая д. 250.
1.2. Арендатор не вправе изменять целевое использование земельного участка.
1.3. Арендодатель является собственником земельного участка, предоставляемого в аренду по настоящему Договору, что подтверждается Свидетельством о праве собственности серия 56-16 номер 765432.
1.4. При заключении настоящего Договора аренды, земельный участок, являющийся предметом настоящего Договора, не имеет обременений (сервитут, право залога и т.п.).
1.5. Арендатору предоставляется самостоятельное право заключения Договоров субаренды указанного в п.1.1 настоящего Договора земельного участка со следующими компаниями: ООО «Агрос».
В отношении иных третьих лиц Арендатор вправе заключать договоры субаренды исключительно с письменного согласия Арендодателя.
2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ
2.1. Арендодатель в течение 14 дней с момента подписания настоящего Договора обязуется передать Арендатору земельный участок по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.
2.2. Земельный участок должен быть передан в приемлемом состоянии, соответствующем всем необходимым для использования характеристикам (целевое использование для ведения личного крестьянского).
2.3. По окончании настоящего Договора Арендатор по Акту приема-передачи производит возврат арендованного земельного участка.
3. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА АРЕНДОДАТЕЛЮ
3.1. При истечении срока действия Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю указанный земельный участок в том состоянии, в котором он его получил (с учетом естественного износа/амортизации).
3.2. Если Арендатор не возвратил в срок, арендованный в соответствии с данным Договором земельный участок, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.
4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до «26» октября 2021 года.
Договор аренды земельного участка
Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение, по которому Арендодатель передает право пользования земельным участком Арендатору на определенное время за оговоренную плату. При этом в аренду участок может быть сдан не целиком, а какая-то его часть.
В таком виде арендного соглашения в качестве субъектов могут выступать как физические, так и юридические лица.
Следует отметить, что объектом аренды земельного участка не могут являться земли, относящиеся к паркам или заповедникам. Также земли, принадлежащие силовым структурам Российской Федерации, Вооруженным силам Российской Федерации и земли, которые используются по целевому назначению, непредназначенному для использования ее в других целях.
Данная сделка подразумевает обязательное ее оформление в письменной форме. Ниже мы разберем, как правильно составляется данный документ, обратив внимание на существенные условия договора.
Оформление соглашения
Стороны должны заключить между собой договор, в котором будут прописаны все условия соглашения относительно субаренды земельного участка.
Чтобы впоследствии было меньше поводов для недоразумений и претензий, необходимо каждое условие прописать в договоре досконально.
Лучше всего заключить не договор между субарендатором и арендатором, а заключить трехстороннее соглашение, одной стороной в котором будет являться собственник помещения.
В этом случае, сам собственник сможет контролировать и арендатора, и субарендатора, а также отслеживать факт пользования его имуществом.
Соглашение должно быть подписано всеми тремя сторонами. Заверять его у нотариуса не нужно.
Регистрировать соглашение нужно в обязательном порядке, если срок его действия превышает 1 год.
Как оформить уведомление
Установленной формы для письма о прекращении договора аренды нет, применяем общие правила для деловых документов:
- используем фирменный бланк или указываем собственные данные;
- обозначаем реквизиты контракта, контрагента;
- четко прописываем намерение отказаться от дальнейшего сотрудничества и основания для отказа со ссылками на соответствующие пункты соглашения и нормы закона;
- ставим число и подпись уполномоченного лица, печать — при наличии.
Если определенной формы для отправки уведомления сторонами не предусмотрено, выбираем способ, при котором возможно подтвердить дату получения документа другой стороной, например:
- нарочно;
- заказным письмом с уведомлением;
- доставкой курьером.
Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным.
Первая позиция состоит в том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), вторая – незаключенным.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.
Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.
Отсутствие госрегистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.
В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды.
Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.
4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, каковы правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды, существует две позиции судов.
Позиция 1. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным.
Права и обязанности сторон
При составлении договора субаренды земельного участка очень важно четко определить права и обязанности каждой из сторон. Здесь играет ключевую роль грамотность формы договора, поскольку от нее зависит возможность решения возникших споров и конфликтов.
Важным моментом в правоотношениях между сторонами является требование законной подписи договора обеими сторонами. Подпись в данном случае является свидетельством о соглашении и согласии с условиями контракта.
В договоре субаренды необходимо ясно определить предмет субаренды — земельный участок, на котором будет осуществляться субаренда. Важно учесть все аспекты использования участка, а также правила взаимодействия с основным арендодателем.
Стороны должны быть грамотно ознакомлены с правилами и обязательствами, вытекающими из закона и самого договора субаренды. Они должны понимать свою ответственность и осознавать последствия нарушения условий договора.
Важным моментом в составлении договора субаренды является регулирование взаимоотношений сторон в случае возникновения споров или конфликтов. Условиями договора должен быть предусмотрен механизм разрешения споров, например, обязательность обращения к арбитражу или к суду.
Комментарий к ст. 618 ГК РФ
1. Судьба договора субаренды, как правило, следует судьбе договора аренды.
В случае прекращения действия договора аренды действие договора субаренды также прекращается, однако субарендатор имеет право на заключение с ним нового договора аренды в отношении того имущества, которым он пользовался на основании договора субаренды. Предоставление ему такого права является своего рода гарантией реализации его прав как субарендатора. Аналогичной гарантией является и требование о заключении с субарендатором договора аренды на тех условиях, на которых с прежним арендатором был заключен договор аренды. При этом срок, на который он может заключить договор аренды, равен сроку, оставшемуся после прекращения действия договора аренды, как если данный договор не прекратил свое действие.
Следует судьбе договора аренды также судьба договора субаренды, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, будет признан ничтожным.
2. Судебная практика:
— Определение ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-4381/11;
— Постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 4381/11;
— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.07.2009 по делу N А43-23564/2008-12-675;
— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2007 по делу N А38-1271-10/156-2006.
— Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2012 N Ф05-14/12 по делу N А40-30575/2011;
— Постановление ФАС Московского округа от 28.11.2011 N Ф05-11440/11 по делу N А40-152208/2010;
— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 N 12АП-6072/13;
— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 N 12АП-6837/14;
— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 N 09АП-32838/2013-ГК;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 N 15АП-2188/2013.
- Дело № А08-7981/2013. Договор аренды между организациями был заключен в 2005 году. Арендатор решил расторгнуть договор на основании отсутствии целесообразности в дальнейшем использовании помещения. Арендодатель не согласился с таким предложением и указал, что ГК РФ подобного основания для расторжения не содержит. Арендодатель обратился в суд. Арбитраж встал на сторону заявителя и пояснил, что в ст. 610 ГК РФ перечень оснований для расторжения не является исчерпывающим.
- Дело № А55-28556/2014. Верховный суд РФ подчеркнул, что расторжение договора аренды должно сопровождаться надлежащей передачей помещения от арендатора к арендодателю. При этом передача ключей охраннику на вахте к легальным вариантам сдачи объекта недвижимости не относится.
- Дело № А53-31007/2015. Арендодатель отказывается принимать помещение и уклоняется от подписания акта приемки-передачи. Арендатор не платит арендную плату, но арендодатель подает на него в суд, аргументируя это тем, что договор аренды не был расторгнут, и, соответственно, обязательность арендных платежей никто не отменял. Суд встал на сторону арендатора, объяснив свою позицию тем, что соглашение о расторжении сторонами подписано, а отказ от приемки помещения не является основанием для продолжения действия договора аренды.
Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения
- Взаимное желание обеих сторон, исключающее какие-либо претензии как к арендатору, так и к арендодателю. Обычно расторжению документа предшествует предварительная устная договоренность.
- Если истекает период, на который было предоставлено нежилое помещение в пользование, но в договоре присутствует пункт о возможной пролонгации.
- Если инициатива о расторжении исходит от арендодателя. Такой факт может быть связан с необходимостью использования объекта в личных целях, нарушением арендатором существующих условий заключенного соглашения, таких как неуплата положенных средств за пользование помещением, отказ в выплате за коммунальные услуги, повреждение целостности объекта или каких-либо ценностей, принадлежащих арендодателю по вине арендатора.
- По инициативе арендатора. Аналогично предыдущему случаю он может не желать больше пользоваться помещением по личным причинам или в связи с тем, что арендодатель нарушил действующие законодательные акты или же пункты договора.
Оформление претензии и судебное разбирательство
По закону стороны имеют право в одностороннем порядке расторгнуть сделку, если соответствующее положение отражено в документации. На практике участники процедуры нередко избегают подобного упоминания в тексте, поскольку оно влечёт возникновение дополнительных рисков. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, одна из сторон может отказаться от выполнения обязательств, если договор признан бессрочно действующим.
Если сторона, которой было направлено уведомление, уклоняется от добровольного рассмотрения вопроса и поиска компромисса, прекратить сделку удастся только через суд. В этом случае потребуется подготовить исковое заявление.
В бумаге необходимо изложить все обстоятельства дела. Документ нужно дополнить доказательствами. Дополнительно предстоит внести госпошлину. Если все вышеуказанные требования выполнены, дело примут к рассмотрению.
Заявление о расторжении договора аренды по инициативе арендатора
Оформляя исковое заявление, гражданин обязан привести ссылки на нормы действующего законодательства. Если спор возник между субъектами экономической деятельности, его рассмотрением будет заниматься Арбитражный суд. Оформляя иск, предстоит соблюдать положения статьи 125 АПК РФ.
В документе необходимо отразить следующие данные:
- название инстанции, которая будет заниматься рассмотрением дела;
- информация об участниках правоотношений с указанием их места проживания или нахождения, а также данных для оперативной связи;
- информация о выдвигаемых требованиях, стоимости иска, если он подлежит оценке;
- особенности сложившейся ситуации и доказательства, подтверждающие выбранную позицию;
- ссылки на нормы законодательства, регламентирующие ситуацию.